Андрей Брауде, заместитель генерального директора
УК «RED»:
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга?
— На сегодняшний день я оцениваю ситуацию как стабильную. Она разделяется на два блока. Первое, что касается предложения. В частности, на рынок офисов вышло достаточно большое количество объектов, но они находятся либо на стадии строительства, либо на стадии ввода. Те объекты, которые введены ранее, практически заполнены. Во-вторых, спрос. Качественные объекты сегодня пользуются большим спросом. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, В и В+ не превышает 5%. Страдают при этом старые объекты с плохим качеством управления. Они начинают терять арендаторов в пользу новых объектов. Арендные ставки стабилизировались. На сегодняшний день в хороших объектах темп их роста достигает размера инфляции плюс 3–5%. В объектах, требующих серьезных вложений в ремонт, реконструкцию, ставки могут снижаться.
— Какие объекты, на ваш взгляд, наиболее привлекательны для инвестиций?
— Наиболее эффективным как был, так и остается сегмент небольших объектов — офисных центров площадью 5–7 тыс. кв. метров, расположенных в удобном месте с хорошей транспортной доступностью, парковкой. Это оптимальный вариант с точки зрения вложений. И, конечно же, торговые объекты. Несмотря на большое количество торговых центров в городе, они востребованы, и экономика там неплохая.
— Какова доходность подобных объектов?
— Инвестиции в недвижимость всегда были достаточно консервативными вложениями. Это значит, что они не приносят больших прибылей, но зато спасают средства на период колебаний. Если деньги в банке можно просто потерять — я имею в виду суммы свыше 700 тысяч рублей, гарантированных государством, — то кирпичи никуда не денутся. Плюс они еще приносят арендный доход. Доходность офисной недвижимости колеблется от 5% до 12%, у торговых объектов показатель выше.
— Как вы считаете, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости?
— Сейчас много говорится про вторую волну кризиса, но мы ее не замечаем. Ситуация стабильная, и в перспективе, мне кажется, эта тенденция сохранится. Если не случится никаких кризисов, все будет развиваться по предсказуемым сценариям в зависимости от соотношения спроса и предложения. По нашим оценкам, уровень поглощения на рынке офисной недвижимости колеблется от 40 до 100 тыс. кв. метров в год, соответственно, тот объем, который представлен новыми бизнес-центрами, уйдет за 2–2,5 года. Практически однозначно понятно, что крупных офисных объектов в городе больше не будет. Скорее всего, это будут многофункциональные комплексы с уклоном в сторону апартаментов. Если говорить об арендных ставках, профессиональные объекты, как правило, характеризуются долгосрочными договорами, где бюджеты прописаны на 3–5 лет вперед.