Коммуналки снова в ходу
Снижение доходов населения повысило спрос на комнаты
За последние несколько месяцев доля следок с коммунальными квартирами в общем объеме продаж существенно возросла. По экспертным оценкам, доля комнат увеличилась с 15% (до кризиса) до 30% (в настоящее время). В условиях падения покупательского спроса этот вид жилья стал единственным, который себе могут позволить люди, планировавшие обзавестись собственным жильем.
Комнаты (как и в целом жилая недвижимость) медленно, но неуклонно дешевеют: начиная с четвертого квартала прошлого года в среднем — на 0,5% в неделю. Десяти-пятнадцатиметровые комнаты в двух-трехкомнатной квартире сегодня оцениваются в 1,7 млн. Комнаты — один из важнейших элементов цепочек, которые в Петербурге занимают до 80% от всего вторичного рынка. Особенно велика значимость комнат как возможного "бартерного" замещения доплат в отсутствии жилищного кредитования и отсутствии "свободных" денег. Расселение коммуналок — процесс длительный, занимающий в среднем не менее года. По данным Павла Созинова, вице-президента Ассоциации риелторов Санкт-Петерьурга и Ленобласти, в год в Петербурге расселяется 1-2 тыс. коммуналок, из них с участием городской программы было расселено около 400-450 квартир. "Отсутствие свободных средств у потенциальных инвесторов, естественно, тормозит процесс расселения. Обычный спрос на многокомнатные квартиры в Петербурге не превышает 5-7 процентов, т. е. в год происходит не более 5-7 тыс. покупок таких квартир. Сегодня рынок "поджался" на 40 процентов, и не в последнюю очередь — за счет этого сегмента", — считает Павел Созинов.
Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге отмечает, что за последние несколько месяцев доля следок с коммунальными квартирами в общем объеме продаж существенно возросла. По экспертным оценкам, доля комнат увеличилась с 15% (до кризиса) до 30% (в настоящее время).
Целевую программу "Расселение коммунальных квартир" городское правительство приняло в октябре 2007 года, по итогам 2008-го были освобождены около 7,3 тыс. квартир. На финансирование данной программы в 2008 году было предусмотрено 1,5 млрд рублей, а в 2009-м — 5,1 млрд рублей. Однако позже бюджет на 2009 год был пересмотрен, и на целевую программу по расселению коммунальных квартир в 2009 году планируется потратить порядка 1 млрд рублей. Изменились и условия расселения. Раньше квартиры расселялись на паритетных началах — 50% вкладывал город и 50% — инвесторы, теперь 70% вкладывает частная компания, а 30% — бюджет Санкт-Петербурга.
"Программа по расселению коммунальных квартир является одной из наиболее актуальных для Санкт-Петербурга, который имеет репутацию "столицы коммуналок". При этом реализация программы идет с очевидными трудностями. Во-первых, привлекательные с инвестиционной точки зрения квартиры уже расселены. Во-вторых, на рынке невелико предложение малогабаритных квартир, куда можно переселять жителей. В-третьих, существуют социально-психологические факторы, такие, например, как завышенные ожидания к предоставляемому при расселении жилью", — говорит Анастасия Негребецкая.
Генеральный директор ООО "Петротрест-Недвижимость" Игорь Соколов говорит, что из-за снижения цен на рынке спрос на комнаты в коммунальных квартирах вырос, так как для многих они стали доступнее. У многих покупателей появилась возможность рассмотреть вопрос о покупке недвижимости. "Расселение коммуналок по-прежнему является актуальным. Если речь идет о схеме "выкуп комнат у соседей", то эти сделки проходят успешно, однако их количество снижается. Сложнее стало найти инвестора и получить городские субсидии, предназначенные для расселения коммунальных квартир. Сегодня инвестор может себе позволить выбирать из большого количества вариантов, торговаться и предлагать свои условия", — отмечает господин Соколов.
Илья Логинов, директор по маркетингу компании "Мир недвижимости" считает, что во время кризиса комнаты и однокомнатные квартиры становятся наиболее востребованным товаром, в первую очередь — из-за доступности. Доходы населения падают, а жить все-таки где-то надо. Так произошло и в последние полгода. Сложно сказать, на сколько процентов вырос спрос, но комнаты и "однушки" небольшого размера в листингах не застаиваются.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) также полагает, что спрос на комнаты упал несколько меньше, чем на все остальное. Поэтому их доля в общем объеме сделок возросла. "Однако говорить о каком-то кардинальном интересе к комнатам не приходится. Это специфический товар, и чтобы рассматривать комнату как объект для инвестиций, необходимо иметь какие-то специальные знания, поскольку их продажа сложнее, чем продажа квартиры. Поэтому зачастую комнаты приобретают от безысходности. Скажем, люди имеют возможность купить маленькую квартиру, но из-за многочисленной семьи приобретают 2 комнаты. Другие покупатели комнат — прослойка условно профессиональных инвесторов: например, для которых недвижимость — профессия, и они рассматривают операции с комнатами как инвестиционный вид деятельности. Входной билет на рынок комнат дешевле, чем вход на рынок квартир. Но покупатели оказываются перед дилеммой: либо отдельное жилье в дальнем пригороде, либо комната, но в центре города", — рассуждает господин Спарак.