Закрытая демократия
Законодательство Швейцарии жестко ограничивает нерезидентов не только в правах покупки местной недвижимости, но и в правах распоряжения приобретенными объектами. Правда, нерезиденты, которым посчастливилось получить вид на жительство категории С, имеют практически равные с гражданами Швейцарии права на свободную покупку недвижимости в любом из кантонов.
Граждане стран, не являющихся членами ЕС, могут приобретать жилье в Швейцарии лишь в отдельных кантонах, и только имея вид на жительство. При этом максимально допустимые размеры жилой площади составляют 200 кв. м, а прилегающей территории — 1 тыс. кв. м. Количество разрешений на покупку строго нормировано: в год правительство распределяет между кантонами всего 1,6 тыс. таких разрешений. Женева и Цюрих в список вакантных территорий не попадают. Квоты распределяются между кантонами неравномерно, при этом местные власти имеют право приостановить действие выданных разрешений. Сейчас по данным Credit Swiss в среднем по стране кантоны используют всего около 70% квот, и этот показатель обеспечивают в основном наиболее лояльные к иностранцам территории — Вале, Во и Тичино.
По мнению директора девелоперской компании AESI Александра Поддубного, главными критериями формирования стоимости недвижимости являются живописное месторасположение, близость к городской инфраструктуре, а также площадь прилегающего земельного участка. Наименьшим спросом пользуются старые виллы и коттеджи в сельских зонах или вблизи промышленных районов, расположенные на равнинах вдалеке от Женевского озера и горнолыжных курортов. Вилла в таком месте обойдется в 800 тыс.-1 млн евро. Наиболее привлекательные объекты швейцарской недвижимости сосредоточены в предгорьях Альп, на берегу озер и в горнолыжных курортных зонах. Это пригороды Цюриха, Лозанны, Берна, Женевы, Монтре — именно там живут самые зажиточные швейцарцы и иностранцы. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 1,5-2 тыс. евро, а верхняя планка может быть в десять раз выше. В основном украинские граждане предпочитают приобретать жилье в трех кантонах: Вале (недалеко от Женевы), Граубюнден (ближе к Цюриху) и Тичино. Инвестиционный потенциал последнего кантона, являющегося, кстати, и офшорной зоной, сегодня, по оценкам самих швейцарцев, раскрыт не полностью. Здесь относительно недорого можно приобрести не только апартаменты, но и виллы, дома, шале. Например, особняк на вторичном рынке общей площадью в 600 кв. м, меблированный и оборудованный современной бытовой техникой, бассейном, гаражами и несколькими парковочными местами обойдется в сумму порядка 1,4 млн евро. Для сравнения: вилла в Лугано (крупнейший город кантона Тичино) площадью в 500 кв. м с участком 1,5 тыс. кв. м и собственным причалом обойдется почти в два раза дороже — примерно в 2,7 млн евро.
Наибольший интерес иностранных покупателей вызывает район вокруг Женевского озера (кантон Во), особенно города Вевей и Монтре, так называемая швейцарская Ривьера. Однако приобрести на берегу Женевского озера свободный участок с правом строительства на нем частной резиденции практически невозможно. Не стоит рассчитывать и на собственный выход к озеру: земли водного фонда в Швейцарии являются общественным достоянием, и возможность оборудовать рядом с жилищем закрытый пляж или построить частный причал выпадает крайне редко. Вместе с тем в окрестностях озера можно найти немало интересных предложений: в основном это старинные дома, которые поддерживаются хозяевами в идеальном состоянии и почти ни в чем не уступают современным виллам. Например, особняк XIX века в центре Монтре общей площадью около 250 кв. м, обставленный новой стилизованной "под старину" мебелью и полностью оборудованный современной техникой, оценивается в 1,2 млн евро.
На популярных горнолыжных курортах, в городах Гштаад, Кран-Монтана и Санкт-Мориц также можно найти подобные эксклюзивные объекты, но стоить они будут дороже: цена квадратного метра здесь составляет в среднем 8-10 тыс. евро, а иногда поднимается до 30 тыс. евро за кв. м. Квартиры здесь по цене приближаются к особнякам: например, трехкомнатные апартаменты "под ключ" в Санкт-Морице с отличным панорамным видом оцениваются в 1,5 млн евро. Стабильным спросом пользуется классический тип швейцарского жилья — горные шале. Их стоимость соответствуют популярности: в окрестностях Санкт-Морица и Гштаада небольшое шале, расположенное на участке в 10 соток, обойдется в 7 млн евро.
На особом положении
Для того чтобы приобрести недвижимость в одном из кантонов, не попавших под распределение разрешений, нерезидентам необходимо получить вид на жительство категории B. Этот документ дает право приобретения недвижимости иностранцем для себя или для членов своей семьи. При этом общая площадь покупаемого объекта не должна превышать 3 тыс. кв. м. Процесс рассмотрения заявки на получение вида на жительство может затянуться на несколько лет, и даже поддержка опытных юристов не гарантирует положительного решения. Учитывая то, что граждане Швейцарии не имеют права приобретать для иностранца и на его средства недвижимость от своего имени, единственная возможность обойти данное условие — регистрация в стране компании и покупка недвижимости на ее имя. Можно также вложить определенную сумму в уже существующую компанию, выступив в роли соучредителя.
Особые привилегии при получении вида на жительство и покупке недвижимости в Швейцарии имеют состоятельные иностранцы старше 55 лет. Они могут быть избавлены от всех бюрократических процедур при условии, что ежегодно будут декларировать доход в размере не менее 100 тыс. швейцарских франков, облагаемый 35% налогом в пользу государства. Вне зависимости от способа получения "первичного" вида на жительство, продлевая его в течение десяти лет и избегая конфликтов с властями, можно рассчитывать на получение вида на жительство категории С. Нерезиденты, которым посчастливилось получить это так называемое разрешение на поселение, имеют практически равные с гражданами Швейцарии права на свободную покупку недвижимости. Вид на жительство категории С позволяет приобретать недвижимость в любом из кантонов и уравнивает обладателя этого документа в правах с местными жителями Швейцарии (кроме избирательного права).
Следует также упомянуть некоторые нехарактерные для других европейских стран правила пользования собственностью нерезидентами. Так, иностранцу в Швейцарии не разрешается сдавать свою недвижимость в аренду в то время, когда он в ней не живет. Снижает инвестиционную привлекательность объектов и действующие в стране антиспекулятивные законы, ограничивающие перепродажу жилых объектов в течение пяти-десяти лет. Впрочем, сегодня власти Швейцарии пересматривают слишком строгое, по их мнению, законодательство 60-х годов, и не исключено, что в ближайшие годы правила покупки и владения недвижимостью для иностранцев будут существенно упрощены.