Строительная отрасль постепенно приходит в себя после первого шока, вызванного обвальным падением спроса в конце прошлого года. Бизнес и местные власти пытаются нащупать способы существования в новой экономической реальности. Оказалось, что основные надежды строителей связаны с государственной поддержкой.
Потребительский пессимизм
По итогам первых четырех месяцев 2009 года объемы ввода жилья существенно снизились практически во всех регионах Сибири. Единственным островком благополучия остается Кемеровская область, где строители смогли даже превысить на 8% свои показатели прошлого года (за аналогичный период). Однако, как признают эксперты, сами по себе цифры по объемам введенного в строй жилья могут содержать долю лукавства, поскольку отражают лишь количество новостроек, прошедших приемку. Возводиться сданные дома могли в течение многих лет. Не случайно по другому важному показателю – объемам работ по виду «строительство» - существенное падение зафиксировано и в Кузбассе. Здесь, впрочем, стоит отметить, что в данные показатели включаются любые строительные работы, в том числе и по возведению коммерческой недвижимости, которая в результате кризиса пострадала еще сильнее, чем жилье.
Одной из причин обвала отрасли эксперты называют трудности с привлечением заемных средств. Многие банки еще в конце прошлого года внесли застройщиков в своего рода «черный список» - слишком уж велики стали риски невозврата. Увеличилась и стоимость кредитов. Не говоря уже о том, что банки сегодня стараются ограничиться выдачей краткосрочных (до года) заимствований, в то время как строителям нужны, как правило, среднесрочные кредиты: на возведение даже типового дома уходит как минимум 1,5-2 года. По словам начальника управления реализации федеральной целевой программы «Жилище» министерства строительства и ЖКК Омской области Ларисы Фоминой, из 14 экономикообразующих организаций строительного комплекса, предоставляющих информацию в министерство строительства, 11 кредит не доступен. Средства на строительство направляются по мере реализации уже построенных квартир. Обвальное падение темпов ввода в Омске (в первом квартале 2009 года введено 50,7 тыс. кв. м общей площади, что составило 20,2% к аналогичному периоду 2008 года. - G) объясняют и соображениями экономии: зимой и ранней весной строить дороже. Летом, как надеются в областном правительстве, строители несколько оживятся и часть домов, которые могли быть достроены еще в начале года, будет введена во втором и третьем кварталах.
Однако главная проблема - это все-таки падение платежеспособного спроса. Банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты (то есть реально кредитовать сделки, а не просто иметь «ипотеку» в списке услуг). В Новосибирской области (где ипотека была развита лучше, чем в других регионах) за первый квартал 2009 года, по данным ЦБ, было выдано почти в 10 раз меньше кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. Выдача валютных кредитов прекратилась вообще. В рублях же деньги смогли получить 350 заемщиков (на общую сумму 448,2 млн руб.). При этом ситуация явно ухудшилась даже по сравнению с последним кварталом прошлого года - тогда ипотечных кредитов выдали в шесть раз больше (на 2,75 млрд руб.). Для сравнения: в целом по России объемы ипотечного кредитования сократились по сравнению с первым и последним кварталами прошлого года соответственно в 6,2 и 3,9 раза.
Срабатывает и чисто психологический фактор. Даже те потенциальные покупатели, которые располагают сегодня средствами для приобретения недвижимости, не чувствуют сейчас уже былой уверенности в завтрашнем дне. К тому же цены на недвижимость продолжают падать, и тот, у кого сегодня есть деньги, имеет все шансы существенно сэкономить на покупке квартиры, подождав еще несколько месяцев. Так, в Новосибирске в мае средняя цена предложения на вторичном рынке упала, по данным RID Analytics, на 3,5% только по сравнению с апрельскими цифрами, составив 49,9 тыс. руб. за квадратный метр. В Барнауле один квадратный метр стоил в мае в среднем 34,5 тыс. руб. (падение по сравнению с апрелем 4,4%). Красноярск просел меньше (2,1% при средней цене в 42,7 тыс. руб. за квадратный метр). Единственным регионом, где RID Analytics зафиксировал позитивное изменение, стал Кузбасс (рост на 1% при средней цене квадратного метра в 48,3 тыс. руб.).
Всего же с начала кризиса падение цен на жилую недвижимость (с учетом дисконтов, которые уменьшают цену предложения) уже превысило 20-25%. Для отрасли это плохие новости. Ведь бизнес-планы застройщиков были основаны на стоимости недвижимости, которая существовала на рынке год назад. Исходя из этих цифр, приобретались и арендовались земельные участки, брались кредиты и заключались договоры с поставщиками. Теперь, даже продав квартиры в сданном доме (что тоже непросто в нынешней ситуации), застройщик сможет вернуть существенно меньше средств, чем он предполагал, когда здание только начинало возводиться.
Банкротства не за горами
По прогнозам экспертов, нынешний год переживут далеко не все участники строительного рынка. Особенно это актуально для таких городов, как Новосибирск, где традиционно отсутствовали доминирующие игроки, зато было большое количество разной степени крепости середнячков. Большинство из них имели к началу кризиса целый пакет проектов, находящихся на разной стадии готовности. В «сытые» годы такая схема позволяла обеспечивать постоянный денежный поток, поскольку практически все время у компании был в наличии сданный недавно (или близкий к сдаче) дом, в котором можно было продавать квартиры. К тому же в условиях стабильного роста цен многие строительные компании пытались возводить дома в кредит, чтобы заработать и на увеличении стоимости недвижимости. Однако сегодня эти стратегии вышли строителям боком. У компаний на руках осталось значительное количество незавершенных объектов и большие долги.
В результате уже появились первые кандидаты на банкротства. Под грузом долгов сама подала соответствующий иск в арбитражный суд компания «Корел». В процедуре внешнего наблюдения находится ИЖК «Держава». А в конце мая поставщик лифтов «Союзлифтмонтаж-Сибирь» потребовал обанкротить строительную компанию СУ-9. И пусть в этом конкретном случае долг не так велик (около 1,1 млн руб.), но число желающих получить свои деньги любой ценой, по мнению экспертов, будет расти. Арбитражные суды завалены исками к строителям от поставщиков стройматериалов и оборудования. По мнению руководителя некоммерческого партнерства строителей Сибирского региона, председателя комитета по вопросам строительства и ЖКХ новосибирского областного совета Александра Савельева, основного потока исков о банкротствах строителей стоит ожидать осенью, когда придет время возвращать банковские кредиты, взятые в прошлом году. Ведь продать жилье по тем ценам, на которые рассчитывали застройщики, уже нереально. Не говоря уже о том, что значительная доля объектов, которые должны были обеспечить возврат кредитов, вообще не будет, по-видимому, сдана в срок. Сегодня в Новосибирске из 330 строящихся домов реальные работы ведутся не более чем на 50 площадках. По информации омского минстроя, на территории Прииртышья не достроено около 2 млн кв. м жилья.
Механизмы стимуляции
Нужно отдать должное региональным властям – кто раньше, кто позже, но практически везде чиновники пытаются остановить падение отрасли. Самыми инициативными в этом плане оказались власти Новосибирска. Обладминистрация здесь еще в середине весны утвердила список из 15 компаний, которым она готова предоставить гарантии для получения кредитов в банках. Гарантии должны заменить отсутствующую у строителей свободную залоговую массу, под которую они могли бы привлечь заем. Пока, впрочем, реальные кредитные линии получили только два заемщика: Сибирский банк Сбербанка РФ согласился прокредитовать концерн «Сибирь» (точнее, «Сибирь-развитие», входящее в группу) и компанию «Проспект» - на 45 и 55 млн руб. соответственно. При этом, несмотря на то что «Сибирь» первой получила одобрение Сбербанка, реальный договор кредитования был заключен только в начале июня – строители сами не спешили воспользоваться предоставленной возможностью, не желая раньше времени взваливать на себя долговые обязательства.
По словам председателя Сибирского банка Сбербанка РФ Владимира Ворожейкина, деньги по этой программе смогут получить не все из 15 утвержденных обладминистрацией потенциальных заемщиков. Как уточнил банкир, застройщики, обратившиеся в Сбербанк за средствами для достройки домов, в которых все квартиры уже проданы, погасить такой кредит могут лишь из иных доходов.
Пытаются новосибирские власти оживить и основную движущую силу рынка - спрос. Еще в начале года обладминистрация приняла программу стимулирования ипотеки, по которой из областного бюджета было выделено 500 млн руб. для компенсации части процентной ставки по кредиту. Правда, для того чтобы воспользоваться этой компенсацией, нужно было сначала этот кредит получить. А, учитывая рост процентных ставок и ужесточение требований к заемщикам, реальных претендентов на субсидии поначалу не было вообще. Да и те, что стали появляться к середине весны, занимали деньги не в коммерческих банках, а в Новосибирском областном агентстве ипотечного кредитования. Чтобы сдвинуть программу с мертвой точки, обладминистрация в мае начала выдавать субсидии и на внесение первоначального взноса при покупке квартиры по ипотеке (иначе сегодня получить ипотечный кредит невозможно в принципе) – до 300 тыс. руб.
Руководитель департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области Владимир Анисимов признает, что до этого момента «процесс раскачки программы субсидирования ипотеки шел достаточно долго». После двух месяцев действия программы в реестре обладминистрации было менее 50 человек, получивших субсидию. Впрочем, помочь слишком многим чиновники все равно не смогут – на финансирование программы из областного бюджета выделено только 370 млн руб.
Всевозможные механизмы стимуляции должны оживить отрасль, но это в перспективе. А деньги нужны строителям уже сегодня. Единственным способом обеспечить их стабильным потоком наличности становятся различные формы государственного заказа. Так, в Новосибирской области при поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ сегодня реализуется программа (с общим бюджетом в 650 млн руб.) по переселению граждан из аварийного жилья. Программа предусматривает замену более 17 тыс. кв. м аварийного жилья – небольшой, но вполне реальный объем работ с гарантированной оплатой. Поначалу продавать квартиры в рамках такой программы готовы были только застройщики в новосибирских райцентрах. Однако 2 июня были подведены итоги очередного запроса котировок по приобретению жилья в Новосибирске и Бердске, в результате которых продано более чем по 150 лотов. Эксперты признают, что участвовать в подобных проектах соглашаются в основном строители, остро нуждающиеся в деньгах и готовые идти на существенные скидки. Однако для застройщиков жилья эконом-класса такие проекты могут быть хорошим подспорьем. Так, в компании «Сибсервисстройреконструкция» говорят о своем интересе к программам расселения именно потому, что быстровозводимое панельное жилье, которым помимо прочего занимается компания, полностью «укладывается в эту программу господдержки».
В Омской области для расселения из ветхого жилья уже приобретено больше 700 квартир (около 790 млн руб.), а еще 220 квартир куплены для военнослужащих и уволенных со службы. Всего, по заявлению министра строительства и ЖКК Омской области Валерия Бойко, область получила 1,7 млрд руб. из Фонда содействия реформированию ЖКХ, к которым должны добавиться еще 325 млн руб. из областного бюджета. Средства пойдут на проведение капитального ремонта – это тоже неплохой способ загрузить строительные компании хотя бы временно. В Красноярском крае в 2009 году из федерального бюджета на строительство и приобретение жилья взамен аварийного планируют потратить примерно 1 млрд руб.
Сегодня и власть, и строительная отрасль находятся в трудном положении. С одной стороны, никому не хочется терять лицо, допуская существенное падение объемов строительства, которые всегда были показателем уровня развития региона. При этом чем дальше, тем отчетливей все понимают, что простая погоня за квадратными метрами до добра не доведет. В условиях ограниченного спроса попытки сохранить предложение на прежнем уровне обернутся еще большим падением цен. Уже сегодня на рынке формируется порочный круг: строители рассчитываются квартирами со своими поставщиками, а те, пытаясь скорее вернуть деньги, готовы продавать их с дисконтом. Видя это, потенциальные покупатели не спешат заключать сделки, лишая застройщиков притока денег. А ведь пока к процессу падения цен не присоединились банки, которые рано или поздно придут к необходимости изымать залоги у своих заемщиков.
Тем не менее региональные власти все же рассчитывают на выход отрасли из кризиса. В Новосибирской области чиновники надеются, что в этом году будет все же сдан 1 млн кв. м жилья. Министр строительства и архитектуры Красноярского края Николай Глушков говорит о том, что даже по пессимистическому прогнозу край сдаст 700 тыс. кв. м новостроек. В Омской области более критично смотрят на вещи: по оценкам министерства строительства и ЖКК, в этом году реально может быть введено 700 тыс. кв. м, при том что всего в стадии строительства находится более 190 жилых домов - это более 1,5 млн кв. м жилья.