Приморский район Петербурга, и так традиционно считающийся престижным, в скором времени может получить дополнительные стимулы для роста — концентрация ряда крупных проектов в одном месте делает северо-западную часть Петербурга одной из основных точек роста экономики города. Тем самым будет укрепляться принцип полицентризма, по которому, вероятно, и станет в ближайшие годы развиваться мегаполис.
Прежде всего, конечно, речь идет о проекте строительства газпромовского "Лахта-центра". Но не только. Недавно в парке 300-летия Петербурга был запущен один из крупнейших торговых комплексов города "Питерлэнд", строится трасса ЗСД, проектируется зоопарк, реализуются проекты по комплексному освоению территорий в жилищной сфере.
В тренде
Эксперты полагают, что крупные проекты потянут за собой и других инвесторов. "Инвестиции вырастают в разы. Так, например, в Юнтолово строится большой жилой массив. Уже в процессе его реализации закладываются дополнительные объемы на сопутствующие жилищному строительству объекты, под которые найдутся операторы. Причем для возводимого жилья дополнительные функции востребованы в большей степени, чем, к примеру, для нашего проекта "Лахта-центр"", — полагает Александр Бобков, исполнительный директор ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта"".
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, считает, что такие проекты, как ЗСД, "Лахта-центр", "Питерлэнд", являются проектами городского масштаба и оказывают влияние не только на ситуацию в конкретном районе, но и на экономическую, транспортную и социальную ситуацию в масштабах города в целом. "Учитывая, что проекты имеют разное функциональное назначение, очевидно, что и влияние их будет различным. Например, с экономической, инвестиционной и социальной точки зрения появление "Лахта-центра" и "Питерлэнда" будет благоприятно как для Санкт-Петербурга в целом, так и для северо-западной части города. Реализация этих объектов позволит не только увеличить приток налогов в бюджет города, но и позволит увеличить количество рабочих мест. К тому же, если мы говорим о "Питерлэнде", то с реализацией этого объекта в Петербурге появится еще одно общественное пространство, где жители города смогут не только осуществлять покупки, но и отдыхать всей семьей", — говорит господин Розов.
И лишь один из экспертов, к которым BG обращался за комментариями, был полон скептицизма. Илья Шуравин, эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, директор департамента торговой недвижимости, партнер S.A. Ricci, говорит: "Возможно, мое мнение пойдет вразрез с общей линией, которую пытаются навязать инвесторы прессе и городу, но выбор Лахты для строительства огромной башни — это не самая лучшая идея. Разумеется, руководство "Газпрома" будет очень комфортно добираться с Репинско-Ольгинского направления до работы — для инвестора это достаточно логичное решение. Однако будущее в развитии города лежит не в регулярной экспансии и заселении окраин, а в масштабном редевелопменте промзон (например, есть потрясающая по своему потенциалу территория возле станции метро "Нарвская", реки Екатерингофки и ряд других вариантов). В то время когда западные города активно развивают редевелопмент набережных и прилегающих к ним промышленных территорий, обладающих огромными запасами мощностей по электричеству, активно интегрируя социальную среду в высокоурбанизированные территории (и таких проектов в крупнейших городах мира десятки, если не сотни!) — у нас ключевому инвестору отводят площадку поближе к дачным местам. Понятно, что выбирает в итоге инвестор, но задача города не только приводить крупных налогоплательщиков, а изменять городскую среду, привлекая якорных девелоперов на запущенные территории с неплохой транспортной доступностью. И "Охта-центр", исходя из этой логики, по моему мнению, был не самым худшим вариантом, вот только протест горожан, по сути, против госпожи Матвиенко вылился в это общественное давление против башни на Неве. Альтернатива оказалась не самой лучшей".
Без "розовых очков"
Впрочем, другие эксперты не смотрят на проекты через "розовые очки". Они признают, что в проектах есть ряд "узких мест". Больным вопросом при реализации крупных проектов традиционно становится транспортная ситуация. Эксперты указывают на то, что улично-дорожная сеть Санкт-Петербурга не соответствует нормам для развивающегося мегаполиса: ее плотность в городе составляет около 4 км/кв. км. В Лондоне аналогичный показатель составляет почти 10 км, в Барселоне — почти 17 км/кв. км.
Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", прогнозирует, что к 2018 году количество жителей Приморского района увеличится до 1 млн человек (сейчас — 700 тыс. человек). Генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко считает, что после ввода новых жилых, социальных и деловых объектов транспортный поток увеличится на 30-35%.
Илья Шуравин приводит такие цифры: "Лахта-центр" будет генерировать дополнительный поток людей из расчета примерно 12-14 человек на каждые 100 метров офисной площади здания (без учета площади парковки). Кроме того, потенциально ряд компаний-сателлитов уже после размещения компании "Газпром" с радостью заберет офисные площади в соседних зданиях (некоторые еще проектируются). ""Питерлэнд", по нашим прогнозам, будет привлекать 20-25 тыс. человек ежедневно в выходные и чуть поменьше — в будни, поэтому будет создавать дополнительные пробки на улице Савушкина и Приморском шоссе. ЗСД, по нашему мнению, существенно облегчит возможность выезда из Приморского в центр (на Васильевский остров), также вполне очевидный факт — перемещение с северо-запада на юго-запад города существенно упростится", — рассуждает господин Шуравин.
Юрий Борисов, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер "АйБи Групп", предостерегает: "Необходимо в срочном порядке скоординировать планы застройщиков (жилых и коммерческих проектов на северо-западе города) с планами очередности открытия и постепенного роста нагрузки на транспортную систему в районе. После чего — обнародовать данную информацию, чтобы никто не мог предположить, что подобные вопросы остались не продуманными властью заранее".
В "Лахта-центре", впрочем, оптимистичны. "В Приморском районе, в отличие от других частей города, транспортная инфраструктура в последние годы особенно активно развивается. Этот фактор стал одним из основных аргументов при выборе участка для строительства "Лахта-центра". Кроме того, необходимо учитывать еще и тот факт, что строительство новых проектов с деловой функцией на периферии не создает дополнительной нагрузки на существующие городские магистрали, а напротив, разгружает их, направляя потоки автомобилей навстречу основному, обычному трафику: утром — из окраин в центр на работу, а вечером — наоборот", — отмечает господин Бобков.
Александр Бобков полагает, что если перечисленные проекты будут осуществлены с учетом необходимых изменений инфраструктуры, то, безусловно, их влияние будет благоприятно. "Если же проекты будут реализовываться в отрыве от планов по строительству и реконструкции дорог, инженерных сетей, то есть если готовые строительные объемы будут возникать раньше, чем необходимая для них инфраструктура, — то, естественно, будет возникать дополнительная нагрузка на и без того недостаточную инфраструктуру и, как следствие, безусловно, будет нарастать дискомфорт в проживании в этих кварталах и микрорайонах", — рассуждает господин Бобков. Он надеется, что проблем возникать не должно, так как в проектных документах — инвестиционных декларациях, проектах планировок — все расчетные нагрузки учтены, даже с небольшим запасом.
Проблема лишь в том, чтобы все эти планы воплотились в реальность, а городская власть обеспечила синхронизацию реализации заявленных проектов между собой и в первую очередь с планами по развитию инфраструктуры, а также жестко контролировала соблюдение графиков и сроков ввода.
Управляющий партнер юридической компании "Качкин и партнеры" Денис Качкин говорит, что комплексное развитие северных территорий потребует от городских властей многомиллиардных вложений в инженерную и социальную инфраструктуру. Он полагает, что лишь использование механизмов государственно-частного партнерства позволило привлечь долгосрочное банковское финансирование. "Уверен, что данный опыт можно распространить на строительство большинства объектов социальной инфраструктуры, в том числе и больниц", — говорит господин Качкин.
Качественный скачок
Генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Михаил Возиянов, впрочем, пока не уверен, что большие проекты приведут к качественно новому имиджу района. "Сейчас сложно прогнозировать, возникнут ли дополнительно какие-либо качественные изменения. Московский район тоже считается более значимым, чем Фрунзенский, но глобальных различий между ними нет — разве что несколько иначе воспринимается статус и имидж районов. Так и применительно к Приморскому району сегодня еще трудно утверждать, конвертируется ли его значимость во что-то большее или нет. Реализация больших инфраструктурных и девелоперских проектов создает предпосылки для серьезных изменений. Но их реализация будет зависеть от наличия (или отсутствия) у города осознанной и долгосрочной политики, направленной на развитие полицентричности Санкт-Петербурга как современного европейского мегаполиса", — считает господин Возиянов. Он полагает, что оценка перспектив влияния этих масштабных проектов, в частности на развитие Приморского района, упирается сегодня в ключевую для города, проблему — это вопрос выработки эффективной стратегии и четко определенных приоритетов развития Санкт-Петербурга. Системные, действительно стратегически значимые трансформации градостроительного развития крупных городов сами по себе не происходят.
"Принцип полицентризма как новый подход к развитию нашего города сейчас активно обсуждается при формировании новой стратегии развития Санкт-Петербурга. На мой взгляд, это перспективное направление в решении как минимум одной из актуальных проблем — транспортной доступности и удобства перемещения горожан", — резюмирует господин Бобков.
К слову, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков отмечает странную закономерность: "В целом исторически сложилось так, что крупные города развиваются именно в направлении севера. Петербург является ярким примером такой модели развития".