Торгово-завлекательные центры

Ввод новых площадей и возобновление строительства замороженных объектов выделили нижегородский рынок на фоне всей России. По словам генерального директора компании IDEM Екатерины Гресс, в Москве эксперты в прошлом году констатировали стагнацию рынка, выразившуюся в резком снижении ввода новых площадей, что связано с инициативой нового руководства столицы о приостановке строительства торговых объектов в центре города. В ряде российских регионов также был зафиксирован рост ввода в эксплуатацию новых торговых площадей, но меньший по объемам и по темпам ввода, нежели в Нижнем Новгороде.

Однако эксперты по-прежнему отмечают дефицит качественных торговых площадей на нижегородском рынке. По словам аналитика «Инвесткафе» Антона Сафонова, по обеспеченности торговыми площадями Нижний Новгород занимает среднюю позицию среди крупных городов России: этот показатель для столицы Приволжья составляет сейчас 410 кв. м на тысячу человек, в то время как в Москве этот показатель ниже — 300–310 кв. м, а в таких городах, как Санкт-Петербург, Казань и Краснодар, выше — порядка 600 кв. м торговых площадей на тысячу человек.

Ритейлерский захват

В 2011 году девелоперы на нижегородском рынке оживились. Основной причиной такой активизации эксперты считают выход в регион федеральных сетей, таких как Billa австрийской REWE Group, «Наш», Юлмарт Outpost. Экспансия крупных ритейлеров объясняется тем, что в рамках посткризисного расширения торговых сетей крупные федеральные операторы пытаются не только укрепить свои позиции на существующих рынках, но и осваивать новые регионы, считает Антон Сафонов. В 2012 году на рынок Нижнего Новгорода выйдет еще ряд федеральных брендов, причем не только международных или столичных. Эксперты впервые отмечают массовый приход крупных арендаторов из Сибири и Дальнего Востока, таких как сеть детских товаров «Бубль Гум» из Владивостока, которая откроет свой первый магазин в ТЦ «Ганза». Кроме того, по словам директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, в Нижнем Новгороде намерены развивать бизнес несколько федеральных торговых сетей из Казани и Тольятти. «Это их местные сети, которые развились до таких размеров, что расширяются и заходят в другие города, причем это касается как непродуктового, так и продуктового сегмента. Раньше приход подобных сетей в регион носил единичный характер, сейчас это становится трендом», — считает Татьяна Романчева.

Между тем, как отмечают аналитики, приход новых крупных игроков в регион вряд ли серьезно скажется на структуре нижегородского рынка. «С ростом оборота розничной торговли существующие сети продолжат открывать новые магазины, и доля этих игроков на рынке сильно не изменится», — прогнозирует Антон Сафонов. В Нижнем Новгороде в 2011 году оборот розничной торговли составил 260 млрд руб., что на 27% выше, нежели в 2010 году, в то время как 2010 год показал снижение на 5,3% к 2009 году и на 7,1% к 2008-му.

В 2011 году эксперты отмечают еще одну общую тенденцию к ротации арендаторов на всех торговых площадках города. По словам директора «Магазина готового бизнеса» Юрия Кузьмичева, это касается как торговых центров, так и площадок стрит-ритейла. «Это может быть связано с тем, что из-за низких темпов роста доходов населения суммарная выручка арендаторов почти не растет, хотя число посетителей постоянно увеличивается. Однако арендные ставки повышаются, и некоторые магазины становятся нерентабельны», — отмечает господин Кузьмичев.

Мы выбираем — нас выбирают

В прошлом году повышенный интерес к нижегородскому рынку проявили не только крупные федеральные ритейлеры, но и федеральные девелоперы. По словам Екатерины Гресс, многие из них в 2011 году очень плотно анализировали нижегородский рынок. «Например, активный интерес к Нижнему Новгороду в минувшем году проявляли холдинг „Финстрой“ и даже международные девелоперы, однако они пока не вошли на рынок региона. Вероятно, в 2012 году вход ряда крупных девелоперов состоялся бы, если бы не кризисные ожидания», — предполагает госпожа Гресс. Однако активность местных девелоперов пока компенсирует не столь серьезное присутствие федеральных. В 2012 году в Нижнем Новгороде может появиться 165,3 тыс. кв. м новых торговых площадей — это в три раза больше, чем в прошлом году.

Эксперты прогнозируют: такой рост приведет к дальнейшему обострению конкуренции между торговыми центрами. В рамках борьбы за покупателя девелоперы будут развивать развлекательную составляющую в ТРЦ, использовать различные маркетинговые ходы, разрабатывать программы лояльности и пытаться привлечь наиболее известные бренды. «Когда в Нижнем Новгороде появился ТЦ „Этажи“ — а это было в 2003 году, сфера развлечения в нем была минимальной, а сейчас качественный торговый центр предполагает наличие кинотеатра, спортивного сектора, фудкорта, и сфера развлечений в объектах торговли серьезно развивается», — отмечает Татьяна Романчева.

Стремление сделать торговый объект максимально привлекательным для посетителей приводит к увеличению площади и расширению функционала строящихся центров. Например, три из пяти заявленных на 2012 год торговых центров будут включать в себя многозальные кинотеатры: в ТРЦ «Седьмое небо» откроется десятизальный мультиплекс с IMax, в ТРЦ «Рио» — шестизальный кинотеатр «Синема стар» (группа «Ташир»), в ТРЦ «Индиго» — десятизальный кинотеатр, скорее всего, сети «Каро фильм». Кроме того, в дальнейшей перспективе в Нижнем Новгороде заявлено открытие ГК «Столица Нижний» торгового центра с концертным залом на пл. Советской. Также в городе запланировано открытие двух развлекательных центров с аквапарками: в парке «Швейцария» и в Автозаводском парке культуры и отдыха; снова идет речь о строительстве подземного торгового центра на площади Горького. «Это уже проекты более серьезные, более дорогие, с большим сроком окупаемости. А раз девелоперы вкладываются в такие проекты, значит, они оценивают нижегородский рынок как рынок перспективный», — считает Екатерина Гресс. Ненасыщенность и перспективность нижегородского рынка даст толчок для его дальнейшего роста, полагают эксперты. «Вполне возможно, что в ближайшие годы темпы роста торговых площадей составят не менее 15–20% в год», — считает Антон Сафонов.

Новое — хорошо забытое европейское

Прирост торговых площадей в Нижнем Новгороде будет происходить не только за счет ввода новых универсальных торгово-развлекательных центров, но и за счет появления центров целевой покупки, считают эксперты. Тенденция открытия специализированных моллов наметилась уже в прошлом году. По данным компании IDEM, сейчас, с учетом ввода в прошлом году двух мебельных торговых центров «Мебельный базар» и «Союзный» доля подобных центров достигла 12% от всех ТЦ (еще 45% — ТРЦ, 43% — ТЦ). «Ранее в Нижнем Новгороде было только два специализированных центра: „Открытый материк“ на улице Ларина и БУМ на улице Бекетова. В этом году появились первые специализированные ТЦ в заречной части города, и перетекание центров целевой покупки в заречную часть города — это тоже тенденция ближайшего времени», — считает Татьяна Романчева. «Сейчас появляется много однообразных торговых центров для всей семьи, и девелоперам необходимо задумываться над специализацией торговых центров и ориентироваться на конкретные товарные группы», — объясняет развитие данного формата на нижегородском рынке управляющий партнер London Consulting&Management Company Дмитрий Золин.

Прежде всего специализированные торговые центры будут создаваться в тех сегментах, которые наиболее востребованы нижегородцами: мебель и товары для дома. «Может быть, чуть позже в качестве ухода в некоторые ниши будут появляться и другие специализированные объекты, например со спортивными товарами, товарами для активного отдыха», — предполагает Екатерина Гресс. Однако эксперты сомневаются в том, что это перспектива ближайшего будущего: нижегородский рынок пока слишком мал для таких объектов.

Кроме того, по мнению аналитиков, если для мебельного сегмента специализированные торговые центры — почти единственный формат, который выживает на рынке региона, то по другим группам успешность подобного формата вызывает сомнения. «Современные торговые центры, как правило, уже включают в себя несколько магазинов различных сегментов, и специализированный ТЦ не даст покупателям серьезных преимуществ», — считает господин Кузьмичев.

Также эксперты сомневаются в том, что в ближайшее время в Нижнем Новгороде появятся объекты таких популярных за рубежом форматов, как ритейл-парки и аутлет-центры. Появлению в регионе ритейл-парков будет препятствовать дискомфорт, создаваемый для покупателей ярко-выраженной сезонностью. «Как правило, ритейл-парк представляет собой несколько гипермаркетов, расположенных на одной площадке и объединенных одной парковочной зоной, и в зимних условиях посетителям будет неудобно перемещаться между этими гипермаркетами по улице. Им легче пойти в какой-нибудь крупный молл и совершить все покупки в одном здании», — поясняет Екатерина Гресс. Для развития стоковых центров в городе пока выстроено недостаточно брендовых магазинов, хотя первый аутлет-центр как магазин уцененных товаров будет очень востребованным, считают аналитики.

Ядерная реакция: ТРЦ vs. street-retail

Ввод новых торговых центров серьезно сказался на их прямых конкурентах — объектах стрит-ритейла. В развитии стрит-ритейла в Нижнем Новгороде эксперты видят две противоположные тенденции. С одной стороны, в городе, и прежде всего в его нагорной части, начинают развиваться новые специализированные «торговые коридоры» — улицы, нижние этажи зданий которых арендуются под магазины того или иного сегмента. С другой стороны, значение и рентабельность традиционных улиц стрит-ритейла падает, и прежде всего из-за активной экспансии их прямых конкурентов — торгово-развлекательных центров.

Тренд формирования «торговых коридоров» характерен как для России, так и для всего мира, считает Антон Сафонов. Первым торговым коридором, сформированным крупными для того времени торговыми центрами «Этажи» и «Шоколад» и встроенными магазинами, стала ул. Белинского. Сейчас, по мнению Татьяны Романчевой, подобным коридором является улица Родионова с ТЦ «Фантастика», «Ганза» и гипермаркетом «Лента», а также кластером магазинов для дома и ремонта во встроенных помещениях. «Мы предполагали, что начнется развитие торгового коридора на улице Бекетова, но до тех пор, пока там не ведется интенсивного строительства жилья, формирование торгового коридора задерживается», — отмечает госпожа Романчева.

В нижней части формирование торговых потоков пока происходит по «системе ядра»: в центре каждого района образуется «ядро», включающее в себя торговые объекты, сеть заведений общепита и развлечений. В частности, к таким «ядрам» можно отнести комплекс из ТЦ «Муравей», «Луч» и «Золотая миля» в центре Сормова; «Республику», ЦУМ, «Чкалов», «Сити» в Канавинском районе; Автозаводский универмаг и «Парк Авеню» в Автозаводском районе.

Из-за усиления конкуренции со стороны торговых центров формат стрит-ритейла на традиционных торговых улицах, в частности на улице Большая Покровская, постепенно сдает свои позиции. «Потенциальные арендаторы уверены, что, так как на Большой Покровской большой пешеходный трафик, любой магазин одежды или обуви будет приносить прибыль. Однако сейчас эта концепция не работает: на улице преобладает молодежь без денег и служащие, спешащие по своим делам. Богатая публика предпочитает совершать покупки в торговых центрах и за границей, а также в Москве, и арендаторы вслед за покупателем уходят в торговые центры», — уверен Юрий Кузьмичев.

Такая ситуация характерна не только для Нижнего Новгорода. Преимущества торговым центрам в конкурентной борьбе с стрит-ритейлом дают хорошая парковка, скопление магазинов разных сегментов в одном месте, комфорт для покупателей, возможность проводить время всей семьей и закрывать все потребности среднестатистической семьи. Стрит-ритейл в Нижнем Новгороде проигрывает моллам по всем позициям, что приводит к значительной разнице в арендных ставках: по данным компании IDEM, в 2011 году ставки в торговых центрах были больше, чем в объектах стрит-ритейла, в среднем в три раза.

Единственным путем развития стрит-ритейла на центральной улице города эксперты видят развитие Нижнего Новгорода как туристического центра, так как во всех крупных городах мира качественный стрит-ритейл в первую очередь связан с потоком туристов. «Поэтому прежде всего необходимо пересмотреть концепцию Большой Покровской, предусмотрев удобные парковки рядом с улицей, а также обеспечив развитие сегмента продажи сувениров и качественных точек общепита», — отмечает господин Кузьмичев.

Сектор потребления

Если в непродовольственном секторе наиболее актуальным стал формат крупного торгового центра, то у продуктовых ритейлеров аналитики отмечают противоположный тренд: несмотря на растущую популярность формата гипермаркета, активно в 2011 году развивались торговые точки формата «магазина у дома». Поэтому многие торговые сети, владеющие магазинами формата гипермаркет, пошли по пути открытия под своим или другим брендом сети магазинов шаговой доступности. «Такая система на данный момент выгодна, так как позволяет охватить максимальную целевую группу: например, часть населения будет ходить только в небольшие магазины-дискаунтеры, минуя гипермаркеты», — комментирует Татьяна Романчева. Эта тенденция прежде всего прослеживается в развитии сети Х5 Retail Group, однако о своем намерении развивать сеть небольших магазинов шаговой доступности заявил и нижегородский девелопер «Жилстрой-НН», открывший в прошлом году свой первый торговый центр. «Возможно, несколько крупных ТРЦ Нижний Новгород еще „проглотит“, но через два-три года больше будут востребованы магазины у дома: людям захочется чего-то более близкого и камерного. Кроме того, по показателю отдачи с 1 кв. м торговой площади гипермаркеты в Нижнем Новгороде постепенно теряют свои позиции, так как количество гипермаркетов растет при постоянной численности населения. А вот небольшие магазины в новых микрорайонах будут гарантированно обеспечены постоянным спросом», — поясняет директор по маркетингу «Жилстрой-НН» Ольга Сажина.

Появление в городе новых федеральных продуктовых ритейлеров и активное расширение существующих делает потребительский рынок Нижегородской области очень конкурентным и одним из самых динамично развивающихся в стране. «Конкуренция на рынке высокая: на 100 тысяч жителей в городе представлен 1,41 гипермаркет, а в аналогичном по численности населения городе Омске этот показатель составляет 1,24. Об открытии магазинов в 2012 году в Нижнем Новгороде заявили «Ашан», «Магнит» и «О’Кей», поэтому борьба за покупателя будет только нарастать», — прогнозирует представитель компании «Лента» Яна Могилева. В частности, французский сетевой оператор Aushan в апреле в 2012 года откроет сразу два гипермаркета «Ашан» в заречной части города общей площадью 16,5 тыс. кв. м. X5Retail Group, представленная в Нижнем Новгороде магазинами формата гипермаркет («Карусель»), супермаркет («Перекресток») и дискаунтер («Пятерочка»), в прошлом году также расширила сеть: за год в регионе открылось 70 новых дискаунтеров, в том числе 49 за счет ребрендинга магазинов приобретенной сети «Копейка», и два супермаркета. Кроме того, в прошлом году впервые вышел на рынок региона гипермаркет «Наш».

Какие торговые центры появились в Нижнем Новгороде в 2011 году и какие будут введены в 2012-м

В 2011 году в Нижнем Новгороде открылись торговый центр «Ганза» площадью 21 тыс. кв. м (арендопригодная площадь (GLA) 14,6 тыс. кв. м, девелопер «Жилстрой-НН»), ТЦ «Сормовский» площадью 20 тыс. кв. м (GLA 16 тыс. кв. м, девелопер «Седьмой континент»), ТЦ «Чкалов» на 5,6 тыс. кв. м, а также мебельные центры «Мебельный базар» площадью 22,5 тыс. кв.м (GLA 16,8 тыс. кв. м, девелопер Marins Group) и «Союзный» площадью 11 тыс. кв. м (GLA 88,5 тыс. кв. м).