Партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), испытывающие сложности с продажей закладных агентству, нашли новый способ рефинансирования ипотечных кредитов. Они реализуют закладные своим более благополучным коллегам, а те перепродают их АИЖК. Участники рынка считают, что схема снижает эффективность борьбы АИЖК за качество своего ипотечного портфеля.
О новой схеме реализации закладных Агентству по ипотечному жилищному кредитованию "Ъ" рассказал гендиректор партнера АИЖК Центральной ипотечной компании Юрий Сапронов. Его компания уже заключила три сделки по выкупу закладных у других партнеров АИЖК на общую сумму 140 млн руб. При этом к разработке агентской схемы реализации закладных по выданным ипотечным кредитам партнеров АИЖК подтолкнуло само агентство, с июля внедрившее новую схему работы с партнерами. В рамках борьбы с ростом просрочки (в отдельных регионах превысившей 20% ипотечного портфеля) агентство установило для них лимиты на выкуп закладных в зависимости от качества и объема кредитного портфеля партнера и уровня развития ипотеки в конкретном регионе. Именно разницей в объемах лимитов и воспользовались партнеры АИЖК.
Компании, не исчерпывающие установленные им лимиты на выкуп закладных, стали брать на себя функции промежуточной рефинансирующей организации. Они выкупают закладные у компаний с меньшими лимитами и включают их в свой портфель, который затем реализуют АИЖК в рамках отведенного большого лимита. "Если мы не полностью выбираем установленный лимит, то фактически можем продать его часть",— пояснил "Ъ" господин Сапронов. По его словам, выкупать закладные можно как у региональных партнеров АИЖК, так и у первичных кредиторов. "Таким образом я увеличиваю объем сопровождения и зарабатываю на комиссиях",— отметил господин Сапронов. Вторая сторона сделки получает возможность рефинансировать свой портфель.
О подобных сделках "Ъ" рассказали на условиях анонимности руководители еще нескольких региональных партнеров АИЖК. "Когда весной АИЖК ввело временные ограничения на выкуп закладных, мы выкупали закладные у банков, работающих на территории, где выкуп был приостановлен",— рассказал собеседник "Ъ" в другом региональном операторе АИЖК.
В самом агентстве осведомлены о существовании "ряда компаний, которые перепродают закладные". "Это нормальная практика работы хозяйствующих субъектов, которые могут продавать закладные как нам, так, например, и другим рефинансирующим организациям",— отметила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. При этом госпожа Ярцева напомнила, что агентство рассчитывает лимиты по сложной формуле, которая учитывает степень просрочки по региону и качество работы партнера. "Если у кого-нибудь из наших партнеров понизится качество портфеля за счет увеличения доли закладных из регионов с низшим рейтингом, это может привести к снижению рейтинга всех поставщиков региона",— добавила она.
Однако участники рынка считают, что АИЖК недооценивает собственные риски: фактически агентство выкупает у одних партнеров те закладные, которые отказалось выкупить у других. "В результате двойной переуступки требований, которая не предполагалась при создании АИЖК, агентство может получить от своего партнера закладную, которая не совсем соответствует его стандартам",— отмечает управляющий директора блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович. С ней согласен руководитель блока "Розничные продукты" Альфа-банка Илья Зибарев: "Невозможно проверить каждую закладную, выкупаемую в рамках лимита, агентство может просто не заметить некачественную бумагу".
Используемая партнерами АИЖК схема в конечном итоге может ударить по ним же. "Такая схема увеличивает риски покупателя бумаг, который, даже обладая возможностью обратной продажи, не защищен от некачественного приобретения",— отмечает замдиректора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталия Хахалина. Растущие риски инвесторов могут негативно отразиться на стоимости получения финансирования для АИЖК при выпуске ипотечных облигаций и как следствие снизить объемы тех самых лимитов, которыми сейчас торгуют партеры агентства, прогнозируют эксперты.