Компания ЦДС намерена в ближайшие годы выйти на уровень ежегодного ввода полумиллиона квадратных метров жилья. Генеральный директор ЦДС МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ рассказал корреспонденту Business Guide "Петербургский экономический форум" РОМАНУ РУСАКОВУ о том, как компания намерена выполнить эти планы.
BUSINESS GUIDE: Как кризис повлиял на работу компании? Не изменилась ли стратегия компании?
МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Стратегия развития не менялась, мы как давно для себя наметили, что занимаемся только строительством, так и продолжаем работать в этом направлении. У нас для более устойчивой структуры есть три собственные генподрядные компании — "ГлавВоенСтрой", ИСК "ЦДС", "ЛенСтройУправление", с ними и развиваемся.
BG: Они работают только для обслуживания ваших объектов или выполняют и сторонние заказы?
М. М.: Нет, только на наших объектах.
BG: Пришлось ли корректировать планы в связи с кризисом?
М. М.: Если говорить о корректировке — то корректировались только сроки. Мы планировали выйти на определенный показатель по вводу жилья, из-за кризиса такие планы пришлось отодвинуть. Думаю, к концу года мы выйдем на докризисный уровень — по финансовым, управленческим показателям. С середины 2010 года мы стремительно улучшаем наше положение. Могу сказать, что в какой-то степени кризис принес пользу. В плане внутренней структуры нашей компании — мы ее оптимизировали
BG: Сколько было построено в 2010 году?
М. М.: 60 тысяч квадратных метров.
BG: А какой план — сколько планируете строить ежегодно?
М. М.: Около полумиллиона квадратных метров. Это по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
BG: В какой срок вы рассчитываете выйти на эти объемы?
М. М.: Чтобы строить полмиллиона, нужно продавать полмиллиона. Мы надеемся, что будем продавать такие объемы через три года, если учесть срок строительного цикла, то вводить такие объемы соответственно станем через 4-4,5 года. Во многом эти планы еще зависят от того, как быстро нам удастся купить новые участки земли. Разумеется, будут влиять и изменения в законодательстве.
BG: Нет ли планов выхода в другие регионы?
М. М.: Нет, пока таких планов нет. Мне кажется, что сначала нужно достигнуть намеченных объемов здесь.
BG: Будете приобретать другие компании? Многие компании стараются себе создать производственную базу — по строительным материалам, например.
М. М.: Сегодня таких задач не стоит. Мы рынок стройматериалов знаем хорошо, находимся в плотном контакте со всеми производителями, пока не видим необходимости создавать собственную производственную базу. Сейчас у нас по основному направлению работы много — работаем в полторы смены, без выходных. В этом году намерены начать строить пять новых объектов.
BG: А в работе сколько сейчас у вас объектов?
М. М.: Сегодня мы ведем строительство на 12 объектах. А вообще, для выхода на запланированные показатели нам нужно, по нашим оценкам, иметь в работе около двух десятков строек.
BG: У вас большой земельный банк, новые объекты ищете или пока на этот счет не беспокоитесь?
М. М.: Ищем, конечно, постоянно находимся в процессе переговоров.
BG: В торгах Фонда имущества участвуете? Вот торги были в мае — по улице Оптиков — принимали в них участие?
М. М.: Нет, не принимали. Мы изучили участок, там можно построить меньше 30 тыс. кв. м жилья. Участок ушел более чем за 600 млн рублей. Это для нас дорого, поэтому участия не принимали. Мы бы с удовольствием брали бы землю на торгах, но нагрузка на квадратный метр будущих улучшений получается слишком высокой. На торгах часто возникает ажиотаж, а брать землю по спекулятивной цене не хочется. По нашим оценкам, нагрузка должна составлять до $400 "на квадрат". Жилье сегодня в цене растет лишь в пределах инфляции, и в ближайшее время роста ждать не стоит. На торгах эта цифра всегда выше. Хотя есть, конечно, и плюсы при покупке земли у Фонда имущества — рассрочка на шесть лет, низкий порог входа. Но мы предпочитаем тихо и спокойно приобрести землю у собственника, довести до ума и построить на ней. Такой путь занимает больше времени, зато он более надежен.
BG: У кого в основном приобретаете землю?
М. М.: Ну а кто сейчас в основном владеет ею?
BG: Чаще всего приходится слышать о покупке земли у сельхозпредприятий, промышленных предприятий...
М. М.: Вот со всеми этими категориями собственников мы и работаем. Везде есть разумный компромисс... После правовой очистки участков вносим поправки в проекты планировок, готовим проект, начинаем работать...
BG: Вы жилье свое в каком сегменте позиционируете?
М. М.: В классе эконом. Широкий пласт населения способен приобретать такое жилье и, по нашему убеждению, при любом спаде этот сегмент остается самым устойчивым. Впрочем, если попадутся пятна, соответствующие более высокому формату, приобретем и их. Сейчас у нас есть несколько объектов, которые мы позиционируем в более высоком классе — "комфорт": в Пушкине, в Репино, на Гагарина, 14. Мы не стремились в этот сегмент, но так получилось. Вообще, следует отметить, что при реализации жилья экономкласса и жилья премиального уровня работают разные финансовые схемы. При строительстве экономкласса квартиры начинают продаваться на ранних стадиях строительства, стоимость пятна невысокая, дельта по прибыли небольшая, и зарабатывать приходится в основном на больших объемах реализации. В элитном сегменте все иначе — там требуются значительные вложения в землю, жилье в основном распродается уже после прохождения дома госкомиссии — при строительстве экономичного жилья на момент госкомиссии у нас квартиры уже все распроданы. То есть при элитном строительстве вложения на начальных стадиях выше, но и маржа более значительная.
BG: Вы жилье в рассрочку предоставляете?
М. М.: Мы были первой компанией, которая стала предоставлять рассрочку сроком до пяти лет. На больший срок, на наш взгляд, предоставлять сложнее — все-таки пятилетка это такой более или менее прогнозируемый период с точки зрения экономики, а что дальше — уже предсказать сложно.
BG: С банками по ипотечным схемам работаете?
М. М.: Да, сейчас основные наши партнеры это банки "Санкт-Петербург" и "Дельта Кредит", сотрудничаем со Сбербанком. Ведем переговоры еще с четырьмя банками, в следующем квартале намерены подписать договоры. Работаем плотно со СПИА по всем городским программам по предоставлению субсидий.
BG: Какая у вас сейчас долговая нагрузка, с момента кризиса она снизилась?
М. М.: Да, снизилась, сейчас меньше миллиарда рублей. Новых кредитов пока не берем, дальше видно будет, но и серьезно снижать долговую нагрузку тоже не станем.
BG: Жилье реализуете через собственный отдел продаж или привлекаете риелторов?
М. М.: Конечно, как крупная компания, мы продаем жилье самостоятельно, чтобы контролировать все процессы, но параллельно сотрудничаем и с риелторскими компаниями — нашими партнерами являются около трех десятков агентств недвижимости.
BG: Какая доля приходится на посредников?
М. М.: Примерно 80% продаж наши, остальное — риелторские.
BG: Планы по малоэтажному жилью есть?
М. М.: Мы приобрели до кризиса в Ленинградской области несколько участков, суммарной площадью около 200 гектаров, в основном в Выборгском районе Ленобласти. В конце года будем выходить на рынок с проектами коттеджных поселков. Пока подробности рассказывать рано, но общая идея была такая — разбить землю на лоты по 10-12 соток и продавать их с подрядом. Это нетипичное для нас строительство, и вряд ли станем его серьезно развивать.
BG: В целом как вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке?
М. М.: Могу сказать, что рынок укрупнился, сократилось количество мелких и средних компаний, появились проекты комплексного освоения территорий. Рынок стал более упорядочен, появилось больше нормативных документов, вступили в силу правила землепользования и застройки, другие важные документы.
BG: Так то, что рынок укрупнился, — это, по-вашему, хорошо или плохо?
М. М.: Плохо, конечно. Чем больше компаний работает на рынке, тем выше конкуренция, тем больше выбор у покупателей. Но ситуация сложилась так, и это объективная реальность.
BG: Как вы считаете — решения и контракты, которые принимаются на Петербургском экономическом форуме, способны оказать какое-то влияние на строительный рынок?
М. М.: На мой взгляд, форум для Санкт-Петербурга в большей степени имиджевое мероприятие. В то же время, благодаря проведению форума, за последние годы значительно возросло внимание к городу со стороны инвесторов, политиков, вырос его престиж, что не могло не сказаться на экономике в целом. Увеличился поток инвестиций, более оживленной стала политическая, культурная, общественная жизнь города.
BG: Нет опасения, что придут международные компании и займут весь рынок — и местные фирмы с их ресурсами конкурировать не смогут?
М. М.: Усиление конкуренции — это всегда хорошо, и для потребителей, и для игроков рынка. Но приходить на чужой строительный рынок крайне сложно, везде свои правила, свои нюансы. И даже не в смысле коррупции или каких-то административных барьеров, а в смысле особенностей менталитета потребителей и у участников рынка в каждом регионе, в каждой стране. Не зная этих особенностей, войти на него крайне сложно, даже имея значительные ресурсы.