24 декабря 1993 года президент подписал указ #2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации". Указ объемом всего в две страницы просто перечисляет номера статей законов и кодексов, а то и целых законодательных актов о земле, теряющих юридическую силу. Цель этих отмен — резкое усиление права частной собственности на землю.
Что отменил президент
Прежде всего президент признал недействующими чуть ли не половину статей Земельного кодекса РСФСР — основного нормативного акта, регулирующего земельные отношения. Отмена части статей кодекса привела к тому, что многие ранее установленные законом формы пользования земельными участками теперь не будут существовать. Речь идет, в частности, о таких институтах, как пожизненное наследуемое владение гражданами землей (эта форма, заметим, существовала еще в царской России), временное пользование и бессрочное (постоянное) пользование земельными участками.
Это был логичный шаг: ведь в другом указе — "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 года #1767 совершенно недвусмысленно указывалось на переход к регулированию гражданским законодательством операций с землей. То есть отныне формы владения землей должны соответствовать нормам гражданского права: это собственность, имущественный наем (пользование) или аренда — без какой бы то ни было чисто российской экзотики. А сама земля становится предметом обыденных договоров гражданско-правового характера — купли--продажи, дарения, залога и т. д. Такие договоры уже прочно ассоциируются с совершенно обычным повседневным бизнесом.
Иными словами, теперь земля становится в гораздо большей степени товаром, чем это было раньше: она фактически переведена из-под административно-правового государственного регулирования под гражданско-правовое. Земля превратилась из государственной собственности даже не в народное достояние, как это было сказано в предпоследней российской Конституции в измененном варианте, а в обыкновенную вещь, обладающую имущественными признаками и вовлеченную в хозяйственный оборот.
Президент пошел и дальше. Он отменил жестко "зашитые" в Земельном кодексе виды целевого назначения земель — земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленности, транспорта, природоохранного, оздоровительного назначения, лесного фонда, водного фонда и другие. Эта тщательная разблюдовка, под которую подпадали абсолютно все участки, создавала определенные трудности при перепрофилировании купленной земли под новый бизнес: для подобных целей в каждом случае требовалось получать разрешение областной администрации.
Теперь же в свидетельство о праве собственности на землю новым владельцем будет вписываться указание на практически ни к чему его не обязывающие цели использования земли — под строительство, садоводчество, соляные копи — под что угодно. И если до этого указа, используя землю не по назначению, собственник мог лишиться участка по решению местного органа представительной власти, то сейчас его накажут лишь штрафом, и то даже не на этом основании, а в случае, если собственник нанес ущерб земле (например, в результате строительства дома снес плодородный слой на значительном участке).
Впрочем, некоторые ограничения по использованию земель все же остались. По-прежнему нельзя обходиться по своему усмотрению с землями с особыми условиями использования (природоохранные зоны, исторические памятники и т. д.), а также с сельхозугодьями — для их перепрофилирования надо испрашивать разрешения соответственно федеральных и областных властей. Не особенно разгуляешься с лесами и территориями вокруг водоемов — их эксплуатация регулируется оставшимися неизменными нормами лесного и водного права. Однако и здесь появились новые возможности: достаточно лишь включить желаемые изменения по использованию таких земель в купчую — и право уже на стороне нового владельца.
Кстати, о владельцах. Многое теперь изменилось и в составе субъектов права собственности на землю. На получение в собственность российской земли теперь могут претендовать не только российские граждане, но и иностранцы. Кроме того, раньше правом собственности на землю среди юридических лиц обладали только колхозы, кооперативные сельскохозяйственные предприятия или созданные на их базе акционерные общества. Это была так называемая коллективно-долевая собственность на землю: каждый член колхоза, кооператива или АО получал свое свидетельство о праве на землю от местного Совета на основании решения общего собрания о распределении долей. Теперь же земля может находиться в собственности любого юридического лица, в том числе и частного, причем вовсе не обязательно с выделением долей участникам данного юридического лица.
Некоторые тонкости
Последняя оговорка очень важна. Ведь, скажем, при внесении одним из участников земельного участка в уставный фонд акционерного общества надел обобществляется совместно с имуществом и денежными средствами других учредителей. Поэтому при подготовке устава нужно очень аккуратно написать все статьи, обеспечив себе возможность беспроблемного выхода из этого акционерного общества, если возникнет такая необходимость. В типовых уставах обществ существует указание выдавать выходящим из общества акционерам их долю только в денежном выражении. А после внесения участка в уставный капитал общества права собственности должны быть переоформлены на общество. Значит, акционер-земевладелец легко может навсегда потерять свои права на землю. Именно поэтому ему необходимо внести соответствующие изменения в устав, чтобы при выходе получить внесенную землю в натуре. Если это уже невозможно, надо заключить об этом договор с самим акционерным обществом. В противном случае акционер и АО будут долго судиться по поводу оценки стоимости участка, и в данном случае у акционера больше шансов остаться внакладе.
Далее, об аренде земли. В отмененных нормах Земельного кодекса (статья 13) был установлен вполне конкретный предельный срок аренды земли — 50 лет. Недостаточная же точность Основ гражданского законодательства России в части норм об аренде делает теперь положение арендаторов более шатким, чем раньше. Дело в том, что сами по себе Основы не ограничивают предпринимателей в сроке аренде, но другой гражданско-правовой закон — принятый в 1964 году и еще действующий Гражданский кодекс (ГК) ограничивает предельный срок аренды пятью годами. И хотя статьи Основ имеют преобладающее значение по сравнению с ГК, даже опытному и знающему юристу трудно сейчас разобраться со сроками аренды. Поэтому надо иметь в виду, что достаточно появиться одному нежелательному прецеденту — и устоявшееся было положение дел с арендой может круто измениться.
Немаловажно и то, что президент окончательно и бесповоротно отменил полномочия органов представительной власти по распоряжению землями, находящимися на их территории. Полномочия полностью перешли к местным администрациям. Однако у органов представительной власти остались права по утверждению самого порядка предоставления и изъятия земель, то есть именно они решают такие важные вопросы, как, скажем, возможность предоставления государственной земли в собственность бесплатно. Видимо, на этом разрыве в полномочиях между властями можно будет как-то играть, а как именно — пока неясно.
Реакция риэлтеров и чиновников
Как ни странно, но судя по опросу специалистов риэлтерских фирм, реакция бизнеса на указ оказалась довольно вялой. Все риэлтеры (разумеется, те из них, кто знал о существовании указа) в один голос заявили, что данный указ практически никак не повлияет на деятельность их компаний. Одни фирмы, например, "Миконт-юрсервис" или "Агра", ссылались на давние, почти братские связи с местными органами власти, которые по тем или иным причинам не ставят им палки в колеса при проведении операций с земельными участками. Другие ("Алеко-Холдинг", "Филин-Инвестмент") — на своих хороших юристов, обеспечивающих надлежащий уровень законности операций с землей, третьи (чисто брокерские конторы, занимающиеся только перепродажей земельных участков) — на то, что подобный указ не затрагивает их вид деятельности.
И это, если разобраться, в общем-то естественно. Отмена почти 50 статей Земельного кодекса и нескольких других документов, касающихся земельных отношений в России, не ограничила, а напротив, даже расширила право собственности на землю и возможность ее продажи. А образовавшиеся дополнительные возможности носят, по мнению бизнесменов, преходящий характер — все ждут, что на смену старого законодательства придет новое.
А вот чиновникам комитетов по земельным ресурсам указ, безусловно, прибавил хлопот. Ведь кроме самого указа местным администрациям сверху не спустили ни одной разъясняющей инструкции, а руководство Российского комитета по земельным ресурсам, в чью обязанность входит трактовка указа, само разводит руками. А что остается делать, если подобного развития сюжета в Роскомземе никак не ожидали, поскольку во время подготовки указа и председатель Роскомзема г-н Комов и глава администрации Московской области г-н Тяжлов послали президенту письма с просьбой не подписывать этот документ и рассчитывали на положительную реакцию.
Поэтому скорее всего чиновники первое время будут работать по-старому, всеми правдами и неправдами затягивая внедрение новых условий и порядка операций с землей. В принципе их расчет оправдан, поскольку новые Основы земельного законодательства — документ, способный окончательно прояснить суть дела, — был принят Верховным Советом в окончательном третьем чтении еще в июле прошлого года. Отсюда и надежда администраций: что, мол, стоит депутатам подмахнуть уже вылизанный документ.
Однако, по оценкам экспертов Ъ, не так все однозначно. Президент прошлогодние Основы в июле не утвердил, хотя мог, если бы захотел. В конечном-то счете все же захотел — Комиссия по законодательным предположениям при президенте в декабре прошлого года направила в адрес Федерального собрания пакет законов, требующих первоочередного рассмотрения. Вот только неясно, сколько времени потребуется новому парламенту для утверждения Основ. Ведь более чем вероятно, что депутаты-неофиты захотят подискутировать, тем более что вопрос для дискуссии вполне достойный.
Поэтому, по нашим оценкам, указ будет работать довольно долго — это надо учитывать бизнесу, и вновь дарованные свободы всячески "пропихивать". С этим придется свыкаться и администрации: сколь угодно долго игнорировать указ, видимо, не удастся.
ДМИТРИЙ Ъ-ДЕДОВ, АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ, ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ