В отечественной юриспруденции пока не было случаев уголовного преследования недобросовестных риэлтеров (если не считать прямого мошенничества). А вот в США уже предъявлены обвинения предпринимателям, которые сыграли на ипотечном кризисе в ущерб покупателям. Казалось бы, какое нам до этого дело, если у нас ничего подобного нет? Но у нас и ипотечного кризиса еще не было, так что стоит поучиться на чужом опыте, пока есть время.
Удар по штабам
Почти год продолжается кредитный кризис в Америке, повлекший за собой глубокий спад в экономике страны. Как это принято в моменты кризисов, всем хочется найти виноватого, чтобы сделать выводы на будущее или просто чтобы было на кого показать пальцем. После широко рекламируемых судебных процессов над высшим руководством компаний Enron, MCI, Tyco (Worldcom) и других в США все больше внимания уделяется так называемым беловоротничковым преступлениям, и ипотечный рынок, похоже, станет новой игровой площадкой для государственных обвинителей.
В середине июня 2008 года произошло сразу два крупных события, привлекших внимание финансового сообщества. Сначала два бывших менеджера одного из хеджевых фондов под крышей Bear Stearns Ральф Сиоффи (Ralph Cioffi) и Мэтью Тэннин (Matthew Tannin) были арестованы по обвинению в обмане инвесторов и финансовых махинациях. Финансовый телеканал CNBC, традиционно защищающий большой бизнес, сразу объявил это началом кампании "охоты на ведьм", в то время как другие смотрят на это как на подтверждение принципа, что перед законом все равны: и бедные, и богатые.
Сиоффи и Тэннин руководили одним из хеджевых фондов в Bear Stearns, играющим на акциях ипотечных портфелей (mortgage backed securities). Обвинения, предъявленные двум менеджерам фонда, потерявшего в результате кризиса более $2 млрд, заключаются в том, что они знали о плачевном состоянии дел в фонде, особенно в связи с ипотекой неблагонадежным заемщикам, но не только не предупредили своих клиентов о надвигающейся проблеме, но и продолжали привлекать капитал в уже обреченный фонд. "Это дело не о плохом управлении хеджевого фонда. Это дело о преднамеренном обмане инвесторов и кредиторов",— заявил директор Нью-Йоркского отделения ФБР Марк Мершон.
Согласно обвинению, уже в марте 2007 года Сиоффи и Тэннин знали, что их фонд находится на грани дефолта. В апреле 2007 года Тэннин написал в электронном письме Сиоффи: "Саб-прайм-рынок (sub-prime — рынок ипотеки для заемополучателей с плохой или несуществующей кредитной историей.— "Ъ-Дом") выглядит попросту отвратительно". Если внутренние аналитические отчеты Bear Stearns правильны, "мы должны закрыть эти фонды прямо сейчас", далее размышляет Тэннин, и "всему саб-прайм-рынку конец". Ситуация становится настолько тревожной, что Сиоффи вытаскивает свои собственные $2 млн из фонда, уводя их от очевидного риска, однако оба управленца продолжали успокаивать инвесторов, информируя их о нормальном состоянии дел в фонде и на рынке в целом.
Многие эксперты считают, что это только начало и что впереди еще более громкие обвинения и аресты на Wall Street, связанные с ипотечным кризисом. По заявлению бывшего прокурора из Колорадо Билла Леона, правительство будет искать виновных по всей иерархии рынка, вплоть до финансовой элиты: "Каждый раз, когда потери исчисляются миллиардами, наверняка решения принимались на самом высоком уровне управления".
Злонамеренная ипотека
В то время как государственные обвинители ищут виновных в рядах финансовой элиты Америки, еще больше расследований происходит в нижних эшелонах ипотечного рынка. В конце июня департамент юстиции США и ФБР в Вашингтоне объявили о результатах "операции "Злонамеренная ипотека"" и предъявлении обвинений более 400 участникам ипотечного рынка за период с марта 2008 года.
Мошенничество в ипотечном бизнесе дело не новое. Сам ипотечный рынок в США исчисляется триллионами долларов (по последним оценкам Ассоциации ипотечных банкиров США, объем ипотечного долга в США на сегодняшний день составляет более $14 трлн), и любой рынок такого размера неизменно привлекает участников с сомнительной репутацией.
Ипотечное мошенничество определяется как любая форма мошенничества, целью которой являлось получение ипотечного займа от кредитора. Оно, как правило, сводится к двум основным категориям: мошенничество с целью прибыли и мошенничество с целью завладения недвижимостью.
Мошенничество с целью завладения недвижимостью совершается заемополучателем путем фальсификации документов о доходах. Это достаточно широкая и "серая" категория, под которую попадают и многие легитимные заявители, чей доход достаточен для покрытия оплат, но не удовлетворяет внутрибанковским правилам исчисления дохода для людей, работающих на самих себя. Как правило, такие заемополучатели пытаются получить заем, который они действительно будут выплачивать, и покупают дом, в котором они реально будут жить.
Мошенничество с целью прибыли, с другой стороны, совершается, как правило, профессиональными участниками рынка путем сложных схем частой перепродажи и рефинансирования недвижимости с целью извлечения незаконной прибыли. Именно эта категория привлекает наибольшее внимание следственных органов.
К профессиональным участникам рынка относятся ипотечные брокеры, риэлтеры и оценщики недвижимости, а также индивидуальные инвесторы и покупатели недвижимости. Риэлтеры продают недвижимость, помогая продавцам и покупателям договориться о цене. Оценщики оценивают недвижимость как независимые эксперты, ипотечные брокеры обеспечивают финансирование недвижимости от лица банков-кредиторов на основе независимой оценки дома и в соответствии с квалификацией покупателя.
Проблемы начинаются, когда всем трем сторонам удается договориться о "совместной деятельности", иногда с привлечением подставных покупателей, готовых нарушить закон ради неплохой прибыли. По данным ФБР, наиболее частая схема выглядит так.
Инвестор покупает за $20 тыс. дом в плохом состоянии, который требует ремонта на $40 тыс. Он сговаривается со знакомым оценщиком, который делает оценку дома на $80 тыс., как будто ремонт уже сделан, зная прекрасно, что это не так. Затем инвестор идет к знакомому ипотечному брокеру, который помогает инвестору получить заем в сумме $60 тыс. на основе новой оценки дома. Таким образом, банк выдает $60 тыс. под залог дома, который в реальности стоит все те же $20 тыс. и все еще требует ремонта на $40 тыс. Инвестор уходит в дефолт, положив в карман $40 тыс. прибыли. Естественно, при этом он делится с оценщиком и ипотечным брокером.
Монополия на $14 трлн
Проблемы на нижнем уровне рынка кроются в абсолютно некомпетентном процессе лицензирования профессиональных участников рынка, особенно ипотечных брокеров. Ипотечные брокеры лицензируются местными профильными департаментами на уровне штатов, хотя в шести штатах им вообще не нужно никакой лицензии для ипотечного брокерства. Во многих других штатах, например Калифорнии, ипотечным брокером можно стать при наличии риэлтерской лицензии, хотя это то же самое, что автоматическое право на управление самолетом при наличии лицензии ветеринара. Лицензия выдается только на уровне штата, несмотря на то что законы бизнеса и правила рынка схожи на 99% между всеми штатами, поэтому лицензированный брокер в Калифорнии, желающий открыть офис в другом штате, скажем Флориде, должен пройти через огонь, воду и медные трубы во Флориде, чтобы получить местную лицензию, несмотря на многолетний опыт работы в Калифорнии, безупречную репутацию и почетные грамоты. Несмотря на многочисленные усилия участников ипотечного рынка создать единую национальную лицензию, эти попытки всегда проваливались, потому что для штатов доход от бестолкового лицензирования и ограничительной политики гораздо важнее, чем сущность вопроса.
В результате кредитного кризиса практически все банки закрыли свои оптовые отделы, и у ипотечных брокеров осталось очень немного каналов финансирования займов. В результате на сегодняшний день практически 80-90% всех независимых ипотечных брокеров закрыли офисы. Благодаря этому, а также в результате банковской консолидации ипотечный рынок в США похож на монопольную структуру с пятью-шестью основными участниками, контролирующими 95% рынка объемом в $14 трлн. Именно поэтому, несмотря на то что межбанковские ставки упали до 2%, ипотечные ставки не только не упали, но и несколько поднялись по сравнение с прошлым годом.
Мошенники всегда будут существовать в недвижимости и в ипотеке. Очень часто они пользуются отсутствием элементарного образования среди основной массы населения. Благодаря кризису многие государственные органы США, общественные и благотворительные организации начали активные информационные кампании, рассчитанные на понимание широкими слоями населения форм мошенничества, способов борьбы с ними и ответственности за них. Лучше поздно, чем никогда, но этот шаг сыграет важную роль в предупреждении многих незаконных операций в будущем.
Российский рынок ипотеки пока не сравнить с объемом американского рынка, однако опыта надо набираться уже сейчас. Развитая система ипотечного кредитования способствовала беспрецедентному развитию экономики США в послевоенный период, эта система позволила более 60% американских семей стать домовладельцами, эта система обеспечила десятки миллионов рабочих мест и благосостояние миллионов семей, эта система позволяет увеличивать ликвидность в других сферах экономики. Время покажет, кто действительно был виноват, но для российского ипотечного рынка плюс в том, что мы можем смотреть на это с удобных зрительских мест и учиться на чужих ошибках.
Король ипотечных мошенников
Одним из самых известных дел об ипотечном мошенничестве было дело Мэтью Кокса, получившего "почетное" звание "короля мошенников". Кокс, бывший ипотечный брокер из Тэмпы, штат Флорида, находился в бегах от ФБР и Секретной службы США с 2003 года. По данным ФБР, Кокс придумал изощренные схемы фальсифицирования документов и использования подставных лиц для получения ипотечных займов под залог полуразрушенных и пустующих домов в шести разных штатах, обогатившись на сумму более $15 млн. При обыске его офиса в 2004 году агенты ФБР обнаружили рукопись неопубликованной книги "Партнеры", написанной Коксом, которая описывала жизнь и невероятные приключения антигероя Кристиана Лока, ипотечного брокера, борющегося против коррумпированного правительства, ворующего деньги у зажравшихся банков и в конце концов начинающего новую красивую жизнь в другой стране с красавицей подругой и чемоданчиком с $4 млн. В конце концов Кокс был пойман в ноябре 2006 года, ему были предъявлены 42 обвинения с потенциальным совокупным сроком до 400 лет, и в апреле 2007 года он был осужден на 54 года тюрьмы. Теперь у него достаточно времени, чтобы закончить рукопись.