Непостоянная элита
Значительная часть предложений загородного жилья так или иначе позиционирует рекламируемые поселки как нечто совершенно уникальное и эксклюзивное. В то же время участники рынка полагают, что доля жилья действительно элитного уровня на загородном рынке региона едва ли превышает 10%.
В Knight Frank St. Petersburg считают, что к премиальному сегменту можно отнести лишь 16 поселков в Петербурге и Ленобласти. За последние пять лет доля премиального сегмента в общем объеме сделок на рынке загородного жилья сократилась в 10 раз. При этом объем предложения элитной загородной недвижимости вырос в несколько раз. Так, если в 2007 году на рынке присутствовало лишь 2-3 элитных жилых поселка, то в 2011 году к классу "элита" относилось 16 коттеджных поселков.
Совладелец девелоперской компании "Вереск" Олег Юрко отмечает, что коттеджный поселок можно отнести к элитному при соблюдении таких требований, как престижное местоположение (Курортный район, Зеленогорск, Приозерское направление), хорошая транспортная доступность и наличие развитой инфраструктуры (детские сады, фитнес-центр, заведения общепита). "Цены на такие дома начинаются от 120-150 тыс. рублей за один квадратный метр, — отмечает он. — При этом минимальная площадь таких коттеджей составляет 200-220 кв. м".
По словам господина Юрко, основной тенденцией 2011 года стало снижение покупательского спроса на элитные дома. "Конечно, часть аудитории, которые покупают коттеджи класса "элита", сохранилась. Но многие потенциальные покупатели таких домов стали придирчивее относиться к вопросу цены. Пожалуй, в этом сегменте сейчас самая острая конкуренция на рынке загородного жилья. И девелоперы на это уже реагируют, смещая акцент с элитных домов в сторону среднеценового сегмента. Думаю, что эта тенденция продолжится и в 2012 году", — предполагает девелопер.
"Следует отметить, что на рынке происходит реконструкция самого понятия "элитное жилье". То, что у нас было принято называть элитной загородной недвижимостью 2-3 года назад, сегодня с трудом можно отнести даже к бизнес-классу. Всего таких поселков не более 15. Достаточно много объектов не соответствует своему сегменту. Часто встречаются "замороженные" элитные проекты. Когда-то инвесторы строили дорогое жилье, но после кризиса оно стало малопригодным для проживания и несовременным", — говорит председатель совета директоров ИСК "Константа" Константин Крюков.
Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, также констатирует, что за последние годы уровень запроса клиентов качественно изменился: "Это связано как с кризисом, изменившим подход к приобретению дорогого загородного дома, так и с изменением уровня предложения от девелоперов. Если в 2006 году, к примеру, на всем рынке насчитывалось 2-3 коттеджных поселка в элитном сегменте, то спустя пять лет их 16, и качество выросло. Отсюда и возросшие требования: клиент хочет, чтобы дом (и земельный участок) имел больший метраж, располагался в экологически чистом месте, имел хороший вид из окон, надежно охранялся, чтобы социальное окружение было однородным, а юридический статус земли — безупречным".
"Выборгское направление (Курортный и Выборгский районы) имеет давно сложившийся имидж и особенно популярно. Но и в этом направлении объекты, расположенные дальше 70 км от города, клиенты премиум-сегмента рассматривают редко. В таком удалении для дачного проживания прямым конкурентом выступает Финляндия. Для покупателей, желающих жить за городом и в дачном режиме, и постоянно, объект не может располагаться дальше Рощино. Репино и Комарово по-прежнему остаются на пике популярности. Всеволожский район также актуален благодаря отличной транспортной доступности", — говорит госпожа Попова.
При этом загородная "элитка" сегодня остается одним из самых негибких сегментов рынка недвижимости — динамика спроса и предложения здесь проявляется в значительно меньшей степени, нежели в более "активных" городских сегментах или в недорогих таунхаусах.
Дмитрий Золин, управляющий партнер компании LCMC, считает, что рынок загородной недвижимости еще не пришел в себя после кризиса и в связи с этим спрос на коттеджи не вырос. "Из заявленных проектов в стадии реализации находится меньше трети. А загородный элитный сегмент продавать еще сложнее, особенно на "бумажном" этапе: у покупателей присутствует недоверие к нереализованным проектам. А для самостоятельного осуществления проекта девелоперу необходимы большие средства, которых, как правило, нет. Вдобавок ко всему банки неохотно кредитуют земельные участки", — говорит господин Золин.
Наличие высокой конкуренции неизбежно порождает ценовое противостояние, однако высокая стоимость земли и инженерной подготовки территорий вынуждает девелоперов вести маркетинговые войны за покупателя. В более дорогих сегментах на первый план выходят грамотная концепция и форматность проекта, оптимальное соотношение жилой и сервисной инфраструктуры, этапность реализации, хорошее продвижение и надежная финансовая поддержка, в первую очередь направленная на стимулирование продаж.
Эксперты отмечают, что многие девелоперы практически ничем дополнительно не стремятся привлечь покупателей в зимний период. Остальные предлагают скидки, спецпредложения: "Готовый дом за столько-то миллионов! Только до конца января!" И сделки совершаются, но, тем не менее, объемы их все равно наполовину меньше летних.
"Наши консалтинговые работы показывают, что двигаться по цене сильно вниз девелоперам просто некуда — тем девелоперам, которые действительно хотят что-то построить, создать среду, а не просто распродать участки без инженерной начинки. В то же время повышать цены сейчас невозможно из-за общего депрессивного состояния рынка и ориентированности большинства покупателей на сверхдешевое предложение", — рассказывает Тамара Попова.
Общепризнанным фактом является высокая сезонная зависимость темпов продаж на загородном рынке — традиционно весенне-летний период характеризуется всплеском покупательской активности. Это обусловлено как природно-климатическими условиями Северо-Запада, так и менталитетом граждан, воспринимающих загородный дом главным образом в качестве летней дачи. В период кризиса и значительного снижения активности на загородном рынке сезонные всплески и падения не были так заметны, в частности, 2009 год прошел для загородных застройщиков очень ровно — покупательская активность в сегменте коттеджных поселков составляла 6-7% в квартал.
По мнению Елены Валуевой, директора по маркетингу Mirland Development, в наступившем году возможен некоторый рост спроса и, соответственно, цен на загородные элитные проекты весной 2012 года, после президентских выборов, — сыграет свою роль отложенный спрос. "В случае нормального макроэкономического фона данная тенденция может распространиться на протяжении всего 2012 года", — считает она.
Алексей Еремин, исполняющий обязанности директора филиала "Желдорипотека" в Петербурге, также оптимистичен: "В 2012 году можно прогнозировать стабилизацию цен и незначительное увеличение спроса на загородные объекты класса элит и премиум в высокой степени готовности по сравнению с 2011 годом. Однако возвращения к докризисному уровню ожидать не следует. В общем объеме продаж по-прежнему основную долю будут занимать земельные участки без подряда и объекты в коттеджных поселках экономкласса".
"Загородный элитный рынок еще не до конца оправился от последствий кризиса: люди с осторожностью вкладывают деньги в такие объекты, опасаясь их будущей неликвидности", — говорит Елена Валуева.
Михаил Зябкин-Бодунов, коммерческий директор компании Fort Group (девелопер коттеджного поселка Bellagio), говорит: "В этом году мы не прогнозируем никаких радикальных перемен в сегменте элитного загородного строительства. Качественные проекты с хорошей локацией по-прежнему будут пользоваться спросом. Для покупателя важно, конечно, не только расположение, но и хорошее исполнение, и достойное содержание, окруженное уникальной природой". Что касается цен, то они, по мнению господина Зябкина-Бодунова, незначительно росли в 2011 году и в 2012-м также вырастут минимально. "Элитный сегмент является самым стабильным — меньше всего страдает от кризиса и любых перемен", — добавляет он.