Одна из интересных схем продажи квартир была предложена московской риэлтерской фирмой "Красные ворота". Сделав первоначальный взнос в размере 30% от рыночной стоимости квартиры, покупатель получает кредит на 1 год под 25% годовых в валюте и право на вселение в квартиру. Схема удобна для всех: для фирмы она, во-первых, расширяет сбыт, во-вторых, в течение года позволяет эффективно эксплуатировать квартиру, ведь проценты, взимаемые за кредит, примерно соответствуют ставкам арендной платы за жилье; для клиента предложенная схема дает возможность на год раньше въехать в собственное жилье и сэкономить хотя бы на переездах.
Однако схема продажи квартир в кредит, практикуемой "Красными воротами", не позволяют назвать ее ипотечной в полном смысле этого слова, это скорее продажа в рассрочку. Для того чтобы максимально приблизить ее к настоящей ипотеке, в российских условиях необходим крупный инвестор, который выступил бы посредником между банком и заемщиком и погасил основную часть платежей по процентам при долгосрочном кредитовании. Разумеется, инвестор должен быть заинтересованным лицом. А таковым сегодня может стать только крупное и процветающее предприятие, стремящееся прочно закрепить за собой квалифицированные кадры.
Одна из схем такого типа была разработана барнаульским агентством недвижимости "Дом" по заказу АО "Алвент" (бывший завод "Алтайвентиляция"), которое и применило схему на практике. Заключается она в следующем. Построив 116-квартирный дом за счет собственных средств и банковских кредитов, предприятие начало продажу построенных квартир своим работникам в кредит, выдаваемый под залог купленных квартир. Отношения сторон (предприятия и сотрудника) регулируются тремя договорами: купли--продажи квартиры, договора залога и кредитного договора, заключаемых одновременно.
Важно и то, что в результате применения схемы практически все квартиры в доме оказались в частной собственности, что позволило жильцам организовать жилищное товарищество по обслуживанию и эксплуатации дома. Напомним, что согласно действующему законодательству жилищное товарищество может быть создано только в том случае, если в доме приватизировано как минимум 51% общей площади квартир.
То, что дом был построен на средства предприятия, позволяет жильцам перевести в собственность товарищества не только квартиры, но и места общего пользования (лестничные площади, лифтовые шахты, подвалы, территорию вокруг дома). Это создает новые возможности коммерческого использования мест общего пользования и получение за счет доходов средств на эксплуатацию здания. При создании товарищества в доме, построенном на бюджетные средства, использование мест общего пользования подлежит согласованию с муниципальными властями, что создает дополнительные трудности.
Участие в схеме мощного предприятия-инвестора, продающего квартиры своим сотрудникам, позволило выдать сотрудникам долгосрочный беспроцентный кредит на 3 года. Кроме того, все квартиры продаются не по сложившейся рыночной стоимости жилья, а по сметной стоимости строительства. Кредит стал доступен практически всем нуждающимся в жилье кадровым сотрудникам. Завод как мог застраховался и от возможного недобросовестного поведения заемщиков: до окончания выплат по договору работник в квартире не прописывается, и она остается на балансе у "Алвента".
Заметим, что подобная схема крайне привлекательна и для подрядных организаций, страдающих от необязательности государственных и муниципальных застройщиков. Простаивающие строители готовы идти на на существенные уступки по смете, лишь бы иметь дело с надежным и платежеспособным клиентом.
Инвестиции в ценные бумаги
Фондовый индекс. Бум фондового рынка, начавшийся в начале осени, продолжается. Представленный на рисунке 1 фондовый индекс банков показывает, что примерно конца сентября начался особенно бурный рост курсовой стоимости банковских акций, продолжающийся и по сей день. По всем канонам этого и следовало ожидать: оживление фондового рынка вызвано приближением срока закрытия реестров акционеров и последующей выплаты дивидендов.
Анализ изменения темпов роста фондового индекса для банков (см. рис. 2) показывает, что с начала октября его динамика опередила среднегодовой уровень инфляции. Событие это, вообще говоря, весьма примечательное и редкое: инвестиции в банковские акции, традиционно надежные, но не слишком доходные, теперь к тому же обеспечивают и положительную (с учетом инфляции) рентабельность. За последние 7 недель доходность банковских ценных бумаг (учитывающая лишь рост их курсовой стоимости) составила примерно 45%, или 200% годовых. Заметим, что и тот, и другой уровень доходности превышают ставку по депозитам, что дает основание считать рынок банковских акций наиболее эффективным для инвестирования мобильных денежных средств.
Ясно, конечно, что явление это чисто сезонное — это отчетливо видно из рисунка 3, где изображен график изменения доходности от вложения в акции банков одновременно как за счет роста курсовой стоимости, так и с учетом ожидаемых дивидендных выплат. Мы допустили, что дивиденды будут выплачены в апреле 1994 года, а их размер в среднем составит около 300% к номиналу (эту ставку следует рассматривать исключительно как экспертную оценку специалистов Ъ). График показывает, что совокупная доходность нарастала по мере приближения срока выплаты дивидендов и достигла максимума в начале октября, в момент, непосредственно предшествующий резкому ускорению роста курсовой стоимости акций, после чего доходность стала довольно быстро падать. В конце года, ближе к моменту закрытия реестров акционеров значения доходности еще снизятся и достигнут уровня начала года.
Отметим два момента. Во-первых, на протяжении всего года уровень совокупной доходности банковских ценных бумаг превышал ставку по депозитам, а в апогее был близок к уровню инфляции, что позволяет квалифицировать акции банков как вполне надежный актив финансового портфеля. Во-вторых, если инвесторы решают вложить деньги в банковские акции сейчас, они должны быть осторожны: акции сильно переоценены и инвестиции в них уже в ближайшее время могут оказаться вовсе не столь эффективными, как еще месяц-другой назад.
Таблица 11
Показатели банковских акций по доходности, ликвидности и устойчивости
Банк-эмитент Номинал акции (руб.) Доходность (% в год) Ликвидность Устойчивость
За счет роста курсовой стоимости с января по декабрь За счет роста курсовой стоимости с октября по декабрь Ранг по объему продаж Ранг по частоте сделок Ранг по ликвидности Отклонение курса от тенденции (%) Ранг по устойчивости
АвтоВАЗбанк 1000 150 360 10 2 4 5 5
Витабанк 1000 1300 9000 9 3 4 8 6
Глориябанк 1000 360 1300 12 9 9 8 6
Инкомбанк 10000 340 65 1 6 2 12 7
МАБ "Гермес" 1000 140 950 4 10 6 8 6
Нефтехимбанк 1000 90 50 2 11 5 3 3
Промстройбанк (СПб) 1000 1800 65000 11 8 7 15 8
Банк "Санкт-Петербург" 1000 1000 75000 5 1 1 5 5
Сбербанк России 50000 130 90 7 7 6 2.5 2
Сибирский торговый банк 5000 210 3300 3 4 2 4,5 4
СКБ-банк 1000 40 90 8 12 8 3 3
Тверьуниверсалбанк 1000 115 670 6 5 3 2 1
Характеристика отдельных акций. В таблице 11 приведены данные, характеризующие доходность, ликвидность и устойчивость акций отдельных банков. Доходность оценивается двумя показателями: за счет роста курсовой стоимости в течение года и за счет роста курсовой стоимости в течение последних двух месяцев. Это делается для того, чтобы уловить не только поведение курса бумаг в долгосрочном плане, но учесть тенденцию их динамики в последнее время. Общую же доходность за счет роста курсовой стоимости и дивидендов по отдельным акциям оценить не удалось из-за отсутствия информации по дивидендам.
Отметим, что большинство акций могут приносить своим владельцам доход за счет роста курсовой стоимости, превышающий доход от депозита, даже если они не следят за конъюнктурой рынка и не играют на нем, а просто купили акции в начале года и продали их в конце, не дожидаясь выплаты дивидендов. Такая возможность в решающей мере определяется общим инфляционным фоном, поэтому в случае замедления роста цен рассчитывать на прибыль от столь незатейливых операций вряд ли будет возможно. Однако инфляция, судя по последним событиям, еще долго будет определять конъюнктуру фондового рынка, а значит, и "ленивая" тактика поведения пока что допустима.
По итогам 1993 года лидерами по доходности от роста курсовой стоимости в течение года стали Промстройбанк, Витабанк и банк "Санкт-Петербург". Второй показатель доходности — за счет роста курсовой стоимости после ключевой 40-й недели — вывел в лидеры петербургскую группу: Промстройбанк (65 000% годовых по формуле сложных процентов в IV квартале), банк "Санкт-Петербург" (75 000%), Витабанк (9000%). Акции следующей группы эмитентов существенно уступают петербургской группе. Сибирский торговый банк показал доходность 3300%, Глориябанк — 1300%, МАБ "Гермес" — 950%. Но повторим еще раз: кто не успел, тот опоздал, период бурного роста курса, по-видимому, уже закончился.
Потенциальную доходность банковских акций за счет другого источника — дивидендов — тоже можно оценить, но косвенно. На возможный размер дивиденда указывает отношение чистой прибыли к величине уставного фонда. Анализ этого показателя (табл. 12) совместно с данными о размерах дивидендных выплат в 1991-1992 гг. позволяет предположить, что за 1993 год средний дивиденд по банковским акциям составит около 300% по отношению к номиналу. Однако для конкретных банков величина дивиденда может отличаться от средней довольно сильно, причем представляется, что курсы некоторых акций сильно завышены.
Таблица 12
Динамика отношения прибыли банков к уставному фонду
Банк 1991 год 1992 год 1993 год (за три квартала)
АвтоВАЗбанк 0,18 2,4 7,3
Инкомбанк 0,43 1,1 3,0
Нефтехимбанк 0,18 0,6 1,5
Промстройбанк 1,13 9,6 78
Банк "Санкт-Петербург" - - 65
Сбербанк 1,52 7,2 12
Тверьуниверсалбанк - 2,2 3,6
Расчет прост. Для того чтобы доходность акций банков за счет дивидендов была близка к средней доходности, рассчитанной по текущему уровню фондового индекса и ожидаемому (по оценке экспертов Ъ) размеру дивидендов, по акциям "Санкт-Петербурга" дивиденды должны составить примерно 1300%, а по акциям Промстройбанка — примерно 1700%. Такие дивидендные выплаты маловероятны, так как это означало бы колоссальный отрыв от уровня дивидендов по другим акциям, хотя в принципе соотношение прибыли и уставного фонда этих банков позволяет выплатить и эти дивиденды. Тем не менее, по нашему мнению, инвесторы вполне могут посчитать стоимость акций переоцененной, и тогда курсы акций "петербургской группы" снизятся до уровня, обеспечивающего среднюю доходность при выплате более скромных дивидендов.
Такой ход событий особенно вероятен для Промстройбанка, занимающего последние места по ликвидности и устойчивости (см. табл. 11). Отметим, что признаки именно такого хода дальнейших событий уже есть: на прошедшей неделе на ЦРУБ зарегистрирована сделка с акциями Промстройбанка по цене 20,5 тыс. руб., что на 4,5 тыс. руб. ниже уровня предыдущей недели. По-видимому, завышена и курсовая стоимость акций Инкомбанка: по предложенному выше способу оценки он должен выплатить более 400%, тогда как соотношение прибыли и уставного фонда позволяет выплатить не более 300%. Близка к пределу роста и курсовая стоимость акций МАБ "Гермес". Поэтому вполне вероятно, что и здесь тенденция в ближайшее время переменится.
Инвестиции в реальные активы
В ноябре цены на реальные активы по девяти наблюдаемым нами позициям выросли очень незначительно, в среднем всего на 3%. Поэтому особенно много на перепродаже активов из портфеля заработать не удалось.
Таблица 13
Динамика портфеля реальных активов в декабре 1992 года — декабре 1993 года, млн рублей
1 декабря 1 января 1 февраля 1 марта 1 апреля 1 мая 1 июня 1 июля 1 августа 1 сентября 1 октября 1 ноября 1 декабря
Доллар 36,51 50,32 72,62 86,37 110,19 268,9
Квартиры 300
Участки 36,51 45,56 56,95 80,31 108,05 155,17
ВАЗ 30,6 52,17 200 397,76 471,5
ЗИЛ 24,2 35,15 61,58 75,73 136,8 159,99 200 146
Медь 23,8 36,08 136,8 157,04 231,47
Никель 27,5 72,62 94,21 100,1 117,7 137,39 199,17
Алюминий 40,68 52,1 57,1 74,94 76,36 92,77 105,62 183,63 146
Всего активов 106,1 144,25 198,14 236,95 282,65 363,57 441,82 484,13 560,04 614,27 668,9 697,76 763,5
Темпы роста стоимости активов (1 декабря 1992 года = 100%), %
К базовому периоду — "управляемый портфель" 100 136 187 223 266 343 416 456 528 579 630 657 720
К предыдущему месяцу — "управляемый портфель" 136 137 120 119 129 121 110 116 110 109 104 109
Средний темп роста цен по всем позициям — "неуправляемый портфель" 126 125 116 116 122 112 109 109 103 106 104 103
Тем не менее практика управления портфелем в течение года позволяет нам подвести некоторые итоги. За прошедший год цены на активы в целом ("неуправляемый портфель") выросли в 4 раза, тогда как стоимость портфеля Ъ увеличилась в 7,2 раза (табл. 13). Как видно, выигрыш оказался довольно ощутимым, при том, что правила принятия решений по управлению портфелем на базе анализа бета-коэффициентов предельно просты и доступны любому. Надо еще учитывать и то, что привязавшись к графику выхода инвестиционного обзора, "играли" мы всего раз в месяц, что очевидно резко снизило доходность игры. В реальности, когда инвестор принимает решение, исходя не из формального регламента, а из реальной ценовой ситуации, темп роста портфеля может оказаться существенно более высоким.
АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ, АЛЕКСАНДР Ъ-ВОДЯНОВ, ВЛАДИМИР Ъ-БЕССОНОВ, АНДРЕЙ Ъ-ГРАДЕЦКИЙ, ТАТЬЯНА Ъ-ГУРОВА, ВАЛЕРИЙ Ъ-ФАДЕЕВ, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ