Сегодня на рынке строящегося загородного жилья работает около полутора сотен компаний. При этом, как говорят эксперты, преимущественно это непрофессиональные игроки, предлагающие соответствующего качества продукт. Крупные игроки строительного рынка Петербурга хоть и выходят за город, пока существенного влияния на него не оказывают.
Сегодня, по разным оценкам, на рынке строительства загородного жилья работает около 150 фирм. Оборот рынка Петербурга и Ленобласти составляет, по оценкам маркетологов компании "Пулэкспресс", 40 млрд рублей. При этом 80% предложений на рынке — это участки без подряда.
В последние год-два все больше профессиональных девелоперов, работающих не первый год на рынке строительства Петербурга, стали выходить на рынок с проектами малоэтажных комплексов за городом.
"Говорить, что это стало глобальным трендом, пока нельзя. Тем не менее на рынке становится все больше подобных проектов. Для застройщика выход на новый рынок — это возможность диверсифицировать бизнес с достаточно небольшими затратами", — считает Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос". По ее мнению, наличие в портфеле загородного проекта позволяет компаниям предложить новый формат недвижимости своим клиентам, которые уже купили у них квартиры. Покупатели, в свою очередь, больше доверяют компаниям, у которых уже приобретали жилье.
С новыми объектами в последнее время на рынок вышли "Строительный трест" и RBI, реализуют проекты компании "Мегалит", "Унисто-Петросталь", NCC, ЦДС, BTK Development, "Старт Девелопмент" и другие. К профессиональным игрокам относят также "Пулэкспресс", "Балтрос", "Петростиль" и еще ряд фирм, изначально начавших работать за городом, но имеющих в портфеле уже несколько реализованных проектов.
"Но в лавине неизвестных компаний, предлагающих участки без подряда, появление нескольких реальных девелоперов никак не изменило распределение сил на рынке — загород по-прежнему является территорией непрофессиональных участников рынка с соответствующим качеством предлагаемого продукта", — сетует Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Специфический рынок
Сложность работы для девелоперов состоит в том, что объемы спроса на загородном рынке гораздо ниже, их сложно оценить, рынок в целом абсолютно непрозрачен, в первую очередь из-за несогласованности градостроительной политики правительства области. "В городе можно строить то же, что и большинство соседей-конкурентов, и проблем с реализацией не будет. За городом такой возможности нет, кроме того, всегда высок риск, что ровно через дорогу кто-то неожиданно начнет продавать участки без коммуникаций и оттянет значительную часть спроса от более качественного проекта. Это также характеризует рынок, где все еще очень высока доля покупателей, для которых низкая цена — главный фактор принятия решения. Если в случае с городской квартирой несложно оценить стоимость ремонта, то большинство покупателей участков даже примерно не представляют объем дополнительных вложений, а это, в свою очередь, представляет угрозу для девелоперов, которые строят качественные проекты", — объясняет специфику рынка Тамара Попова.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", считает, что рынок загородного домостроения все еще находится в стадии формирования. "В городе есть четкие правила игры, понятные и застройщикам и покупателям, в малоэтажном строительстве — нет. Поэтому на этом рынке и появляются "случайные" девелоперы", — уверен он. Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", полагает, что именно благодаря наличию большого количества непрофессиональных компаний на рынке большая доля предложений — это участки без подряда. "Мне представляется, что профессиональный девелопмент идет несколько дальше, чем покупка сельхозземель, нарезка их и продажа без подряда. Поэтому укрепление позиций профессионалов со временем, конечно, приведет к значительному сокращению коттеджных поселков в виде земельной нарезки. И тогда основной тенденцией на рынке загородной недвижимости станет, наконец-то, грамотный маркетинг и продуманное позиционирование поселков. Уже сейчас крупные маркетинг-ориентированные профессиональные девелоперы как раз и составляют пул успешных проектов, в которых сохраняется относительно высокий объем продаж", — рассуждает Светлана Попова.
Новый подход
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании "Русь: новые территории", полагает, что сегодня изменился сам подход к девелопменту и у компаний, и у покупателей. "До кризиса застройщики старались предложить полный спектр услуг — землю с коммуникациями, дом, социальную инфраструктуру. Продавать землю без инженерии никто даже не пытался. На рынке работало 20-30 компаний. Затем количество проектов и компаний стало стремительно расти", — вспоминает госпожа Блинова. Сегодня, по ее оценкам, на рынке работает около 150 фирм и частников (это только те, что выходят в открытую рекламу), которые ведут в сумме 344 проекта (данные на апрель). "Сегодня девелопером зовется любая фирма, которая продает землю в розницу. Самим развитием территории занимается весьма скромное число компаний", — говорит госпожа Блинова.
При этом она указывает на то, что во время кризиса на рынке появились фирмы, которые, со временем расширили ассортимент и ведут сразу 5-7 проектов (есть и те, кто ведет сразу 12 поселков). "Однако у них в портфеле, как правило, еще не появилось ни одного проекта. Уместно ли их называть профессионалами, вопрос дискуссионный", — размышляет госпожа Блинова.
Участники рынка отмечают, что существенно возросли и размеры коттеджных поселков. Если раньше очень крупным проектом считался комплекс на 200 домовладений, то сегодня 700 участками никого не удивишь. Правда, это вовсе не значит, что возросли обороты компаний или что на рынок пришли более состоятельные фирмы — просто земельные участки стали продавать в более мелкой нарезке.
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК "Пулэкспресс", рассказала, что недавно в городе была создана Коллегия профессиональных девелоперов (КПД). "Ключевой критерий для компании, желающей вступить в КПД, — наличие в активе хотя бы одного завершенного и обжитого проекта. Ну и, конечно, продолжение работы над следующими проектами, как минимум обеспеченными всеми инженерными коммуникациями. Из 150 организаций, работающих на рынке коттеджных поселков, только около 10 процентов могут предъявить положительные результаты работы. Продолжает расти доля новичков, некоторые одновременно начинают продажи сразу в нескольких проектах", — отмечает госпожа Агеева.
Что крупной фирме по зубам
При этом девелоперы отмечают, что основная сложность строек за чертой Санкт-Петербурга — создание прилегающей инфраструктуры (коммуникации, подъезды, магазины, детские сады и прочее). Областной бюджет существенно меньше петербургского, и денег на создание инфраструктуры выделяется мало. Кроме того, на "раскрутку" проектов с территорией в несколько десятков гектаров уходит гораздо больше времени, чем в мегаполисе, а это, в свою очередь, сказывается на формировании бюджета строительства. "Здесь самое главное — не ошибиться с концепцией, правильно запланировать очередность ввода объектов. Но у "загородки" есть и плюсы — этап сбора разрешительной документации проходит быстрее, многие решения принимаются на уровне муниципалитетов", — взвешивает за и против генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко.
"Девелоперам "с именем" намного легче запустить проект, чем случайным компаниям. У покупателей спросом пользуются большие проекты с продуманной инфраструктурой, с хорошими инженерными сетями, с удобным транспортным сообщением. Такие условия могут обеспечить только крупные девелоперские компании за счет оптимизации расходов на строительство", — развивает тему господин Ярошенко. Он сообщил, что КВС в последнее время приобрела несколько участков в ближнем окружении Петербурга — в Кронштадте, Кировске и рассматривает еще несколько вариантов загородного девелопмента. "В пригородах мы планируем вести и малоэтажное строительство", — говорит господин Ярошенко.
"На собственных ошибках учатся существенно быстрее, чем на чужих. Профессионализм также зарабатывается опытом реализации проектов. Причем успешной реализации, к которой относится не только банальная распродажа участков без подряда, или в более благоприятном случае участков с подрядом, но и строительство и запуск в эксплуатацию коттеджного поселка. К сожалению, часто бывает так, что участие девелопера полностью заканчивается на этапе строительства поселка, после чего все пробелы в проектировании всплывают, когда девелопер уже не имеет отношения к поселку формально. Эта схема правильна, но только в том случае, когда проблем, связанных с инженерной, социальной инфраструктурой, правовым статусом, у жителей поселка не возникает. Плохие же примеры вряд ли позволяют считать такого девелопера профессионалом. Тем не менее все больше проектов, которые развиваются профессионально. Доля их, пожалуй, не растет, так как проектов с участками без подряда (а иногда и без инженерии) появилось за последнее время больше, однако именно качественные проекты в большей степени формируют загородный рынок, выступая тем, кто задает стандарты", — резюмирует Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.