права потребителя
После нескольких лет стабильной работы рынка недвижимости в Москве вновь наблюдаются массовые срывы сроков сдачи жилых домов. Число семей, не получивших оплаченные квартиры, исчисляется тысячами. Кризис приобрел такие масштабы, что на него уже обратили внимание городские власти — правда, пока не приняли никаких мер по его разрешению. "Ъ-Дом" решил выяснить, с чем связано это явление и каковы перспективы обманутых покупателей.
Гражданский протест
Когда закон оказывается бессилен, люди защищают свои права, устраивая акции протеста. Обманутые покупатели квартир в балашихинском микрорайоне 27а воспользовались шахтерским ноу-хау — провели митинг на Горбатом мосту около Дома правительства (подробнее о нем см. справку). Впрочем, это им не помогло. К митингу готовятся их соседи по Балашихе — покупатели квартир в 16-м микрорайоне. Эти случаи не единичны — активно борются за свои права покупатели квартир замороженных домов в Химках, в Бирюлеве, на проспекте Вернадского, в Дмитрове, Лобне... Этот список можно продолжить.
Все это происходит оттого, что действующая система защиты покупателя недвижимости неэффективна.
По словам юристов, нарушение срока сдачи дома Госкомиссии и срока передачи жилья дольщику — стандартные поводы для разбирательств в суде. И хотя одна проблема вытекает из другой, практика рассмотрения таких споров различается.
Срок завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию регламентируют закон "Об участии в долевом строительстве" и подзаконные акты по каждому объекту. Согласно закону, обязательство своевременно предъявить дом Госкомиссии застройщик несет перед городскими властями, но не перед дольщиком. На практике это означает следующее. Допустим, в документации объекта был указан срок сдачи объекта госкомиссии и срок передачи квартиры дольщику — шесть месяцев после госприемки. Застройщик задержал ввод дома в эксплуатацию, и дольщик предъявил иск о взыскании пени за просрочку. Если полугодовой срок передачи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию не нарушен, суд, скорее всего, иск дольщика не удовлетворит, решив, что ответственность за нарушение срока госприемки ответчик может нести только перед властями. При этом срок передачи квартиры покупателю по договору привязан в договоре не к календарной дате, а к фактическому событию — сдаче дома. Получается, что застройщик может просрочить госприемку хоть на десять лет, но при этом не нарушить обязательств перед дольщиком — и судиться с ним могут только городские власти.
Если же календарная дата передачи квартиры покупателю зафиксирована в договоре и она нарушена, ответственность застройщика устанавливается Гражданским кодексом (ГК), законом "О защите прав потребителей" и законом "Об участии в долевом строительстве".
Размер пени, подлежащих взысканию с застройщика за просрочку, фиксируется в договоре и, как правило, взыскивается не со стоимости квартиры, а со стоимости невыполненных работ. Чтобы рассчитать эту стоимость, дольщику придется нанять специалиста, да и тому еще предстоит немало потрудиться.
Обмененные вкладчики
Когда бессилен даже суд, остается надеяться только на конкурентов нерадивого застройщика. Дело в том, что при нынешнем дефиците строительных площадок и сложности их получения, как правило, находятся новые желающие достроить замороженный объект. Эти вопросы уполномочен решать городской департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) — он перераспределяет недостроенные объекты в пользу других строительных компаний.
Нередко компании договариваются о передаче прав на строительство объекта и без участия городских властей. Например, недавно договор о переходе прав на строительство заключили компании "Стройметресурс" и "ПИК-регион". "ПИК-регион" взял на себя ответственность за строительство замороженного "Стройметресурсом" дома в Лобне. По словам, генерального директора "ПИК-региона" Сергея Канаева, все обязательства перед дольщиками этого дома компанией будут выполнены, хотя и с некоторым опозданием — из-за процедуры оформления сроки строительства были смещены. "У нас уже есть опыт подобной успешной работы: в Дмитрове 'ПИК-регион' также достраивает дом, замороженный 'Стройметресурсом'",— рассказывает господин Канаев.
Правда, иногда такого рода договоры оборачиваются проблемами для покупателей: компания-застройщик признает себя банкротом и передает все права на строительство новому собственнику, а тот отказывается от претензий со стороны дольщиков.
Подобная история произошла при строительстве дома 18 по улице Академика Пилюгина. В 1996 году ОАО "Воронцово" и префектура Юго-Западного административного округа Москвы заключили договор о сотрудничестве по застройке земельного участка. С 1997 по 2000 год руководители ОАО "Воронцово" продавали квартиры в будущем доме. Как рассказала "Ъ-Дому", Эллада Илиадис, одна из покупательниц квартир, стоимость квадратного метра жилой площади тогда составляла в среднем $750 за 1 кв. м, и все дольщики, заключившие договоры, полностью или частично оплатили свои квартиры. По договорам дом должен был быть построен и сдан Госкомиссии в четвертом квартале 2000 года.
Но строительство застопорилось. В 2004 году по распоряжению правительства Москвы функции заказчика-застройщика перешли от "Воронцово" к ООО "Мегаструктур". Новый застройщик обязался достроить жилой дом в 2005 году, но отказался от обязательств перед дольщиками, мотивируя это тем, что от предыдущего владельца никаких денег не получал.
Сейчас "Воронцово" признано банкротом, введена процедура конкурсного производства. Основным его кредитором является "Мегаструктур". При этом генеральный директор должника является учредителем основного кредитора. Квартиры в доме фактически повторно продаются риэлтерской компанией "Технологии недвижимости", при этом риэлтеры компании утверждают, что объект "стерильно чист" от каких-либо правовых обременений.
Таких историй в Москве не одна сотня. Суды завалены исками, однако их решения противоречивы — да и не всегда легко в случае двойной продажи выявить добросовестного приобретателя. И, по мнению опрошенных "Ъ-Домом" риэлтеров, число подобных исков будет расти до тех пор, пока городские власти не организуют эффективную систему контроля за деятельностью девелоперских компаний.
ИРИНА ПЕТРОВА
Гражданский протест покупателей квартир
В декабре 2001 года в Барнауле в дом 229 по Павловскому тракту самовольно вселились люди, купившие в нем квартиры. За месяц до этого обнаружилось, что застройщик — ООО "Барнаулстрой" почти все квартиры оформило на двух-трех хозяев. Против компании возбудили дело по факту мошенничества. Гендиректор "Барнаулстроя" Геннадий Степанов был арестован, его заместитель Иван Дудник объявлен в розыск. В случае планировавшегося горадминистрацией выселения люди обещали взорвать дом с помощью газовых баллонов и устроить акт массового самосожжения. В мае и июне 2002 года они дважды перекрывали Павловский тракт, требуя провести в дом воду, газ и свет. 27 марта 2003 года жители были выселены из дома с помощью приставов и милиции (травмы получили шесть дольщиков и четыре милиционера). В результате мошенничества пострадали 650 человек, ущерб составил $7 млн. С 9 августа 2004 года дело рассматривает Индустриальный райсуд Барнаула.
16 октября 2003 года у здания комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга собрались более 500 дольщиков недостроенных домов на Ленинском проспекте, 93 и проспекте Пятилеток, 9 и 11. Пикетчики требовали передать права строительства другому застройщику, провести независимую экспертизу средств, необходимых для окончания стройки, и честно распределить жилплощадь. Дольщики заключали договоры с ЗАО "Клаб", после банкротства которого права на строительство перешли к ООО "РСУ 'Фрунзенское'", потребовавшему с них доплаты. В феврале 2004 года соинвесторы провели еще один митинг у здания городской администрации. Однако их проблемами никто из чиновников, включая губернатора Валентину Матвиенко, к которой они обратились с письмом, не заинтересовался.
23 марта 2004 года перед зданием администрации Санкт-Петербурга прошел митинг соинвесторов строительства дома 28 на Коломяжском проспекте. Дольщики дома, в котором у каждой квартиры оказалось по нескольку хозяев, требовали прямого диалога с губернатором Валентиной Матвиенко. В мае 2004 года Выборгское РУВД начало расследование в отношении руководства генподрядчика фирмы "Инкост" и 42 человек, на которых были фиктивно оформлены квартиры. В суды Приморского и Выборгского районов города подано около 70 исков от обманутых дольщиков. Пока квартиры удалось вернуть только шестерым законным покупателям, доплатившим по $235 за 1 кв. м.
16 июня 2004 года в Красноярске у здания администрации края прошел пикет 20 соинвесторов красноярской компании "Стройкомцентр". Еще в 2000 году они вложили средства в долевое строительство, которым занималась эта фирма. В 2003 году компания обанкротилась, достройкой домов занялись другие строительные организации, потребовавшие с дольщиков доплаты. Митингующие обратились к краевым властям с просьбой предоставить им льготный кредит для доплаты. Они намеревались встретиться с губернатором Александром Хлопониным, однако в этот момент тот находился в столице. В настоящее время продолжается расследование уголовного дела по фактам хищения "Стройкомцентром" средств у инвесторов.
В феврале 2005 года в Ставрополе на Крепостной горе прошел митинг около 100 дольщиков строительной компании "Маяк", приобретавших квартиры в разных районах города. В конце марта состоялась еще одна акция — пикет у здания правительства края. Собравшиеся обвиняли "Маяк" в том, что, собрав с них деньги за жилье, компания фактически устранилась от окончания строительства. В отношении гендиректора компании Александра Серебрякова было возбуждено уголовное дело. 14 апреля 2005 года краевой арбитраж ввел в отношении СК "Маяк" процедуру внешнего наблюдения.
30 марта 2005 года в Москве у здания префектуры Юга-Западного АО устроили пикет владельцы квартир 16-этажного дома 11 по улице Островитянова. Они требовали дать возможность 48 семьям, купившим квартиры в этом доме и своевременно оформившим все необходимые документы, вселиться на принадлежащую им жилплощадь. Впоследствии пикеты проходили еще дважды, причем последний, состоявшийся 17 июня, прошел у здания мэрии Москвы. Причиной конфликта являются финансовые разногласия между московскими властями, не принимающими дом в эксплуатацию, и застройщиком — Центром делового и научно-технического сотрудничества. Конфликт продолжается.
2 апреля 2005 года в подмосковном Одинцове в микрорайоне Кутузовский (девять жилых домов, школа, детсад) состоялся митинг будущих жильцов. Они требовали предоставить им информацию о том, когда микрорайон будет заселен. Кутузовский был официально сдан в 2004 году, однако фактически все объекты имеют проблемы с отоплением, электрификацией и канализацией. Строившая микрорайон компания СУ-155 заявила, что проблемы с коммуникацией находятся не в ее компетенции. Горадминистрация также заявила, что все обязательства выполнила. 22 мая 2005 года на городском стадионе города Одинцова состоялся еще один митинг недовольных "кутузовских" жильцов. Конфликтная ситуация до сих пор не разрешена.
20 июля 2005 года соинвесторы застройки микрорайона #27 в подмосковной Балашихе провели акцию "Поход на Москву к Горбатому мосту". 7 февраля 2005 года балашихинская администрация выпустила постановление, которым запретила уже начатое строительство. Милиция не пускает рабочих на стройплощадку. Основная причина остановки строительства — необходимость заставить застройщика ДСК-1 подписать дополнительное соглашение к инвестиционному контракту на условиях администрации. Соинвесторов микрорайона в Балашихе насчитывается около 10 тыс. человек, конфликт не разрешен.
21 июля 2005 года в Москве у памятника Кириллу и Мефодию на Славянской площади прошел митинг более 300 представителей соинвесторов, купивших по договорам долевого участия квартиры в жилом комплексе "Звезда России" в подмосковных Химках. Строительство велось с 2002 года на основании инвестиционного контракта между ООО "Принт-капитал" и администрацией Химкинского района. К весне 2005 года готовились к сдаче три 25-этажных дома; еще два таких же дома находились на разных стадиях строительства. Но в апреле 2005 года новая райадминистрация подала в арбитраж иски о признании ничтожными инвестиционного проекта и всех договоров аренды земли. В результате сдача домов в эксплуатацию приостановлена до решения суда, владельцы не могут вселиться в квартиры.