Что включить в КОТ
Петербург постепенно обрастает проектами комплексного освоения территорий (КОТ) — уже в ближайшем будущем доступные метры в таких проектах будут составлять примерно половину от всего рынка строящейся в городе недвижимости. Как относятся девелоперы к перспективе строительства не просто жилых массивов, а гармонично развитых районов?
В советские времена развитие всех спальных районов шло по плановому принципу — строились дома, детские сады, школы, универсамы. Это было экономически и политически целесообразно — человек заселялся, его дети шли в новую школу, садик. С приходом рынка целесообразности распались. Экономика, правда, застройщиков интересовала — с целью получения прибыли, как и в любом нормальном бизнесе. Политическая же подоплека — обеспечить жителей новой социальной инфраструктурой — не интересовала никого, в том числе и государство. Кроме того, до определенного момента и потребности в этой инфраструктуре не было — шла уплотнительная застройка в тех районах, где и школы, и сады, и поликлиники уже были. Но земля под уплотнение закончилась, и строительство жилья стало потихоньку уходить в чистое поле. Вкусив первые радости подобного проживания, и покупатели, и продавцы (застройщики) задумались. Дешевое жилье хорошо, но если квартал обеспечен всей инфраструктурой — еще лучше.
Что мешает продажам
По словам участников рынка, если из определенных параметров исключить хотя бы один, то привлекательность района комплексного освоения территорий сразу резко снижается. "Это, во-первых, близкое расположение к городу, во-вторых, наличие общественного транспорта, который связывает как внутренние кварталы, так и всю территорию с центром мегаполиса. В-третьих, цена на жилье, в лучшую сторону отличающаяся от предложения в городе, — считает Андрей Назаров, генеральный директор УК "Старт-девелопмент". — В-четвертых, пятых и далее по списку — полноценная инфраструктура, привлекающая не только живущих внутри территории КОТ, но и людей из близлежащих спальных районов".
"Инфраструктура, безусловно, имеет значение при покупке жилья. Но люди понимают, что даже если на текущий момент инфраструктура недостаточна, то с развитием района она обязательно подтянется в той или иной степени, а отсутствие ее на сегодняшнем этапе делает цены на жилье более привлекательными", — отмечает генеральный директор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко. В то же время, по мнению эксперта, потребительские предпочтения каждого покупателя крайне субъективны. "Как правило, под застройку новых жилых районов выделяются участки на периферии существующих городов. Поэтому фактор транспортной доступности для многих потенциальных покупателей часто является определяющим", — уверен Лев Гниденко.
В итоге получается, что цена — только один из критериев оценки, хотя и очень важный. Потребители выбирают недвижимость, исходя из преимуществ района, удобства планировки, репутации застройщика и качества строительства объекта. Найдя приемлемый вариант, покупатели смотрят на инженерное наполнение дома и окружающую инфраструктуру. Поэтому проекты комплексного освоения территорий, строящиеся в разных частях города, в основном конкурируют с близлежащими объектами точечной застройки, а не между собой. У каждого проекта КОТ есть своя покупательская ниша, важно суметь точно донести свои ключевые преимущества до конкретной целевой аудитории. "Покупатель при выборе проекта комплексного освоения рассматривает всю совокупность факторов и выбирает оптимальный для себя вариант, — уверена Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS. — Проекты КОТ реализуются в основном в абсолютно новых микрорайонах, поэтому вопрос обеспечения будущих жильцов всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой является ключевым". "Еще в начале строительства ГК "Балтрос" приняла стратегически важное решение: дома в районе будут сдаваться кварталами. Это позволяет даже первым жителям района чувствовать себя комфортно. Что бы не получалось ощущения "жизни на стройке", — говорит Олег Еремин, первый вице-президента ГК "Балтрос".
В погоне за инфраструктурой
В итоге, чтобы продать, нужна не только приемлемая цена квадратного метра, но и соответствующая инфраструктура — социальная и транспортная. Где-то эта проблема решается, в том числе с помощью города, где-то нет. Пока, как признаются эксперты, чаще всего решение откладывается на последние стадии проекта. "Я не знаю ни одного проекта комплексного освоения, где застройщик начал бы строительство с объектов социальной инфраструктуры, то есть школ, детских садов. И это не удивительно, подобные масштабные проекты — относительно новые на нашем рынке, и застройщики, прежде всего, обеспокоены строительством и реализацией собственно самого жилья, а полагающаяся инфраструктура откладывается на более поздние периоды", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.
Сейчас проекты обеспеченны социальной инфраструктурой по-разному. Например в прошлом году между правительством Петербурга и ООО "УК "Перемена" (ГК "Балтрос") было подписано соглашение о создании и эксплуатации на основе государственно-частного партнерства зданий, предназначенных для размещения образовательных учреждений в новых жилых районах "Новая Ижора" и "Славянка".
По мнению Олега Еремина, расширить этот опыт и на другие проекты КОТ не только желательно, но и необходимо: "Если опыт будет удачным, он обязательно должен получить распространение. Следующим будет проще. В комплексных проектах строительство объектов социальной инфраструктуры на основе государственно-частного партнерства выгодно для бюджета, для строителей и для граждан".
Но пока о распространении опыта говорить рано. В "Балтийской жемчужине" детский сад построен за счет застройщика, аналогичная ситуация со строительством и в "Северной долине". Правда, по словам Михаила Бузулуцкого, директора по продажам "Главстрой-СПб", в компании уверены, что город выкупит это детское дошкольное учреждение.
Заработать на начале
Есть и другая сторона медали: пара-тройка не обустроенных лет компенсируются низкой первоначальной ценой покупки жилья в проекте КОТ. Сейчас, по данным агентства развития и исследований в недвижимости АРИН, стоимость квадратного метра в проекте КОТ может начинаться от 40 тыс. рублей на ранних стадиях освоения, когда нет ни введенных корпусов, ни разнообразия ипотечных схем. По мере освоения квартала, цена повышается до 50-70 тыс. рублей за кв. м. Инвесторы выкупают малогабаритные квартиры на ранней стадии реализации и продают после сдачи дома. Рост цен по данным проектам происходит существенный, уверяют эксперты. "Здесь работают общие принципы: более низкая цена на старте, с постепенным ее повышением по мере реализации проекта и развития инфраструктуры. Цены всегда были и будут "в рынке" и зависеть от спроса, поэтому прогнозы давать сложно. В целом же в сегменте массового строительства могу предположить повышение популярности покупки жилья в таких новых и отвечающих самым современным требованиям к качеству жизни кварталах", — уверен Александр Лелин, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест".
По мнению Олега Еремина, главное, что привлекает покупателей, это именно комплексность освоения территорий. "Именно такой формат дает возможность строительства жилья нового поколения, с более высоким уровнем качества. Он позволяет продумать и соблюсти единую архитектурную концепцию района, оснастить территорию современными инженерными сетями, предусмотреть достаточное количество зеленых и рекреационных зон, рассчитать систему парковок для личного транспорта. Словом, детально разработать все те условия, которые делают район благоустроенным, а жизнь в нем — комфортной", — уверен первый вице-президент "Балтроса".
Официально
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, на сегодняшний день в городе заявлено 56 проектов комплексного освоения территорий, таких как "Балтийская жемчужина", "Северная долина", "Юнтолово", "Новая Ижора" и "Славянка".