Обитаемый остров

Несмотря на то что продажа земель водного фонда запрещена законодательством, десятки островов в Киевской области уже являются закрытыми частными резиденциями. Сейчас на рынке можно найти предложения по продаже островов площадью от 1 га до 100 га. При этом специалисты отмечают, что действительно привлекательные объекты крайне редко появляются в базах агентств недвижимости.

Екатерина Богданович

Мнения участников отечественного рынка недвижимости относительно возможности приобретения острова крайне противоречивы. Ни по одному из заданных вопросов специалисты не пришли к согласию, более того, оценки спроса, предложения, легитимности подобной покупки и, собственно, стоимости порой кардинально отличаются. В частности, начальник отдела продаж "Украинской торговой гильдии" Илья Величко считает, что говорить об устойчивом спросе на острова нет смысла, так как приобретение подобного объекта недвижимости связано с очень большими капиталовложениями: "Остров — это романтичное, безлюдное место, которое, возможно, идеально для проживания. Однако создание хорошей инфраструктуры, которая необходима для комфортной жизни, связано с огромными расходами и серьезными техническими сложностями". По мнению генерального директора инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергея Тумасова, правильнее говорить, что спрос находится "в начальной стадии осознания". "Низкая активность покупателей связана с тем, что пока не существует простого решения инфраструктурных вопросов: как подвести электричество и газ, как организовать транспортировку жителей острова на большую землю и обратно и т.д.",— считает господин Тумасов. Он подчеркивает, что будущим островитянам нужно особенно серьезно подходить к составлению сметы будущего строительства, включая в нее расходы на оборудование причалов и берегоукрепительных сооружений. В свою очередь, директор агентства недвижимости "Загород-риелти" Андрей Гончаров отмечает, что спрос на острова существует и, судя по росту продаж водно-моторных транспортных средств, должен расти. В то же время, по его словам, предложение подобных участков с надлежащим образом оформленной правоустанавливающей документацией на рынке крайне ограничено. А председатель комитета по связям со СМИ Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Шульга утверждает, что с учетом дефицита земли в Киевской области, в особенности рекреационных ресурсов, спрос на данные объекты очень высок: "В последние годы наблюдается рост капиталов состоятельных украинцев, и эксклюзивные форматы жизни приобретают особую популярность". При этом эксперт отмечает, что подобные земли приобретаются не только в Киевской области, но и в Египте, Греции и в других доступных акваториях. Доступность в данном случае может трактоваться не только с ценовой точки зрения: дело в том, что в Украине, в отличие от целого ряда других стран, покупка острова запрещена законом.

Охраняется законом

Большинство специалистов на вопрос, существует ли возможность покупки острова на Днепре, отвечают отрицательно. "Все островные территории классифицируются как земли водного фонда и имеют особый юридический статус. Земельный кодекс Украины запрещает их продажу и аренду. Никаких легальных способов приобретения островов не существует",— заявляет заместитель главы правления "Земельного союза Украины" Анатолий Волк. Но это утверждение не совсем полное: хотя подобные покупки и запрещены законом, граждане и юридические лица могут арендовать островные территории при условии определенных ограничений на их использование. "В частности, острова могут передаваться в аренду из земель водного фонда для сенокошения, рыбохозяйственных нужд, оздоровительных, культурных, рекреационных, спортивных и туристических целей, а также для проведения научно-исследовательских работ", - разъясняет юрист компании "Лавринович и партнеры" Елена Масюткина. Но закон запрещает возведение на территории прибрежных защитных полос каких-либо сооружений, кроме гидротехнических, гидрометрических и линейных — в том числе исключено строительство баз отдыха, дач или гаражей. Непригодные для эксплуатации сооружения, а также не отвечающие установленным режимам ведения хозяйства, подлежат вынесению из прибрежных защитных полос.

Однако компромиссные варианты все-таки существуют. Например, юрист компании "Паркер & Оболенский" и член АСНУ Игорь Кудинов предлагает принципиально иной подход: можно получить разрешение на намыв острова и после окончания работ оформить его в собственность. Именно так, по словам эксперта, намывались дамбы в Конче-Заспе, все участки на которых являются частными владениями. Вице-президент АСНУ Виктор Несин говорит, что в Киевской области, как правило, продаются не острова, а право на их аренду. В случае, если арендатором острова являлось предприятие, передача собственности осуществляется путем переуступки корпоративных прав, то есть изменения состава соучредителей. Как правило, прежних владельцев побуждает отказаться от собственности невозможность осуществлять строительство в прибрежной зоне или необходимость производить намывы. Покупатели, которых перспектива работ по намыву территорий не отпугивает, напротив, максимально используют открывающиеся перед ними возможности. По словам Виктора Несина, в Киевской области можно обнаружить примеры того, как вокруг острова площадью 15 соток намывалась в десять раз большая территория.

Обходные пути

В действительности существует еще ряд способов стать владельцем острова. Специалисты называют несколько наиболее распространенных схем. Если остров не относится к заповедной зоне, на него можно оформить землеотвод под садоводческое товарищество, после чего приватизировать землю и скупить весь участок в одни руки. Жилье можно соорудить, оформив его как садовый домик или хозяйственную постройку. Как правило, подобным образом острова приобретаются с целью дальнейшего получения прибыли и впоследствии распродаются частями. При этом купля-продажа земельного участка, расположенного на острове в составе дачного товарищества, юридически не отличается от сделки купли-продажи аналогичного неостровного земельного надела. Другой вариант землеотвода — под фермерское хозяйство. В этом случае остается возможность отвести участок под частный двор. Так или иначе, будущему собственнику необходимо пройти процедуру землеотвода под тот или иной вид деятельности, который является приемлемым для строительства частного дома.

Те же, кого не прельщает перспектива выдавать себя за фермера или землепашца, предпочитают действовать с большим размахом. По словам Андрея Шульги, особой популярностью пользуется следующая схема: регистрация либо покупка охотничьего или рыбохозяйства, на территории которого есть остров. Издержки на содержание таких хозяйств относительно невелики, в то время как у владельца появляется возможность создания на острове элитной резиденции. Формально жилой дом рассматривается как инфраструктура охотничьего или рыбного хозяйства.

Местная экзотика

На сегодня десятки островов в Киевской области находятся в частной собственности или долговременной аренде. Точную цифру эксперты по понятным причинам не называют, но известно, что почти все подобные объекты сосредоточены в обуховском направлении. По данным "Украинской торговой гильдии", на отечественном рынке недвижимости можно найти предложения по продаже островов площадью от 1 га до 100 га. Максимальная площадь объектов, выставленных на продажу в Киевской области и расположенных на реке Днепр,— 40 га. Цены на острова могут различаться в десятки раз — это зависит от их площади, необходимости делать намыв, а также месторасположения — в частности, близости к Киеву.

По словам Сергея Тумасова, цена островов определяется в среднем из расчета $2 тыс. за сотку. Соответственно, остров размером 5-10 га будет стоить около $1 млн, если же он находится в хорошем месте с отличными видовыми характеристиками, то цена может достигать $3-4 млн. В то же время, по данным АН "Загород-риелти", стоимость 1 га может составлять $1,5-7 млн. Эти цифры подтверждает и директор ДП "РЕД-консалтинг" Илья Родионов — цена "настоящего" острова, расположенного в 15-20 км от Киева, может превышать $5-6 млн за 1 га. Но при этом эксперт подчеркивает, что основную массу предложения составляют участки, которые островами являются только условно — это действительно участки суши, окруженные водой, но не естественным течением реки, а, например, имеющими выход в Днепр каналами. Тем не менее даже на такие объекты существует высокий спрос.

За период с начала года в открытом доступе можно было обнаружить целый ряд предложений о продаже островных земель. Большинство из них находится в Киевской области, как, например, остров, расположенный в 12 км от столицы в Обуховском районе (площадь — 230 соток, цена — по запросу, по документам — частная собственность). В том же районе можно приобрести остров площадью 3 га за $12 млн (6-й километр дамбы, приватизированные участки) или 10 га за $13 млн (Козин, аренда на 49 лет). В то же время остров на Десне в Вышгородском районе площадью 70 га, с оформленной под садовое товарищество землей, предлагается по цене $2 тыс. за сотку (общая стоимость $14 млн). В том же направлении расположен остров площадью 50 га, который продается под жилую и общественную застройку по цене $5 тыс. за сотку. А, к примеру, островная территория сельскохозяйственного назначения площадью 45 га в Броварском районе обойдется в $1,6 тыс. за сотку.

Впрочем, по мнению специалистов, предложения, которые можно обнаружить в интернете, не заслуживают пристального внимания, так как действительно привлекательные объекты крайне редко появляются в базах агентств недвижимости. "Существует очень небольшое количество островов, принадлежащих одному физическому или юридическому лицу, поэтому такие предложения крайне редки и не публичны",— говорит Илья Родионов. По его словам, отсутствие пригодных к жилищному строительству островов побудило компанию "РЕД-консалтинг" разработать концепцию коттеджного городка, расположенного на намывных островах, где каждое домовладение окружено каналами с выходом в Днепр. Сложность воплощения данной идеи, по мнению разработчиков, компенсируется высокой доходностью проекта.