Нью-йоркский колумнист "Денег", скрывающийся под псевдонимом Ohubelka, анализирует различные способы инвестиций в суровых американских условиях. На этот раз он пытается понять, какие барыши сулят трущобы.
Всем нам в той или иной степени не дает покоя слава мистера Твистера. На этот раз, правда, речь пойдет не о заводах, газетах и пароходах, а о мимолетном намерении персонажа Маршака купить "дом над Невою".
На мой взгляд, вложения в недвижимость или, как это называют аборигены, real estate, по туманности мало в чем уступают таинственному искусству арбитража конвертируемых облигаций. Но схема, о которой пойдет речь сегодня, не так уж и сложна. Речь идет о превращении в источник доходов трущобного жилья.
Само слово "трущобы" может показаться обидным и неуместным. Увы, плохие районы есть практически в каждом крупном городе, и от того, как их называть — гетто, трущобы или фавелы, суть не меняется. Есть бедные люди, эти люди живут в домах и квартирах, но, как правило, ими не владеют. Значит, есть домовладелец. И для многих домовладельцев это инвестиции.
Пример: у некоего мистера Твистера есть $50 тыс., которые он бы хотел вложить в недвижимость. Но даже после недавнего падения цен (а оно кое-где в США еще продолжается) ничего привлекательного за такие деньги он не купит. Тогда он решает купить что-нибудь непривлекательное. Тут есть несколько вариантов:
1) купить дом на публичных торгах, организуемых местными властями (так называемые sheriff's sales). Так продается имущество, забранное за налоговые недоимки или просто брошенное владельцами. Плюс: относительно низкие цены. Минус: это кот в мешке (покупку нельзя проинспектировать заранее);
2) купить дом у банка, забравшего его у предыдущих покупателей в обеспечение выданного им ипотечного кредита (foreclosure sale). Плюс: иногда встречаются низкие цены (хотя банку нужно вернуть как можно большую часть кредита, а значит, цена может стать и не такой уж низкой). Минус: с банками трудно иметь дело, процедура покупки часто на удивление непрозрачна;
3) купить дом у риэлторской компании, работающей с банком. Похоже на вариант 2, но цены будут выше (из-за присутствия посредника), а уровень нервотрепки — ниже;
4) купить дом обычным способом — у людей, которые там живут (в бедных районах тоже есть домовладельцы), с помощью риэлтора. Плюс: возможность тщательно проинспектировать и время обдумать покупку. Минус: наиболее высокая цена (людям свойственно думать, что их дом дороже, чем есть на самом деле, да и работа риэлтора небесплатна);
5) купить дом напрямую. Плюс: то же, что и в предыдущем варианте, но еще и экономия на комиссионных. Минус: все еще высокая цена и шанс напороться на подводные камни, которые обычно помогает обойти специалист.
Теперь поговорим о том, как мистеру Твистеру лучше потратить свои $50 тыс. Вне зависимости от способа покупки имеет смысл вкладывать деньги не столько в первоначальную стоимость дома, сколько в ремонт. Иными словами, правильнее купить развалюху за $10 тыс. и вложить еще $40 тыс. в ремонт, чем просто заплатить $50 тыс. за дом, не требующий ремонта.
Почему? Ответ: это не дом для себя, а долговременные инвестиции. В этом доме будут жить люди, очень слабо заинтересованные в его сохранности и в благосостоянии мистера Твистера. Поэтому ремонт дома, предназначенного для сдачи в наем, да еще в плохом районе, производится совсем по другим стандартам. Вместо красивого линолеума на кухне — кафельная плитка (линолеум продержится год-два, а плитка — десять лет); вместо полудюймового гипсокартона — 3/4 дюйма (разница небольшая, но лист толщиной 3/4 дюйма практически невозможно пробить кулаком); вместо резных плинтусов — плита ДСП средней плотности толщиной в те же 3/4 дюйма.
То есть, используя самые прочные и надежные (не обязательно самые дешевые) материалы, наш Твистер гарантирует относительную долговечность своих вложений и покупает некоторую уверенность в качестве произведенных работ.
Еще в недавние, но уже столь далекие времена бума тут-то и начиналась голубая мечта: мистер Твистер вызывал оценщика и, после того как дом оценивался, скажем, в $60 тыс., шел в банк и получал там заем в $50 тыс. под залог дома, а затем покупал еще одну развалюху. И так по кругу. При относительно небольших начальных вложениях можно было стать владельцем своей собственной хоть и заложенной, но приносящей доход трущобной миниимперии.
Но сегодня получить заем по такой схеме практически невозможно — банки перестали верить в хорошее. Поэтому наш мистер Твистер будет зарабатывать традиционным способом, сдавая дом внаем.
В середине 1970-х американское правительство начало программу помощи малоимущим, которая, грубо говоря (там много нюансов), субсидирует аренду жилья. Называется это все или Housing Choice Voucher Program, проще, Section 8, а по-русски "8-я программа". Сейчас в ней участвует более 3 млн американских семей. С точки зрения домовладельца все довольно просто: нужно подать заявление на участие в программе, потом дом проинспектируют и, в зависимости от его размера и расположения, назначат арендную плату. После этого нужно найти жильцов, у которых уже есть ваучер 8-й программы. И все. Жильцы живут, правительство аккуратно платит.
Теперь давайте подсчитаем доходность инвестиций мистера Твистера. Предположим, первоначальные $50 тыс. были полностью потрачены на покупку дома и качественный ремонт. На съем среднего дома 8-я программа выделяет примерно $850 в месяц (конкретные суммы варьируются в зависимости от города и размера дома). То есть выходит примерно $10 тыс. в год.
Теперь о расходах. Первое, что придется сделать,— это нанять управляющего, который займется поиском жильцов, текущим ремонтом, общением с городскими службами и, что немаловажно, выселением жильцов (ваучера 8-й программы нетрудно лишиться, а рассчитывать на то, что жильцы будут платить из своего кармана,— ничем не оправданный оптимизм). Найти хорошего управляющего трудно, его услуги могут стоить до 10% арендной платы, но экономить на этом нельзя. Остальные расходы стандартны: налоги, страховка, плата за воду, мелкий ремонт, усредненная стоимость проживания (в среднем участник 8-й программы живет на одном месте около пяти лет, а за пустой дом правительство платить, разумеется, не будет) — на все это уйдет примерно $2800 в год.
То есть трущобные владения мистера Твистера будут приносить ему в среднем $6500 в год, и дом полностью окупится лет за восемь. Совсем неплохо, если сравнивать с тем, что приносят депозиты в банках и облигации большинства стран мира (Греция не в счет). По американским меркам, конечно.