"Участки площадью 35 соток приобретаются редко, как правило, клиенты ограничиваются 15 сотками"

Проекты масштабной коттеджной застройки постепенно становятся тенденцией в сегменте загородной недвижимости. Опытом освоения большой территории и разработки маркетинговой стратегии продвижения подобных объектов с Ъ-Дом поделился генеральный директор девелоперской компании "Европа" Олег Белинский.

— Площадь коттеджного поселка "Олимпик-Парк" составляет 290 га. Почему вы решили развивать столь масштабный проект?

— Наша компания изначально формировалась как девелоперская, которая возьмет на себя развитие нескольких проектов, в том числе и на этом участке. Фактически создание компании начиналось с понимания того, что есть земля, которую надо грамотно использовать. У ее владельцев были варианты — передать проект на аутсорсинг или создать собственную специализированную организацию. В результате предпочтение было отдано второму варианту.

— Кому принадлежит этот земельный участок на Житомирской трассе?

— Частным лицам.

— По мнению одного из киевских застройщиков, развитие участка с нуля — прокладка коммуникаций, инженерных сетей, дорог — обходится дороже, чем, собственно, строительство коттеджей. Вы согласны с этим утверждением?

— Освоение территории действительно требует очень больших затрат, отчасти сопоставимых со стоимостью строительства. Но в конечном счете такой подход себя оправдывает. Комплексное развитие территории позволяет получить намного более эффективную отдачу от ее использования. Качественная инфраструктура обеспечивает высокий уровень комфорта и, соответственно, повышает класс объекта. Кроме того, на маленьком участке подготовительные работы всегда обходятся дороже, чем на большом.

— Какая компания будет заниматься эксплуатацией поселка и сколько будет составлять ориентировочная стоимость услуг?

— Создана эксплуатационная служба "Олимпик-Сервис", договоры с которой будут заключаться уже после покупки домов. Сегодня мы планируем, что стоимость услуг составит в среднем 1 тыс. грн с домовладения. Возможно, немногим больше или меньше — в зависимости от объемов потребления воды и электроэнергии.

— Как будет осуществляться охрана коттеджного городка?

— "Олимпик-Сервис" уже несколько месяцев ведет охрану городка. На данный период в "Олимпик-Парке" круглосуточно дежурят семь сотрудников службы безопасности городка. В случае задержания нарушителей служба безопасности при необходимости может вызвать милицию Макаровского района, которая приезжает в городок в течение 15-20 минут. В дальнейшем мы планируем вести видеонаблюдение в общественных местах и по периметру городка, установить центральный пульт сигнализации, осуществлять контроль доступа на въезде в городок и т. д.

— "Олимпик-Парк" проектировался в расчете на строго определенную целевую аудиторию, представляющую, по результатам исследований Украинской торговой гильдии, наиболее активную группу покупателей загородной недвижимости (частные предприниматели и менеджеры среднего звена со среднемесячным доходом от 15 тыс. грн и т. д.). В ходе продаж результаты исследований подтвердились?

— Действительно, сначала мы думали, что будет очень жесткая целевая аудитория, и предпринимали соответствующие маркетинговые шаги. Однако результаты анкетирования наших покупателей внесли в концепцию некоторые коррективы: оказалось, что средний уровень дохода несколько выше, чем мы рассчитывали, к тому же это более молодая целевая группа. По данным на май этого года, 11% покупателей составляли приезжие из других городов, для которых в выборе "Олимпик-Парка" есть особое преимущество: коттеджный городок разделен на улицы, названия которых зарегистрированы в границах поселка Березовка, соответственно, владельцы коттеджей могут прописать в них себя и своих родственников.

— Домовладения предлагаются с участками площадью от 15 до 35 соток, при этом строящиеся в поселке дома расположены достаточно компактно. С чем это связано?

— Участки площадью 35 соток приобретаются редко, как правило, клиенты ограничиваются 15 сотками. И это не так уж мало: в Киевской области существует много городков, в которых площадь придомовых территорий составляет 5-10 соток. Кроме того, мы разработали специальную планировку поселка — большинство улиц имеют дугообразную форму, что позволяет визуально увеличить расстояние между фасадами.

— Заселение первых домов запланировано уже в конце текущего года. Будут ли к этому моменту сданы в эксплуатацию объекты инфраструктуры?

— По нашим прогнозам, некоторое время покупатели потратят на отделку внутренних помещений, и только весной следующего года начнется фактическое заселение. К этому моменту будут функционировать магазины, детский сад, возможно, некоторые другие объекты.

— В какие сроки планируется завершить реализацию проекта?

— Мы планируем полностью окончить продажи к 2012 году.

— На опыте каких компаний и рынков основано развитие "Олимпик-Парка"?

— Мы использовали опыт российского рынка загородной недвижимости. Избежать вероятных ошибок помогли специалисты из московской корпорации "Инком-Девелопмент", специализирующейся на коттеджном строительстве.

— На чем основана уверенность в успешной реализации проекта?

— На успех влияет целый ряд показателей. Во-первых, есть ли, действительно, у застройщика уверенность в том, что он делает. Во-вторых, насколько четко выдерживаются сроки и соблюдается позиционируемое качество. В-третьих, очень многое зависит от работы отдела маркетинга и людей, которые занимаются продажами. Кроме того, очень убедительна, на наш взгляд, следующая статистика: в Киеве ежегодно сдается в эксплуатацию 1,4 млн кв. м жилья. При населении порядка 5 млн человек мы получаем менее 0,3 кв. м на человека. Соответственно, сомневаться в уровне спроса не приходится.

— Проект был представлен на международной выставке MIPIM. Был ли интерес к объекту?

— В этом году на MIPIM вообще был большой интерес к Украине. Наши проекты пока не номинировались, тем не менее специалисты отметили удачные планировочные решения и большое количество зеленых зон на территории поселка. Оценили и масштабы строительства. Но все познается в сравнении: в Подмосковье сейчас застраиваются участки до 2 тыс. га.

— ДК "Европа" заявила о развитии еще одного крупного проекта в Киевской области — жилмассива "Белогородка" на участке площадью более 400 га. На каком этапе находится развитие объекта?

— В данный момент разрабатывается проектное решение с одним крупным польским архитектурным бюро. Речь не идет о загородном жилье в коттеджном понимании — это будет жилая многоэтажная застройка эконом-класса, рассчитанная на ту же целевую группу, которая приобретает квартиры на Харьковском и Троещине. Участок расположен за Петропавловской Борщаговкой, но по расстоянию до центра города это будут те же 19 км, что и с левого берега. Только без пробок на мостах.

— Украинские девелоперы все больше внимания уделяют развитию масштабных проектов загородной недвижимости с развитой инфраструктурой. Какое будущее ожидает маленькие коттеджные поселки, сохранят ли они свою популярность?

— Будущее маленьких городков — в различных дополнительных преимуществах, в их особых, индивидуальных достоинствах. Перспективы у данного сегмента, безусловно, существуют: на каждый продукт найдется потребитель, и часть аудитории сегодня ориентирована именно на такие поселки. Если в небольших городках даже при отсутствии инфраструктуры жители чувствуют себя комфортно — объект будет существовать и дальше. Если застройщиком были допущены ошибки — проект, скорее всего, погибнет.

— А в чем, на ваш взгляд, заключаются наиболее распространенные ошибки отечественных девелоперов загородной недвижимости?

— Рассказывать обо всех ошибках — неблагодарный труд, каждый учится на собственных промахах. Но однозначно могу сказать: большинство ошибок — маркетинговые. Это проблемы с позиционированием, с пониманием целевой аудитории, наконец, просто с адекватной оценкой того, что предлагается покупателям.