Рынок качественной складской недвижимости пермского региона за последние несколько лет не претерпел существенных изменений. Практически ни один крупный проект из тех, что были анонсированы, не реализован, поэтому сейчас логистические объекты класса А занимают менее 10% от всего объема рынка. Местные девелоперы не стремятся кардинально увеличить этот показатель, несмотря на активный приход в регион федеральных ритейлеров. В ситуации разбиралась корреспондент BG Светлана Быкова.
сОВСЕМ НЕ «А» Сегодня, по данным оценочной компании «Р-Консалтинг», на долю качественной складской недвижимости класса А в Перми и прилегающих территориях приходится только 8% (менее 40 тыс. кв. м) от всего объема этого рынка. Еще порядка 18% занимают складские помещения категории В (порядка 80 тыс. кв. м). Основную долю рынка, по словам Ольги Козыревой из «Р-Консалтинг», «составляют объекты так называемого «советского» периода, частично реконструированные, однако не имеющие всех необходимых коммуникаций. К тому же не редкость, когда на рынке для использования в качестве складов предлагаются подвальные помещения, гаражи, производственные сооружения (базы, цеха и т.д.), которые не отвечают определенным требованиям и нормам». Эти объекты составляют группу складских помещений класса С и D и в совокупности занимают почти три четверти рынка.
«К сожалению, складской фонд в регионе в основной части представлен не современными логистическими центрами, а перепрофилированными объектами, типа ангаров, бывших цехов и т.п. По сути, это помещения, представляющие собой стены, потолок, пол не всегда есть, ворота, иногда пандус», — говорит директор консалтингового агентства Research & Decisions Регина Давлетшина.
Между тем в соседнем Екатеринбурге, как отмечает гендиректор УК ООО «Мегасервис» (управляет логистическим комплексом Plus park в Краснокамске) Тарас Рыжук, рынок качественной складской недвижимости достигает порядка 1 млн кв. м. К объектам класса А в Перми и прилегающих территориях относятся склад адресного хранения вместимостью 10,5 тыс. паллет в центре логистики и торговли GIGANT, логистический комплекс на 3 тыс. паллето-мест в составе складского объекта «Линия 7», первая очередь логистического центра «Навигатор» (общая площадь складских и офисных помещений 9,5 тыс. кв. м), автоматизированный комплекс компании «Хенкель» (12,5 тыс. кв. м, емкостью хранения — до 25 тыс. паллето-мест). Общий объем площадей складских помещений класса В составляет около 80 тыс.
кв. м. В число этих объектов входят теплые склады площадью 12 тыс. кв. м и склад-холодильник площадью 10 тыс. кв. м в центре логистики и торговли GIGANT, терминалы компании «Логистик Л7» вместимостью 2,5 тыс. паллето-мест, складской комплекс класса В (В–) ГК «Магнат» площадью 3,5 тыс. кв. м (2,1 тыс. паллето-мест), складские помещения в индустриальном парке «ПЛЮС» (16 тыс. кв. м) и ряд других.
НЕ СЛОЖИЛОСЬ Эксперты единогласно отмечают, что потребность в качественной складской недвижимости в Перми выше, чем имеющееся предложение. По разным оценкам, емкость рынка логистических центров класса А составляет от 100 до 500 тыс. кв. м. Восполнить имеющийся пробел могли бы логистические комплексы, строительство которых было анонсировано еще до кризиса. Однако большая часть проектов так и осталась на стадии деклараций.
К таким проектам относится, например, крупный складской комплекс на площадке ЗАТО Звездный (38 км от Перми в направлении Екатеринбурга). На арендованной территории в 50 га еще в 2008 году ОАО «Трест Уралтрасспецстрой» (Екатеринбург) собиралось построить комплекс общей площадью 170 тыс. кв. м, включая 155 тыс. кв. м складских и 15 тыс. кв. м административных помещений. Объем инвестиций в проект оценивался в 2,6 млрд руб. Однако за последние несколько лет реальных шагов по реализации проекта предпринято не было.
Предполагалось, что еще 100 га в том же ЗАТО Звездный займет площадка под индустриальный парк, где также разместятся производственно-складские помещения. Обе эти площадки находятся в управлении холдинга «Император». По словам директора холдинга Алексея Балашова, проекты в Звездном, в частности логистический комплекс на площадке 50 га, «не стоит сбрасывать со счетов». «В ближайшее время проект может быть разморожен», — сообщил собеседник BG.
Звездный мог пополниться и третьим проектом качественной складской недвижимости. В том же 2008 году компания «РусПромДевелопмент» выбрала здесь участок (50 га) под реализацию проекта логистического комплекса класса А. Общая площадь объекта должна была составить порядка 240 тыс. кв. м. Однако, как заявил BG директор по развитию бизнеса компании Дамир Исмагилов, проект был отложен из-за кризиса и пока реализовывать его компания не намерена.
Таким же малоосвоенным оказалось и другое направление, популярное у девелоперов складской недвижимости, — со стороны Краснокамска. Так, ГК «РК.Логистика» планировала построить логистический центр в Краснокамске, на 200 тыс. кв. м складских (сухие склады, склады-холодильники, здания под размещение производств и т.д.) и 20 тыс. кв. м офисных помещений. Компания начала реализацию сельскохозяйственного проекта по производству картофеля — «Картофельный край». Однако позднее группа предприятий «Картофельный край» вернулась к идее проекта индустриально-логистического комплекса «Красный». Реализация началась в прошлом году. Планируется, что общая площадь помещений парка составит 201,4 тыс. кв. м (на участке 47 га). Комплекс расположен в 12 км от речного порта Пермь, в 20 км от аэропорта Большое Савино. Предполагаемая стоимость — $157 млн. В 2012 году девелопер намерен построить логистический комплекс со складами класса А площадью 41,5 тыс. кв. м и 18,3 тыс. кв. м под пищевую переработку, контейнерную площадку (2,5 га), объекты транспортной инфраструктуры (две тупиковые железнодорожные ветки и транзитная автостоянка для большегрузных автомобилей).
До сих пор замороженным остается еще один логистический проект — со стороны аэропорта Большое Савино (д. Кичаново). Столичная инвестиционно-строительная компания «Арсенал» на участке площадью 30 га планировала построить мультимодальный торгово-логистический центр класса В площадью 140 тыс. кв. м. Предполагаемый объем инвестиций в объект оценивался в 40 млн руб. «Сейчас есть участок и разработанная концепция, которая привязана к аэропорту Большое Савино, но аэропорт пока не развивается, поэтому проект ждет лучших времен, а также выхода из нового кризиса. Мы также думаем о возможности привлечения соинвестора», — пояснили BG в компании.
Одним из немногих логистических проектов, заявленных еще до кризиса и частично завершенных, стала первая очередь складского комплекса «Навигатор» (Промышленная, 107). Девелопер проекта — компания «ЭР-Сити» планировал ввести ее в эксплуатацию во второй половине 2009 года, однако первоначально заявленные сроки сдвинулись. Первая очередь (9,5 тыс. кв. м) была сдана в конце 2010 года. Сейчас, по словам гендиректора «ЭР-Сити» Дмитрия Шерстобитова, на 30% построена вторая очередь. Ее площадь составит порядка 6 тыс. кв. м. Завершить строительство планируется в следующем году и уже выбраны два соинвестора для реализации этого этапа. Третья и четвертая очередь «Навигатора» (25 тыс. кв. м) будут закончены в 2014 году. «Сейчас у нас будет новый федеральный арендатор, который уже летом должен полностью зайти на этот объект. Круг клиентов, на которых мы ориентируемся по остальным очередям, — это дистрибьютеры, ритейлеры, транспортная логистика, логистические операторы — как местные, так и федеральные. Уже есть предложения от них», — добавляет господин Шерстобитов.
Ранее компания «ЭР-Сити» собиралась построить на 9 га Двуреченского поселения ритейл-парк. Для этого было создано одноименное ООО «Ритейл-парк». Была разработана концепция, но в октябре прошлого года ООО подало иск о самобанкротстве. В ноябре 2011 года компания была признана банкротом, сейчас земельный участок в Двуреченском поселении, обремененный залогом Сбербанка, выставлен на торги.
СВОЙ СКЛАД БЛИЖЕ К ДЕЛУ «Пока логистические центры строятся непосредственно под нужды конкретной компании за ее же деньги. Они не сдаются в аренду, а используются самой компанией. Это как производственные, так и розничные организации», — отмечает Регина Давлетшина. Именно так поступил производитель бытовой химии концерн «Хенкель». Ранее компания арендовала площади в первой очереди «Навигатора». А в мае этого года она завершила строительство на территории завода собственного комплекса класса А с автоматизированной системой складирования и отгрузки готовой продукции. Строительство началось в июле прошлого года, объем инвестиций в проект составил 567 млн руб.
На собственные объекты решаются и ритейлеры, тем более что компании этой сферы активно заходят в пермский регион. Например, питерская «Лента» уже приобрела участок под гипермаркет и собирается купить еще два, Х5 намерена открыть в Прикамье более 30 магазинов «Пятерочка», краснодарское ЗАО «Тандер», развивающее сеть «Магнит», приобрело два участка в Закамске под свои гипермаркеты, зайти в Прикамье намерен международный ритейлер «Ашан». Однако существенного прироста качественной складской недвижимости в крае за последние несколько лет так и не произошло. И если «Пятерочка» арендует площади под свой распределительный центр в краснокамском «Плюс парке», то другие игроки намерены построить собственные объекты.
Так, ЗАО «Тандер» уже выбирает площадку под распределительный центр, который будет работать не только на пермский регион, но и на несколько соседних. По данным источника BG в краевом правительстве, краснодарский ритейлер рассматривает участки на Нестюковском тракте, но его смущают размеры санитарно-защитной зоны и требования СанПиН. Ранее компания планировала выбрать площадку под распредцентр в Краснокамском районе, но эти намерения не были реализованы. Этот логистический комплекс «Тандер» планирует использовать и для своих магазинов в Кирове, Удмуртии и Республике Коми.
Активно расширяющие свою сеть местные ритейлеры также пошли по пути строительства собственных логистических объектов. Группа компаний «НормаН-Виват» приобрела участок в Заостровке. На этой территории она намерена до конца 2013 года построить складской комплекс для собственных нужд площадью порядка 20 тыс. кв. м. Также на этом участке разместятся собственное пищевое производство и все офисные помещения компании (в том числе те, что сейчас расположены на шоссе Космонавтов). «До 80% товаров из нового распредцентра будет поступать на снабжение сети. Отдельный склад планируем построить для еще одного направления нашего бизнеса — дистрибуции алкогольной продукции. Его площадь составит порядка 10 тыс. кв. м», — заявляет владелец ГК «НормаН-Виват» Вадим Юсупов. «Сейчас это общероссийская тенденция — большинство центров строятся под международных производителей или торговые сети. Складские площади, которые уже имеются, даже класса А, не подходят, потому что у нас специфические требования, и помещения пришлось бы сильно адаптировать к этим требованиям. Это различные температурные режимы, индивидуальное хранение для отдельных категорий товаров и прочее. Экономически выгоднее построить самим», — добавляет он. Первоначально ритейлер планировал разместить свой распредцентр на территории бывшего завода «Велта», но позднее продал эту площадку. «По транспортной доступности и совокупности других факторов новый участок подходит нам больше», — пояснил господин Юсупов.
О необходимости подобного объекта задумывается и сеть «Семья». Сейчас компания арендует складские площади (порядка 2,5 тыс. кв. м) на улице Героев Хасана. «Мы вели поиск более качественных объектов и большей площади, чтобы изменить подходы к хранению и увеличить оборот поставок. Также была идея создания своего распределительного центра», — комментирует гендиректор ООО УК «ЭКС» Елена Жданова. «Но окупаемость у таких проектов очень серьезная, поэтому будем думать об этом только вкупе с серьезным расширением сети. Пока решение не принято», — добавляет собеседница BG.
«Местные девелоперы не готовы строить складскую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду федеральным игрокам, потому что доходность таких объектов ниже, чем у офисной или торговой недвижимости. В итоге получается парадокс: склады нужны, но строить их никто не хочет. Поэтому некоторые ритейлеры строят объекты сами. У федеральных розничных сетей есть деньги на развитие, это дает им возможность расширяться, строить собственные распределительные центры», — отмечает Тарас Рыжук.
Ольга Козырева говорит о том, что уровень развития складской недвижимости не дотягивает до показателей торговых объектов. «Считается, что для нормального развития торговли в регионе на один квадратный метр торговых площадей должен приходиться один квадратный метр складских. В Перми данный коэффициент равен 0,3. Ритейлеры — как местные, так и федеральные испытывают острый дефицит в качественных складских площадях. Подтверждением этому является отсутствие вакантных помещений в аренду в логистических центрах Перми», — утверждает она.
В числе причин, по которым девелоперы не стремятся в сегмент складской недвижимости, эксперты называют сложности с выбором земельного участка, отвечающего современным требованиям. «Высокая стоимость земли и подключения коммуникаций существенно удлиняют сроки окупаемости логистических проектов», — заключает Тарас Рыжук.