Крымские империи

В отличие от столичного рынка недвижимости, где наблюдается определенный застой, цены на объекты в Большой Ялте и окрестностях продолжают расти высокими темпами. Количество строящихся жилых комплексов постоянно увеличивается, а среди актуальных тенденций эксперты отмечают появление объектов нового типа — апарт-отелей, объединяющих в себе обособленность частной резиденции и высококлассный гостиничный сервис.

Екатерина Богданович

Привлекательность рынка недвижимости Крыма растет буквально с каждым годом, особенно в районах, отличающихся уникальными рекреационными и природными условиями. При этом бурное развитие жилищного строительства происходит по всему крымскому побережью. За минувший год курортная недвижимость подорожала в среднем на 40%, а наибольший рост цен (от 50% до 62%) отмечался в поселках на Южном берегу Крыма (ЮБК): Кореизе, Симеизе, а также Алупке и Форосе. Особую активность застройщики развили в сегменте жилья премиум-класса. "Появляются действительно эксклюзивные проекты, с интересной архитектурой, продуманной концепцией развития территории — это говорит о том, что в Крыму постепенно формируется спрос на дорогую недвижимость. Не на отдельные единичные объекты, которые были востребованы всегда, а на качественный престижный образ жизни как таковой",— отмечает руководитель проекта "Золотой пляж" (девелоперская компания Q-tec) Сергей Буров. Основными покупателями престижного жилья в статусных объектах являются граждане России. По данным крымских агентств недвижимости, на долю россиян приходится не менее половины сделок с недвижимостью на ЮБК (согласно информации ведущих продажи квартир строительных компаний — от 20% до 35%). В дальнейшем, уверяет Сергей Буров, спрос со стороны российских граждан будет расти, что отчасти связано с охлаждением покупательского интереса к недвижимости в Сочи. Кроме того, в настоящее время на рынке недвижимости ЮБК присутствует целый ряд российских девелоперов, среди которых такие компании, как Q-tec, Triumvirat Development, "Крымский мост" (Center Development), "СОЦ Единство", "Московская инвестиционная группа".

У Крыма в глазах россиян немало преимуществ: спокойная атмосфера, транспортная доступность, безвизовый въезд, высокий рентный доход (до 9%), отсутствие налога на недвижимость. Впрочем, отсутствие единой стратегии развития курорта, слабо развитая инфраструктура и недостаток предложения услуг в сегменте эксплуатации жилья тормозит развитие рынка. Проблемы с инфраструктурой девелоперы пока решают своими силами, включая в проекты жилых комплексов все основные опции, необходимые для комфортного проживания. "Сейчас крымский рынок уже в состоянии предложить концептуальные проекты высокого уровня: рекреационные комплексы, пансионаты с апартаментами, клубные резиденции,— отмечает директор финансовой компании 'Конгресс Риал Истейт Финанс' Артур Власенко.— Элитное жилье без менеджмента предлагать сегодня бессмысленно, поэтому все больше девелоперских компаний учреждают собственные управляющие структуры, которые занимаются обслуживанием жилой составляющей комплексов, а также эксплуатацией рекреационной инфраструктуры".

Драгоценные камни

Впрочем, желанный для покупателей и ценный для застройщиков Южный берег Крыма представляет собой далеко не идеальную территорию под застройку. Рельеф местности преимущественно скалистый, удобный выход к пляжам есть далеко не везде, кроме того, большая часть побережья является природоохранной зоной. Ограниченный выбор участков подталкивает девелоперов к освоению горной местности — удаленность от первой линии моря в данном случае компенсируют живописный ландшафт и целебный климат. По словам экспертов, на ЮБК формируются две зоны: прибрежная и горная. Горная часть с видом на море благоприятна для развития фешенебельных отелей и закрытых зон отдыха — созданию клубной атмосферы способствует отсутствие бессистемной застройки, характерной для прибрежной зоны. Уже сегодня в горных районах идет строительство ряда элитных комплексов и коттеджных городков.

В целом, разброс цен на недвижимость достаточно высок. "Для Крыма характерна многоуровневая система классификации жилья: цену повышают такие факторы, как престижность города или курорта, особенности окружающей природы (горы и/или море и/или лес), близость к морю, наличие удобных дорог, собственного пляжа, коммуникаций, инфраструктуры и другие. Если говорить только о Большой Ялте, то в зависимости от проекта, расположения, набора качеств и стадии готовности стоимость колеблется в среднем в пределах $3-5 тыс.",— отмечает директор по стратегическому развитию и маркетингу компании "XXI век" Максим Белоус. По мере же удаления от береговой линии цена на жилье, согласно данным компании "Конгресс Риал Истейт Финанс", может снижаться от $4 тыс. до $1,8 тыс. за кв. м. Стоит отметить, что в вопросе ценообразования наряду с уровнем инфраструктуры, качеством и месторасположением объекта важную роль играют видовые характеристики апартаментов. В зависимости от того, куда выходят окна (море или горы), стоимость квадратного метра может колебаться от $4 тыс. до $7 тыс. (апарт-отель "Гранд Палас") или от $3,4-4,5 тыс. до $4,8-6,1 тыс. (эллинг-комплекс "Лагуна").

Стоимость квадратного метра в объектах класса "премиум" и de luxe достигает $12 тыс. на этапе строительства и $15 тыс. в готовом доме. Но и это не предел: в жилом комплексе "Черноморский", строящемся в районе Никитского ботанического сада, стоимость составляет $18 тыс. за кв. м

Два в одном

Новой тенденцией на рынке крымской недвижимости стало появление так называемых апарт-отелей: комплексов резиденций с полной гостиничной инфраструктурой. Развитие нового направления девелоперы поясняют желанием предложить покупателю объекты, объединяющие в себе обособленность традиционного жилья и комфорт, который создает обслуживание, соответствующее отельному сервису. Большинство подобных проектов формально жильем не является: отельные комплексы оформляются как рекреационные объекты, что позволяет возводить их в прибрежных зонах, где жилищное строительство запрещено. В качестве плюсов собственники получают резиденции на берегу, с отдельным выходом к морю и закрытым пляжем. Кроме того, владельцы квартир в апарт-отелях, как правило, могут пользоваться услугами специализированной управляющей компании, которая берет на себя все заботы, связанные со сдачей жилья в аренду на тот период, пока владельцы находятся в отъезде. Спрос на подобный сервис высок: большинство покупателей имеют в собственности жилье в городах Украины или России, а крымские резиденции приобретают для временного проживания. Среди минусов резиденции в апарт-отеле — спорный правовой статус такой недвижимости, в которой нельзя прописаться (зарегистрироваться) как в собственной квартире.

Отдельный вариант представляют собой полноценные жилые комплексы, предлагающие своим обитателям весь спектр востребованных услуг. Новый формат поддерживает большинство строящихся и недавно построенных жилых комплексов: апартаменты можно приобрести в Ялте ("Крымский дворик", "Апарт-отель", Victory Apartments, "Дом композитора", "Актер"), Массандре ("Аристократъ"), Курпатах ("Золотой пляж", "Южная Пальмира"), Гурзуфе ("Наутилус", "Лагуна"), Кореизе (Respect Hall), Гаспре ("Лазурный") и т.д.

Одним из наиболее заметных среди перечисленных проектов является курортный комплекс "Золотой пляж", который будет включать в себя 220 апартаментов класса de luxe, расположенных в 11 корпусах, и пятизвездный отель на 70 номеров. Среди особых преимуществ рекреационного объекта, занимающего почти 15 га территории,— реликтовый парк, закрытый естественный пляж протяженностью в километр, а также оригинальное архитектурное решение. Ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса намечен на IV квартал 2009 года, всего проекта — на 2010 год. Сейчас апартаменты предлагаются по цене $10 тыс. за кв. м.

Всерьез осваивают девелоперы и территорию, прилегающую к Массандровскому парку. К 2012 году ожидается завершение строительства жилого квартала "Аристократъ", который возводит компания Arden Investment Ukraine. Клубный жилой комплекс, спроектированный в стиле ялтинской дворцовой архитектуры позапрошлого века, будет состоять из семи многоэтажных корпусов. Сдача в эксплуатацию первой очереди — трех жилых зданий на 162 апартамента — запланирована на конец 2009 года. На территории участка площадью свыше 4 га разместятся также рестораны, магазины, бассейны, теннисные корты, спортплощадки и оздоровительный центр. Стоимость строящихся апартаментов составляет от 2 тыс. до 10 тыс. евро за кв. м.

Особого внимания заслуживают также жилые комплексы "Наутилус" в Гурзуфе (девелопер — "Эверест Истейт") и "Царская тропа" в Ливадии (девелопер — "Конгресс Риал Истейт Финанс"). Апартаменты в двух шестиэтажных корпусах расположенного на первой линии моря комплекса "Наутилус" предлагаются по цене от $3,8 тыс. до $4,2 тыс. за кв. м, сдача в эксплуатацию намечена на конец текущего года. Инфраструктура объекта включает традиционный для данного типа недвижимости SPA-салон, а также пляж протяженностью 120 м. Собственным пляжем с баром и водными аттракционами смогут воспользоваться и жильцы апартаментного комплекса "Царская тропа". Объект состоит из односекционного девятиэтажного дома и трехсекционного здания с переменной этажностью (от шести до восьми этажей). Средняя стоимость квадратного метра в "Царской тропе" составляет $4 тыс., а завершение строительства первой очереди намечено на IV квартал нынешнего года.