Современная система телекоммуникаций жизненно необходима для любой компании, и, следовательно, уровень эффективности такой системы является одним из важнейших критериев при выборе арендатором помещения под офис. По мнению экспертов, несмотря на многообразие схем, предлагаемых операторами для обеспечения связи в бизнес-центрах, уровень предоставляемого сервиса пока оставляет желать лучшего.
Рынок телекоммуникационных услуг, как правило, предлагает три схемы взаимодействия собственника бизнес-центра (или управляющей компании) и оператора — монополия одного оператора в здании, свободный доступ на объект нескольких провайдеров связи или создание совместной структуры — локального оператора.
В плену монополистов
Петербургский рынок телекоммуникационных услуг, по мнению самих участников рынка, значительно более конкурентен, чем московский. К такому выводу пришли участники круглого стола "Информационное пространство современного бизнес-центра: взаимодействие управляющей компании провайдера и арендаторов", организованного газетой Ъ.
"Так исторически сложилось, что первые коммуникации, телефон появились именно в Петербурге, — считает Дмитрий Чернышов, директор Санкт-Петербургского филиала компании Avelacom. — В Москве рынок объемнее, но уже близок к своему насыщению. Объем петербургского рынка меньше, конкуренция значительно выше — здесь есть операторы, которым оказывает протекцию город. Но местному рынку есть куда расти, он динамично развивается, в город приходят новые компании".
Высокая конкуренция приводит к тому, что практически все операторы связи, действующие на петербургском рынке, стараются создать собственную монополию на объекте недвижимости, ограничить доступ других операторов связи в бизнес-центр. При этом мириться с монополией вынуждены арендаторы, занимающие офисы в данном бизнес-центре. Кроме того, такая схема, по мнению Дмитрия Чернышова, не может в полной мере обеспечить высокое качество услуг: "У любого оператора бывают проблемы на линиях, поэтому заключение договора только с одним оператором приводит к определенным рискам на объекте недвижимости. Я считаю, что в этом случае девелоперу необходимо проработать механизм взаимодействия с оператором, позволяющий избегать таких рисков".
Нюансы свободного доступа
Иногда девелопер, собственник здания или управляющая компания приглашает нескольких операторов для обеспечения связи в бизнес-центре. В этом случае операторы отчисляют процент от своих доходов за право обслуживать арендаторов на данной территории. Такая схема, безусловно, выгодна для арендаторов — есть возможность выбора между операторами, между ними существует конкуренция. "Наши арендаторы — компании, которые существуют на рынке давно и уже имеют сложившиеся длительные партнерские взаимоотношения с конкретными операторами, — рассказывает Тимур Козраткулов, начальник отдела по работе с арендаторами "Рюрик Менеджмента". — Наш подход заключается в том, чтобы создать в нашем бизнес-центре некий пул провайдеров, которые бы были известны на местном рынке, для того чтобы обеспечить арендаторам присутствие их провайдеров в здании".
При этом, считает эксперт, управляющая компания должна стараться не создавать избыточной "перегруженности" бизнес-центра операторами. "Мы не склонны создавать свободную конкуренцию в наших зданиях, а работаем с конкретными операторами, которые занимают лидирующие позиции на рынке и предоставляют качественные услуги. При большом количестве провайдеров нам необходимо вести соответствующий документооборот. Мы выбираем схему ограниченного количества операторов, но едва ли оператор будет единственным", — говорит господин Козраткулов.
Помимо возрастающих объемов документооборота при неограниченном количестве операторов в бизнес-центре могут возникнуть проблемы с внутренним управлением и безопасностью. Необходимо отслеживать действия разных операторов по ремонту, монтажу или демонтажу сетей, ибо в этом случае может пострадать инфраструктура здания. Кроме того, в случае "свободной конкуренции" все жалобы на операторов связи от арендаторов ложатся на плечи управляющей компании.
По словам Дмитрия Чернышова, многие компании в Москве решают вопросы обеспечения бизнес-центра телекоммуникационной инфраструктурой через аутсорсинг.
"При реконструкции или строительстве бизнес-центра сторонняя организация делает проект. Оператор связи инвестирует в строительство телекоммуникационной инфраструктуры здания, потом передает ее на баланс собственника, — говорит Дмитрий Чернышов. — В здании создается серверная комната, управляющая компания просто берет арендную плату за пользование портами, и никто ничего лишнего не сверлит. Если компания уходит из здания, уходит оператор, вся инфраструктура остается в собственности владельца".
Многоликий локальный оператор
Иногда управляющая компания идет по другому пути: в бизнес-центре создается собственная структура, отвечающая за телекоммуникации, — локальный оператор. Такой оператор очень удобен для арендатора — такая службы позволяет оперативно решать все технические проблемы. "Количество операторов на объекте может быть разным в зависимости от количества, качества и потребностей арендаторов. А их взаимодействие должно регулироваться локальным оператором, созданным при бизнес-центре, — считает Михаил Ронкин, главный консультант БФА "Телеком". — Особенно такая схема выгодна для больших бизнес-центров, где есть крупные якорные арендаторы, и у каждого из них — свои потребности".
Кроме того, по мнению Михаила Ронкина, крупные операторы, приходящие в бизнес-центр, зачастую не ориентированы на обслуживание конечного потребителя. Впрочем, и обычная служба эксплуатации здания не в состоянии предоставить качественные услуги связи арендатору, объяснить какие услуги может предоставить оператор. "Это должна быть команда грамотных телефонистов, структура, обладающая определенными правами, то есть локальный оператор", — считает эксперт.
Хотя создание локального оператора тоже имеет ряд недостатков. Прежде всего управляющей компании необходимо привлечь в штат высококвалифицированный персонал. Кроме того, есть еще такие минусы, как соблюдение требований лицензий, большие расходы на приобретение нужного оборудования и большой объем работ по поддержанию сети.
Кроме того, локальный оператор со временем пытается обеспечить себе доминирующее положение в здании. "Опыт работы нашей компании говорит о том, что со временем операторы, которые приходили к нам с предложением организации услуги 'локальный оператор', заявляли о претензиях на работу на эксклюзивной основе, — говорит Виталий Цыпилев, генеральный директор УК "БИО". — Так опять возникает навязывание услуги арендатору и конфликт интересов".
Антон Виноградов, заместитель генерального директора ЗАО "Северен-Телеком", считает, что современным бизнес-центрам скорее нужен не локальный, а универсальный оператор. "Универсальному оператору под силу максимально удовлетворить потребности клиента, которые зачастую бывают непредсказуемы, — сказал Антон Виноградов. — К примеру, в последнее время на рынке востребована организация так называемых интеллектуальных услуг связи (к ним относятся такие, как: '8-800', фиксированная + мобильная связь, виртуальная и т. д.). Практика показывает, что большинству локальных операторов организация таких услуг чаще не доступна. Кроме того, если у клиента не один, а несколько бизнес-центров и он хочет организовать единую корпоративную сеть, то также далеко не всякий локальный оператор может решить такого рода задачу. Единственным неоспоримым плюсом и преимуществом локального оператора является гибкий подход к работе, то есть возможность быть 'ближе к клиенту'".
По мнению Виталия Цыпилева, и управляющей компании, и провайдеру нужно использовать друг друга в данной ситуации, создать совместную бизнес-структуру, деятельность которой была бы всем выгодна.
С другой стороны, считает Виталий Цыпилев, создание совместного бизнеса между оператором и управляющей компанией или собственником бизнеса достаточно сложный процесс. Крупным телекоммуникационным компаниям зачастую очень сложно принять решение о создании совместного бизнеса с девелопером.
"Решение о создании структуры локального оператора зависит только от того, есть ли в структуре управляющей компании люди, которые в этом заинтересованы, — считает Дмитрий Боровков, директор по IT компании A+Estate (группа ЛСР). — Такие люди готовы приложить усилия, чтобы получился качественный продукт".
Девелоперы не определились
Чтобы не возникало проблем в будущем, схема телекоммуникационной инфраструктуры бизнес-центра должна быть продумана еще на этапе проектирования бизнес-центра. По мнению Олега Бондаренко, главного специалиста по инженерным сетям генподрядной компании СТЭП, очень часто заказчик или инвестор не может четко сформулировать, какой он хочет получить результат. "Заказчик обычно говорит: мне нужно, чтобы было хорошо и подешевле, — рассказывает Олег Бондаренко. — Приходится объяснять какие-то азы. Иногда заказчика ставит в ступор вопрос: а нужна ли вам диспетчеризация? Мы постоянно с этим сталкиваемся".
По мнению Михаила Ронкина, пытаться выяснить у заказчика, что именно в результате он хочет получить от объекта недвижимости, часто просто бессмысленно.
"Мы для себя решили, что соответствует классу А, а что — В, С. Если заказчик заявляет, что у него будет бизнес-центр класса А, значит, у этого здания должен быть определенный набор свойств, которые закладываются при проектировании. Это задача не локального оператора, а инжиниринговой компании — разработать проект и заставить девелопера пойти за тобой", — считает Михаил Ронкин.
Схема может быть любой
По мнению экспертов, каждая из рассматриваемых схем работы оператора в бизнес-центре имеет право на существование. Вопрос в том, как обеспечить качество услуг оператора. Арендаторы, конечные потребители услуг операторов связи, готовы платить за качественный сервис: телекоммуникационная составляющая в общем арендном платеже незначительна. "Оператор должен обеспечить качественный сервис, вопрос цены — вторичен, — считает Питер Коучмэн, генеральный директор ООО "Технополис — Санкт-Петербург". — Есть много примеров, когда в здании работает несколько операторов и они неплохо между собой уживаются. Для нас главное — обеспечить качество услуги, поэтому мы работаем по схеме свободного доступа операторов, чтобы у арендатора всегда был выбор".
"Как представитель управляющей компании, могу сказать, что для нас телефония мало чем отличается от подачи тепла, воды, других услуг в бизнес-центр. Это ресурс, который нужно провести в здание, — говорит Александр Гришин, генеральный директор ЗАО "ВМБ-Траст". — На мой взгляд, необходима понятная схема обслуживания клиента. Лучше всего качество услуги обеспечивает принцип 'одного окна'. Несколько операторов связи разделить эту ответственность не могут, непонятно — кто несет ответственность за качество услуги. В итоге — виноват будет собственник здания, управляющая компания".
В последнее время на рынке появляются альтернативные схемы взаимодействия девелопера и операторов. "Мы работаем по разным схемам с девелоперами и собственниками бизнес-центров, — говорит Денис Крамаренко, коммерческий директор Санкт-Петербургского филиала компании "Комстар-ОТС". — Мы осуществляем полный комплекс услуг, начиная с проектирования телекоммуникационной составляющей здания. Мы внедряем новые схемы — создаем инфраструктуру здания, которая объединяется на аппаратном уровне и управляется с одного пункта (по такой схеме работает торговый комплекс 'Лето' на Пулковском шоссе). Окупаемость вложений в единую организацию сетей с учетом оптимизации расходов составляет приблизительно 5-7 лет".
"Мы также экспериментируем с новыми моделями сотрудничества, с акционерами объекта недвижимости мы создаем совместные компании, — говорит Дмитрий Камушкин, коммерческий директор компании "ЛАНК Телеком". — Наша цель — не создание эксклюзивной модели, а оказание качественных услуг арендатору, разработка прозрачной модели взаимодействия с собственником здания".
Дарья Литвинова