Заработать на дефолте

В прошлом выпуске "Ъ-Дома" (от 22.05) мы рассказывали о рынке недвижимости США в условиях кризиса ликвидности и о том, как можно заработать на этом частному инвестору. Сегодня мы продолжаем тему. Автор — президент девелоперской компании Aquila Development Group LLC Александр Лисневский — раскрывает тактику торговли при покупке дефолтной недвижимости.

Покупка до аукциона

Переговоры с заемополучателем надо начинать еще до того, как начался процесс подготовки к аукциону. Если суммы займов гораздо меньше, чем рыночная стоимость залоговой недвижимости, инвестор может договориться с владельцем дома о покупке этой недвижимости до аукциона за баланс существующего займа. Предположим, рыночная стоимость дома на сегодняшний день составляет $600 000, заем на доме — $400 000. Продавец пытается переехать в другой штат на новую работу, однако в связи с неблагоприятным рынком дом стоит уже четыре месяца и никак не продается. Между тем, продавец уже ушел с прежней работы, ожидая переезда в новый штат, и теперь у него нет возможности платить за ипотеку, заем оказывается в дефолте, и создается идеальная ситуация для покупки дома в кратчайшие сроки с приличной скидкой до того, как банк начал процесс подготовки к аукциону.

Почему продавцы часто готовы на ощутимые скидки? Причин может быть много, однако всегда пытайтесь понять мотивацию продавца при проведении переговоров, это позволит вам или существенно скинуть цену, или, наоборот, сохранить время, не теряя его на переговоры с продавцом с низкой мотивацией. Причинами для повышенной мотивации могут быть необходимость переехать в другой город или другой штат, или покупка нового дома еще до продажи старого (в результате чего продавцы платят за две ипотеки), развод, медицинские проблемы, или продажа дома наследниками бывшего владельца. Короче говоря, любая ситуация, в которой владение домом становится финансовой обузой, от которой нужно срочно избавляться.

Продажа в убыток

Нередко банк соглашается на погашение своего займа за меньшую сумму, чем та, которую ему должен заемополучатель. Предположим, на доме висит ипотека на $400 000. Владелец пытается продать дом, чтобы избежать аукционной продажи и многолетней черной метки на своей кредитной истории, однако все предложения от потенциальных покупателей приходят на сумму не больше чем $350 000. Заемополучатель посылает эти предложения заемодателю — банку, и просит банк согласиться на продажу дома за меньшую сумму. Если банк согласится на такую продажу, то потеряет примерно $50 000 основного баланса займа, однако, если дело дойдет до аукциона, нет никакой гарантии того, что банк сможет реализовать больше денег от аукционной продажи, чем от рыночной продажи дома самим владельцем.

Сегодня можно найти достаточно неплохие скидки таким способом, тем более что такие "продажи в убыток" происходят на каждом углу и будут происходить еще как минимум год или два. Сговорчивость банков зависит часто от их внутренних финансовых показателей, которыми они будут отчитываться перед своими инвесторами и Wall Street.

Очень часто в конце квартала банки более сговорчивы, чем в начале, поскольку стремятся снять с себя дефолтные займы, а вместо них записать в актив хоть и меньше, но все-таки наличных резервов.

"Дожать" банк

Достаточно часто банк не может продать дом на аукционе, поскольку установленная им минимальная цена оказалась выше, чем та, которую покупатели готовы были заплатить. Большинство покупателей домов на аукционе должны заплатить за всю покупку наличными или сертифицированными банковскими чеками, т. е. здесь нет возможности получить новый ипотечный заем для покупки дома. Соответственно, все покупатели на аукционах стараются купить дом не больше чем за 75% его рыночной стоимости, в то время как многие банки все еще пытаются получить 90%. В результате, достаточно большое количество домов становится мертвым банковским инвентарем. Многие банки уже имеют налаженные связи с местными брокерами, которые занимаются продажей домов от лица банка. Задача этих брокеров — избавиться от домов как можно скорее, но при этом как можно ближе к максимально возможной рыночной цене.

Если дом пробыл на рынке более 30-60 дней без реальных потенциальных покупателей, значит, цена на него слишком высока, и банки, как правило, начинают прислушиваться к предложениям о покупке по заниженной стоимости. В зависимости от перезагруженности портфеля банка, скидки на покупку домов могут быть от 15% до 40%.

При покупке домов у банка очень важно лично инспектировать дом до закрытия сделки о покупке. Часто владельцы, теряющие дом на аукционе, в отместку вынимают из дома все, что можно увезти: двери, туалеты, встроенные шкафы, плиты, и т. д., так что необходимо реалистично оценить объем работ по приведению дома в порядок после покупки.

Покупка займа со скидкой

Это, пожалуй, самый эффективный способ покупки недвижимости со скидкой: если вы не можете зайти в дом через парадный вход, всегда есть дыра в заднем заборе. Если не можете купить дом с ипотекой, перекупите сам ипотечный заем, а дом к нему сам приложится.

Например, дом стоимостью в $400 000 имеет на себе заем на $360 000, т. е. 90% от рыночной стоимости дома. Если заем находится в дефолте, вы можете попытаться договориться с банком о покупке самого ипотечного займа в дефолте и закладной за 80-85% от баланса, и таким образом самому стать заемодателем. Если вы договорились о 20-процентной скидке с банком, ваша себестоимость займа уже $288 000, т. е. 72% от рыночной стоимости дома, хотя сама закладная продолжает указывать на бумаге сумму задолженности в $360 000, изменилось только имя получателя по займу.

Если клиент привел заем в порядок до даты аукциона, то вы заработали 15-20% годовых плюс проценты по закладной, скажем, 7% годовых, и у вас теперь есть заем, который уже не в дефолте. Вы его можете снова продать или помочь заемщику рефинансировать его в другой заем с другим банком. Если клиент не может привести заем в порядок, то вы продолжаете процесс юридического отчуждения вплоть до аукциона, где вы можете или продать дом с молотка и выплатить себе всю сумму займа и задолженности, опять-таки заработав приличный процент на вашу инвестицию, или же можете стать владельцем дома как заемодатель, если никто не выкупил его на аукционе.

Возвратность и риски

Многие иностранцы, покупающие дома в Америке для личного пользования, покупают все за наличные средства без ипотеки. В этом есть своя логика, так как большинство покупателей домов в Америке люди состоятельные, и не хотят обременять себя выплатами по ипотеке.

Однако с точки зрения инвестора, в нестабильном рынке такое решение не самое верное. Гораздо надежнее разбить ваш капитал между несколькими объектами недвижимости, таким образом распределив риски.

Ипотека дает возможность инвестору уменьшить риск и максимизировать прибыльность использования капитала. Ипотечная система вполне доступна иностранным гражданам, даже в сегодняшних условиях кредитного кризиса, однако это связано с некоторыми трудностями, которых не было еще год назад.

Во-первых, количество банков готовых предоставить кредит даже очень состоятельным иностранцам в США резко сократилось. Во-вторых, требование к начальному взносу при покупке увеличилось от 10-20% до 30% и больше. В-третьих, все больше банков стали требовать предоставление информации о легальности происхождения денег, декларации о доходах в стране гражданства или постоянного проживания и, если возможно, о кредитной истории или рекомендации предыдущих кредиторов за рубежом.

При типичном в сегодняшней Америке возврате на капитал в пределах 6-8% годовых, средняя окупаемость жилой недвижимости составляет от 9 до 14 лет. Для многих российских инвесторов, привыкших к стремительному росту цен недвижимости в России и астрономическим прибылям в течение первого года, такая окупаемость может показаться мизерной, однако исторически все астрономические темпы роста непродолжительны и, в конце концов, сопровождаются таким же астрономическим падением. Не зря недвижимость США привлекает иностранных инвесторов своими консервативными, но стабильными долгосрочными отдачами.

Российские инвесторы пока еще не очень активны на американском рынке, однако, несмотря на последние перипетии американской экономики, США остается самой большой экономической державой мира и этот рынок не стоит игнорировать. Сегодняшнее состояние экономики США и падение доллара предоставляют прекрасные возможности для российских инвесторов на рынке недвижимости США, однако к ним нужно подходить с точки зрения долгосрочного стратегического успеха.