Корпоративная аренда ожила
Российские специалисты теснят экспатов в съеме жилья
Вместе с восстановлением и динамичным ростом спроса на аренду апартаментов со стороны международных компаний и консульств бюджеты, выделяемые ими на жилье своих сотрудников, достигли показателей трехлетней давности.
Активность на рынке корпоративной аренды, возобновившаяся во втором полугодии 2010 года, росла в течение всего 2011 года. "Этот процесс неотделим от общеэкономических трендов — индекс промышленного производства в регионе за первое полугодие текущего года достиг 15 процентов, что втрое превышает общероссийские показатели, — отмечает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. — Очевидно, что драйвером роста остается автопром. Этот же сегмент в течение всего года отвечал и за рост спроса на рынке корпоративной аренды: за автокластером идут другие отрасли промышленности, компании финансового сектора, сферы услуг, консульства и связанные с ними структуры". Второе полугодие 2011 года ознаменовалось началом переезда в Петербург отечественного сырьевого гиганта — "Газпром нефти". Однако это мало повлияло на корпоративные арендные отношения на рынке в целом ввиду отсутствия у компании единой стратегии по размещению сотрудников.
Вплоть до конца 2010 года были нередки случаи, когда компания, снизив выделяемый бюджет, оплачивала часть аренды квартиры (75-80%), а остаток суммы ежемесячно высчитывался из зарплаты сотрудника, не желавшего снижать требования к арендуемой квартире. В текущем году ситуация нормализовалась, и в III квартале, под влиянием ряда факторов, в том числе в связи с вымыванием качественного предложения и некоторым ростом ставок, бюджеты на жилую аренду, урезанные компаниями в 2009 году на 20-25%, вышли на докризисный уровень.
В международных компаниях и, соответственно, в их российских подразделениях средства, выделяемые на аренду, зависят от двух основных факторов: должность и размер семьи жильца. На сегодня бюджет менеджера среднего звена, специалиста составляет $2-2,5 тыс. в месяц, у руководителей департаментов — $3-4,5 тыс. в месяц, у топ-менеджмента — от $5 тыс. в месяц. Наличие детей в семье сотрудника увеличивает требования к квартире как минимум на одну дополнительную спальню, что подразумевает и увеличение стоимости.
Заместитель директора АН "Бекар" Ирина Бузина указывает на то, что главным отличием в корпоративной аренде является безналичный расчет.
В Санкт-Петербурге район расположения производства или офиса не имеет решающего значения: более 90% сотрудников живут в центральных районах. Во-первых, именно центр города наиболее подходит иностранцам по общему уровню жизни, во-вторых, 709 из 802 квартир (88,5%), свободных и предлагаемых в аренду стоимостью от $1500 в месяц, расположены в пяти основных районах (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский, Московский), из них на Центральный приходится 57% (данные на октябрь 2011 года, источник: bazanda.ru).
Количество предложения безупречного качества крайне ограничено: функциональных квартир площадью 180-200 кв. м с тремя спальнями и хорошей приемной зоной действительно мало.
Основные требования компаний к жилью для руководства включают в себя: безопасность (консьерж, видеонаблюдение), благополучное окружение; наличие парковки (подземный паркинг, закрепленное место на придомовой / дворовой территории или недалеко от дома); новый дом или здание, прошедшее реконструкцию.
Заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург" Александр Погодин отмечает также, что важным критерием для корпоративных арендаторов является качество ремонта в квартире, как правило, выбор падает на жилые дома не старше 7-10 лет. "Безусловно, также важна юридическая чистота жилого объекта, квартира не должна иметь никаких обременений или ипотеки, поэтому всегда запрашивается справка из ЕГРП", — говорит он.
В случае если одно из этих требований не выполняется, его отсутствие может быть компенсировано некими преимуществами, например, выдающимися видами из окон, эксклюзивным дизайном квартиры. Для сотрудников среднего уровня требования носят более субъективный характер и ограничиваются качественной отделкой и мебелью в современном стиле, хорошим месторасположением, приемлемой входной группой.
Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН АРИН, отмечает что требования экспатов и российских арендаторов разнятся: "Как правило, набор опций зависит и от того, отечественный это специалист или иностранный. Экспаты в первую очередь обращают внимание на метраж квартиры и качество ремонта, российские специалисты предпочитают роскошное оформление квартиры с использованием эксклюзивных материалов. Иностранцы особое внимание уделяют вопросам безопасности. В частности, они не готовы рассматривать нижние этажи, квартиры в домах, где парадные не охраняются, в то время как для отечественных менеджеров этот фактор не играет особой роли".
При этом участники рынка указывают на то, что в последние годы стало гораздо меньше иностранных специалистов, приглашенных на работу в Россию.
Существует целый ряд специфичных требований, зависящих от сферы профессиональной деятельности, семейного положения, национальности сотрудника. Сотрудникам консульств чрезвычайно важно близкое расположение к месту службы и безопасность — последнее дополнительно проверяется специальной структурой. Жить рядом с консульством предпочитают большинство японцев, причем даже если они там и не работают. Европейцы выбирают "золотой треугольник", возможно, из-за того, что он больше других районов напоминает им о родине своей ухоженностью, изобилием общественных мест и развлечений, видами из окон. Семьи с детьми охотнее рассматривают район Таврического сада, при этом выбор места всегда сверяется с маршрутом автобуса Англо-американской школы.
"Корпоративная аренда средне- и высокобюджетных апартаментов является приоритетной как для арендатора, так и для арендодателя, — заключает Павел Пикалев. — В ряде случаев жилец имеет возможность выбрать более дорогую квартиру, убедив компанию увеличить выделяемый бюджет (повышение может составить от 5 до 10%). Для арендодателя договор с крупной компанией является гарантией своевременной оплаты. Собственнику важно и то, что данная квартира может быть арендована этой же компанией и по окончанию договора аренды — уже для проживания другого сотрудника".
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что развитие территории и оживление рынка недвижимости Петербурга (в первую очередь складского и индустриального сегмента) способствует привлечению новых компаний из других регионов. "Топ-менеджеры таких компаний уже сейчас составляют значимую долю арендаторов жилья высокого класса. По нашим прогнозам, данная тенденция продлится до конца года по мере роста и развития рынка. Доля экспатов остается не основной", — говорит она.
Рост интереса к элите объяснить не могут
Сентябрьский рост интереса к элитной недвижимости не связан с приходом в Петербург структур, связанных с "Газпромом", уверены эксперты АРИН.
"Всплеск покупок в середине сентября на элитном рынке косвенным образом подтверждает, что наиболее ликвидные предложения вымываются", — рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН.
По данным АРИН, за сентябрь цены на вторичном рынке выросли на 0,5%, на первичном — на 1,2%.
Можно рассматривать этот всплеск как интерес со стороны чиновников, которые пришли с новым губернатором, или структур "Газпрома", но, скорее всего, это не так. "Клиенты, с которыми мы вели сделки, показывает, что портрет покупателя остался прежним, — говорит Владимир Спарак. — Найти новые лица здесь очень непросто, или они искусно маскируются".
Элитными квартирами в большинстве своем интересуются владельцы крупного бизнеса, топ-менеджеры, люди творческих профессий, чиновники. В основном это семейные люди среднего или старше среднего возраста.
Средняя стоимость жилья начинается от 23 млн руб. По сравнению с началом 2011 года объем сделок вырос на 3-5%.
До конца года рынок, скорее всего, будет оставаться стабильным. Впрочем, возможны небольшие колебания в пределах нормы, которые не скажутся на общем состоянии сегмента.