Проблемам жилищного строительства, а также любым, даже самым нетривиальным попыткам разрешить их Ъ всегда уделял значительное внимание. В силу обстоятельств некоторые материалы на эту животрепещущую тему были опубликованы под рубрикой "Расследования". Читатели еженедельника помнят, наверное, героев тех публикаций — "Народную строительную компанию", г-на Шаабана Хафеза Шаабана, "Жилстройкомитет"...
Сегодня в этой рубрике — "Северное товарищество", известное своей рекламой, пожалуй, всем пассажирам столичного метро: "Уже сегодня у нас однокомнатные квартиры за 350 000 рублей". Тот факт, что компания, предлагающая нереально дешевое жилье, просуществовала дольше прочих — скоро три года — заставил корреспондентов Ъ взяться за изучение причин этого долголетия.
"Ну вот, наконец-то мы с вами увиделись..."
Улица генерала Рычагова, 19 — таков нынешний физический адрес "Северного Товарищества" (о юридическом позже, он заслуживает отдельного упоминания). Первый этаж жилого дома, разбитый на множество разнокалиберных помещений. Узкий длинный коридор, заполненный людьми. Стены сплошь увешаны образцами заявлений о вступлении в Товарищество и "информациями" типа "В 1993 году планируется реализовать из жилфонда 'Северного Товарищества' около 1500 квартир..."
Масштабы впечатляют. Однако уже беглый анализ развешанного позволяет удостовериться в том, что реклама врет хотя бы во временном разрезе: ни сегодня, ни завтра за 350 тыс. рублей квартиру не получить. Не предусмотрено.
Зато всего за 15 тыс. рублей вступительного взноса, заполнив соответствующее заявление о вступлении в число пайщиков "Северного Товарищества" (СТ), можно получить место в очереди на эту квартиру — со сроком ее предоставления от 1 года до 5 лет. Предельный срок можно и уменьшить: до трех лет — при выплате сразу 10% стоимости квартиры, до двух — при выплате 20%.
При этом никаких тебе там заумных договоров с форс-мажорами и обязательствами сторон: заявление с подписью пайщика да резолюцией "Принять". Правда, само заявление все-таки предусматривает ситуацию, при которой СТ желанную квартиру пайщику не предоставляет вовсе. В этом случае вступает в действие следующая фраза заявления: "Я знаю, что по истечении 5 лет получу свой вступительный взнос со 100-процентной доплатой к нему." Вообще-то, по прочтении этого возникает ощущение некоего временного сдвига, словно из середины 90-х с их тысячепроцентной инфляцией переносишься куда-то, где, как пел Владимир Семенович, "было время, и цены снижались".
Осознав, что торопиться некуда, мы решили более тесно познакомиться собственно с Товариществом, для чего сперва за двести рублей приобрели пакет "документов". Возможно, ключевым для понимания сущности СТ оказался его Жилищный бюллетень, первая фраза которого и дала название этой главе.
"Северное Товарищество" — как оно есть?
Бюллетень, как и положено бюллетеню солидной фирмы, открывался определением СТ.
"Северное Товарищество — это хозяйственное (жилищное) объединение мужественных северян России, годовой оборот которого составляет миллиарды рублей и долларов. Состоит оно из сотен предприятий и организаций, фирм, акционерных обществ, банков и большей части населения России и зарубежных стран."
(Из "Жилищного бюллетеня Северного Товарищества".)
С трудом, но все же отогнав навязчивую мысль о том, что, возможно, рассматриваемый случай относится скорее к области медицины, нежели экономики, мы продолжили изучение этого примечательного документа. Его фрагменты, вызвавшие наибольший интерес, приведем также дословно.
"Располагая неограниченными средствами, оно (СТ) купит или арендует (не торгуясь): землю.., коттеджи и города-спутники из коттеджей.., старые особняки.., недостроенные здания..."
"Северное Товарищество пользуется вниманием Президента и Правительства России..."
"Жилой Фонд Северного Товарищества в Москве, Подмосковье и стране постоянно пополняется квартирами, коттеджами, виллами, дачными домиками и т. д., получаемыми от муниципалитетов и ведомств за услуги (по инвестированию достроя...)."
За комментариями мы (мучимые вопросом: неужто проморгали гиганта мирового жилищного строительства?) обратились к генеральному директору и, как позже выяснилось, единоличному владельцу предприятия "Северное Товарищество" Николаю Задерновскому.
Откуда есть пошло "Северное Товарищество"
Г-н Задерновский поведал корреспондентам Ъ о том, что идея строительства жилья на паи впервые посетила его в поселке Билибино Магаданской области в 1989 году. Там, на севере, Задерновский со товарищи создал жилищно-строительный кооператив и начал собирать деньги у населения. Только, сетует Николай Петрович, вот беда: "Почему-то мы назвали кооператив 'областным'. Власти райцентра Билибино это обстоятельство возмутило, слово 'областной'" из названия ЖСК исчезло. И с тех пор: "Мы не стали ограничивать себя рамками территории".
В 1990 году, когда на ЖСК "обрушился шквал писем, и почта стала работать только на нас", г-н Задерновский перебрался поближе к мощным системам коммуникации — в Москву. И при одном из столичных райисполкомов создал объединение "Русский град", превратившийся весной 1991 года в самостоятельную фирму "Северное Товарищество".
Корреспондент Ъ встретился с руководителем (пожелавшим остаться неизвестным) районного центра досуга — той исполкомовской структуры, при которой в свое время был создан "Русский град". По его словам, задачей Града изначально было выполнение ремонтно-строительных работ на объектах соцкультбыта в районе. Ни о каком жилищном строительстве речь не шла. Когда же г-н Задерновский начал усиленно пропагандировать свою идею супердешевого паевого строительства, центр досуга счел за благо избавиться от своего подопечного. К этому моменту, весной 1991 года, идея уже прочно овладела массами. О чем свидетельствуют около тридцати миллионов рублей, оказавшихся — согласно данным из другого информированного, но столь же скрытного источника — на счете СТ в результате трансформации "Русского града" в частное предприятие г-на Задерновского. При том что вступительный взнос составлял тогда всего сто пятьдесят рублей.
Народная стройка
Каким же образом Николай Задерновский использует собранные средства? Благодаря чему намеревается выполнять свои обязательства перед пайщиками?
Корреспондентам Ъ Николай Петрович рассказал о том, что принятая СТ схема инвестирования хоть и напоминает до крайности печально известные коммерческие игры-"пирамиды", но на самом деле радикально от них отличается. Отличие состоит в том, что в "пирамидальных играх" люди, составляющее основание "пирамиды" неизбежно оказываются обманутыми, а в СТ — нет, квартиры получат все. На вопрос "как же нет?" г-н Задерновский ответил приблизительно следующее.
"Мы — потребительское общество капиталистов: каждый положил, рискнув, подумав, чуточку своего капитала. Будет у меня достаточное количество пайщиков, по рублю они скинутся — я решу свои проблемы. Если удастся привлечь много пайщиков, мой опыт повторят другие, все вместе мы собьем цены и удовлетворим спрос на жилье."
Итак, принцип ясен, вступивший позже оплачивает строительство жилья для тех, кто вступил раньше. Теперь немного арифметики.
Напоминаем, что, по данным экспертов Ъ, только средняя себестоимость одного квадратного метра жилья в Москве сейчас равна 300 000 рублей. Стоимость некоттеджного строительства в Подмосковье приблизительно та же.
Значит, затраты на строительство стандартной однокомнатной квартиры общей площадью 36 кв. м превышают десять миллионов рублей. Как утверждает г-н Задерновский, собираемые им деньги инвестируются исключительно в строительство, никак не "крутятся". Следовательно, для того чтобы построить квартиру одному внесшему пятнадцать тысяч пайщику нужны (10 000 000 разделить на 15 000 и вычесть еще 15 000 за пай "счастливца") паи шестисот пятидесяти членов СТ. Но ведь и им нужны квартиры, а это — уже 430 000 (четыреста тридцать тысяч) паев. Дальше считать бессмысленно, поскольку населения России все равно не хватит. За последним не занимать! По словам самого г-на Задерновского, сейчас в СТ состоит одиннадцать тысяч пайщиков.
Теперь о насыщении спроса. Абзацем выше мы установили, что все население страны может построить, действуя по схеме СТ и непременно подключив знакомых и родственников из-за рубежа, не больше четырехсот тридцати одной тысячи квартир (430 000 плюс 650 плюс 1). Для справки: по данным экспертов Ъ, только список очередников в России существенно превышает миллион.
И о снижении цен. В беседе с корреспондентами Николай Задерновский назвал три используемых СТ способа понижения себестоимости жилья (до уровня 350 000 рублей за квартиру!): применение дешевых стройматериалов, уже прозвучавшее получение жилья от ведомств за услуги и продажа части отстроенного на паи по коммерческим ценам с дальнейшим перераспределением разницы на строительство.
Единственное упоминание о дешевых стройматериалах, услышанное корреспондентом Ъ от г-на Задерновского, относилось к покупке СТ акций Голицинского кирпичного завода на сумму девять миллионов рублей. Как акционер завода СТ может получать ежегодно "по госцене" 3000 штук кирпича, чего, по нашим подсчетам, хватает на строительство гаража для автомобиля "Ока".
Если же продавать, как говорит г-н Задерновский, к примеру, 3/4 квартир по коммерческой цене, то при себестоимости в 10 миллионов и реальной коммерческой цене однокомнатной квартиры в 20 миллионов тридцати сэкономленных миллионов хватит только на строительство трех же квартир — вместо проданных. Баш на баш. И только очередь некоммерческих пайщиков затормозится в четыре раза.
А вот с получением квартир из чужих жилфондов за услуги вообще забавная история.
"Мы строим везде!", или Chateaux d'Espagne
Когда речь зашла о ведомственном жилье, г-н Задерновский заявил, что СТ, в частности, получало квартиры от Министерства обороны — за работу на его объектах. Мы связались с Главным квартирно-эксплуатационным управлением МО и выяснили, что к "военному" жилью СТ никогда не имело никакого отношения.
Памятуя о том, что на вопрос о наличии у СТ собственных землеоотводов в Москве и области г-н Задерновский ответил утвердительно, мы позвонили и в аппарат министра администрации Московской области по земельной реформе и земплепользованию. Помощник министра Юрий Мелкомов сообщил, что в областном списке землеотводов СТ также не значится.
На нашу просьбу сфотографировать достраивающийся, по словам Задерновского, 60-квартирный дом в подмосковном Климовске, шеф СТ ответил отказом, мотивируя его тем, что "строители этого не любят".
По словам г-на Задерновского, за все время работы СТ им было распределено около двух тысяч квартир. Однако, согласно информации, полученной Ъ из кругов, близких СТ, общее число таких квартир не превышает и сотни, преимущественно — в Подмосковье.
Вынесенное в подзаголовок французское выражение Chateaux d'Espagne (буквально — испанские замки) соответствует русским "замкам на песке" или "воздушным замкам". Может быть поэтому в информации СТ "Мы строим везде!" фигурирует — в качестве возможного инвестиционного проекта — строительство в Испании.
Нарисуем — будем жить...
Вероятно, одна из главных причин "долгожительства" СТ — при учете всех вышеперечисленных обстоятельств — была названа в разговоре с корреспондентом самим Николаем Задерновским: "Мы берем мало. Мы не подписываем кабальных договоров. Можем сказать: да забирай пай! Не заберут, квартира нужна..." Правда, как уже говорилось, отношения пайщика с СТ "регулируются" лишь заявлением первого. Так вот, заявление оформляется в единственном экземпляре, остающемся в СТ: с претензиями особо не разгуляешься.
При этом "мы берем мало" активно рекламируется, в том числе и по телевидению. Закона же о рекламе у нас как не было, так и нет.
Кстати, поскольку реклама — дело дорогостоящее, тезис о том, что деньги пайщиков "не крутятся", становится крайне сомнительным. (A propos: у г-на Задерновского есть дочернее предприятие, именуемое "Генеральная дирекция Северного Товарищества", во взаимоотношениях пайщиков с СТ покуда никак не участвующее.)
И об обещанном в самом начале юридическом адресе СТ, который никогда, в отличие от адресов физических, не менялся: 115569, г. Москва, Шипиловский проезд, 31. По этому адресу расположен Территориальный геронтопсихиатрический центр.
АНДРЕЙ Ъ-ГАЛИЕВ
При подготовке публикации Ъ, как и в случае с "Народной строительной компанией", взаимодействовал с юридическим агентством Help Detect (руководитель Татьяна Сафарова, тел. 281-20-23).