Петербургский метрополитен до конца года должен определить проектировщика новой, шестой по счету, Красносельско-Калининской линии ветки метро. Она будет состоять из 18 станций и к 2020 году соединит юго-запад и север города. Планируется, что конечными станциями линии станут "Лигово", которая расположится в районе одноименной железнодорожной станции, и "Ручьи". Участники рынка недвижимости считают, что столь далекие планы пока никак не отразятся на стоимости недвижимости. Однако уже открытые станции метро или станции, которые должны открыться в ближайшее время, цену на жилье могут поднять ощутимо. Самый значительный рост цен наблюдается на первые этажи зданий рядом с метро, которые потенциально можно перевести в нежилой фонд и создать там объекты коммерческой недвижимости.
Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов считает, что проект строительства новой ветки метрополитена никак на стоимость недвижимости не влияет. "И даже уже развернутое строительство еще не гарантирует ввод в эксплуатацию новых станций метро в обозримом будущем. Обычно стоимость квартиры в непосредственной близости от метро превышает цены на аналогичное предложение на 5-7 процентов, в зависимости от района и удаленности от других станций. Очевидно, что южные районы — Дачное, Красное Село — смогли бы избавиться от нарочитой периферийности и добрать по цене жилой недвижимости процентов пятнадцать-двадцать. Наиболее серьезное влияние появление станции метро оказывает на стоимость квартир на первых этажах по фасадной стороне домов, там, где могут появиться коммерческие объекты самого разного назначения — магазинчики, салоны красоты, кафе и т. п", — говорит он.
Развитие транспортной инфраструктуры и пассажиропоток стимулируют спрос на жилые квартиры, которые могут быть переведены в нежилой фонд. "Обычно стоимость квартиры на первом этаже на 10-15 процентов ниже цен на аналогичные квартиры, расположенные одним-двумя этажами выше, в случае возможного использования под коммерческую недвижимость цены взлетают на 25-30 процентов над средней стоимостью квадрата в этом же доме, а по некоторым объектам — на 40-50 процентов. Пассажиропоток метрополитена привлекателен в первую очередь, с точки зрения коммерческой недвижимости, для жителей эта же ситуация может оказаться прямо противоположной — проблемы, связанные с ростом криминала на оживленных магистралях, сложности с парковкой могут сделать объект менее привлекательным для некоторых покупателей", — отмечает Павел Созинов.
Без влияния
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН говорит, что ввод большинства станций метро новой ветки предполагается не ранее 2020 года и только четыре станции, две из которых пересадочные, — в 2015. "Поэтому сейчас перспективы появления новых станций метро в локациях, ранее отдаленных от сети метрополитена, пока не оказывают влияния на ценовую ситуацию. Все-таки 10 лет — значительный период, на который практически никто не планирует приобретение недвижимости. Люди готовы оценивать перспективы не более, чем на 4-5 лет вперед. Если этот срок превышен — высоки риски, что заявленные проекты развития территории могут так и остаться благими намерениями на бумаге или их реализация передвинется на неопределенный срок. Кроме того, реально влиять на цены в районе будущего строительства метро, способны не планы, а реальные действия. Как только от слов власти перейдут к реальным действиям, когда начнется финансирование строительства, когда действия метростроевцев будут освещаться в прессе, тогда можно прогнозировать изменение стоимости квадратного метра", — резюмирует она.
Госпожа Захарова считает, что при выполнении городом своих планов относительно развития сети метрополитена в районах открытия первых станций новой ветки стоимость жилья может начать расти уже через 1,5-2 года. Цены не будут повышаться резко, они будут расти постепенно вплоть до пуска станции. Интенсивность роста будет связана с активностью работ, с пиаром новой ветки.
Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний "Аверс", также уверена, что проект новой ветки пока не повлияет на стоимость — мало кого из покупателей удастся убедить в том, что проект и действующая ветка — это почти одно и то же. При этом она согласна, что проектирование ветки — огромный плюс для деловых объектов (то есть офисов). "В мегаполисах типа Лондона, кстати, эффект наличия одной или нескольких веток вблизи объекта проявляется сильнее, чем в Петербурге — в смысле процента увеличения стоимости квадратного метра недвижимости. Появление метро почти наверняка приведет к развитию торгового кластера, величина и локализация которого будет зависеть от силы и направления потока пассажиров", — говорит Светлана Шалаева. Впрочем, она оговаривается, что "вокзальная" атмосфера в месте нового транспортного узла способна отпугнуть также дорогой ритейл.
Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики компании "МИР недвижимости", считает, что пока проекты новых станций остаются проектами, ни спрос, ни цены на квартиры не изменятся. Но в некоторой степени изменится инвестиционная активность и стоимость земли, в районах, где проектируются новые станции. Застройщики охотнее будут рассматривать участки, если есть перспектива развития транспортной инфраструктуры.
Во вред
Мария Разумовская, эксперт департамента аренды и продаж холдинга VMB TRUST, говорит, что не во всех районах метро — безусловное благо или острая необходимость: "Близость к метро, безусловно, увеличивает стоимость квадратного метра. Однако, надо понимать, что конкретное выражение зависит от района, его инфраструктуры, собственно станции метро. Скажем, станция метро "Парнас" не так востребована, как, к примеру, станция метро "Гражданский проспект". На Крестовском острове, к слову, близость к метро — скорее нежелательный фактор". Эту мысль поддерживает и Светлана Шалаева — на дорогую жилую недвижимость близость метро оказывает "угнетающее" действие.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, согласна с такой точкой зрения: "Разница в стоимости квадратного метра жилья и коммерческой недвижимости рядом со станцией метро может составлять 50 процентов. Расположение вблизи метро — это однозначный плюс для любого проекта. Пожалуй, только для элитного жилья доступность общественным транспортом отходит на второй план".
Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, считает, что близость транспортной инфраструктуры — это первое, на что смотрит покупатель, когда оценивает местоположение новой квартиры. Общественный наземный транспорт в Петербурге развивается, но в любом случае его пропускная способность и эффективность падает с учетом роста автомобилизации и увеличения трафика на дорогах города. Соответственно, несмотря на всю перегруженность, близость метрополитена — это залог того, что ежедневные миграции "работа-дом" будут проходить с наименьшей потерей времени. За рубежом наземный и подземный рельсовый транспорт давно стал определять магистрали нового развития жилого строительства.
"В настоящее время мы работаем над проектом развития территории завода "Самсон" по адресу Лиговский пр., 271. Этот проект мы сопровождаем уже несколько лет, и в настоящее время заканчиваются проектные работы. Так вот, прогнозная ценность жилья, которое планируется к возведению на этой площадке, увеличивается в связи с тем, что станция метро "Обводный канал" будет введена в конце 2010 года. Мы оцениваем, что стоимость жилья "без метро" и "с метро" различается минимум на 15 процентов. Но самое важное, что близость станции метрополитена, а особенно пешеходная доступность, резко повышает ликвидность, скорость продаж квартир, что с учетом текущей стоимости денег гораздо более существенно, чем рост цены", — говорит госпожа Солонова.
Два года — не срок
Олег Пашин, заместитель директора компании "Петербургская недвижимость", говорит, что открытие станций метро в некоторых зонах в городе и тем более на окраинах имеет очень серьезное значение для развития достаточно большой по площади территории. Практически ни в одном из районов города, за исключением северо-востока Калининского района (станция метро "Девяткино") на окраинах Петербурга нет станций метро. "Влияние открытия станций городской подземки заметно на примере "Комендантского проспекта", где окрестная территория "ожила" буквально на глазах. По количеству торговой недвижимости эта станция — одна из лидирующих. Не хватает метро в Невском районе, поэтому открытие станции на ул. Народной будет очень кстати. Очень нуждается в открытии метро Фрунзенский район (открытие станций Фрунзенского радиуса облегчит ситуацию значительно), не хватает станций метро в районе Ржевки-Пороховых, Полюстрово, Пискаревки. Самая напряженная транспортная ситуация сейчас, конечно, на юго-западе. Развитие района, в особенности новых квартальных территорий, которых уже сейчас здесь планируется не менее пяти ("Балтийская Жемчужина", территории, которые будут застраивать Гатчинский ДСК и "Мосметрострой" и др.) невозможно без открытия новых станций, причем их здесь должно быть не менее четырех. Вообще, Петербург в отношении развития метрополитена значительно отстает от Москвы. Для того чтобы человек чувствовал себя комфортно, он не должен добираться сначала на наземном транспорте до метро, а потом еще до нужной станции с несколькими пересадками", — рассуждает господин Пашин.
Он, считает, что открытие станций метро в ближайшей перспективе (от года до трех лет) повышает ликвидность жилой недвижимости. "В депрессивных районах, где жилой фонд не самого лучшего качества, рост цен в связи с открытием станции метро может повысить цены до 10 процентов. В районах, где жилье достаточно "добротное", рост цен на квартиры вряд ли превысит 5 процентов. При этом, если метро собираются открывать в долгосрочной перспективе, например, через 15 лет, то на цены это не повлияет. Так, Фрунзенский радиус или, например, станция метро в районе Полюстрово, обещаны жителям уже не первый десяток лет", — говорит господин Пашин.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, в отличие от коллег не склонен серьезно преувеличивать влияние метрополитена на стоимость жилья: "Сложно выделить, насколько транспортная инфраструктура влияет на цену квартиры. Лучше говорить о влиянии на цену характеристик района в целом, куда входит упоминаемая транспортная инфраструктура, наличие поблизости от дома предприятий торгово-сервисной инфраструктуры, школ, детских садов и т. п. Здесь разница в цене может составлять 10-20 процентов, если сравнивать, например, сложившиеся жилые кварталы у метро и новые, только формирующиеся, на окраинах города, как например, кварталы 55, 56, 58, 59 Северно-Приморской части и квартал 15 Юго-Запада, или та же "Балтийская Жемчужина". Лет 7-10 назад на более ранних стадиях развития рынка фактор близости к метро был очень важен для массового пользователя: такие объекты были на порядок ликвиднее и дороже. Потом, по мере автомобилизации населения, этот фактор стал нивелироваться. Но тем не менее 10-20 процентов к стоимости квартир фактор близости от метро добавляет, особенно это касается объектов экономкласса и недорогих вариантов на вторичном рынке. Близость к трассам и магистралям влияет на цену квартир меньше", — отметил Николай Пашков.
Директор по маркетингу ЗАО "ЮИТ Лентек" Екатерина Гуртовая согласна с точкой зрения коллеги из Knight Frank St.Petersburg: "Целый ряд факторов влияет на формирование стоимости квадратного метра жилья: конкурентная среда в районе, месторасположение и окружение жилого комплекса, уровень развития инфраструктуры и многие другие. Но удобное транспортное сообщение играет далеко не последнюю роль для клиентов при выборе жилья — все больше появляется молодых людей и пар, не тяготеющих к станциям метрополитена, однако для львиной доли покупателей типового жилья, расположенного в спальных районах города, близость жилого объекта к станциям метрополитена имеет ключевое значение и, соответственно, может существенно повлиять на стоимость квадратного метра: разница в цене двух аналогичных квартир, расположенных в одном и том же районе в пяти минутах ходьбы до станции метро и в 15 минутах на транспорте, может достигать 20 процентов".