По мере уменьшения темпов роста цен на рынке загородной недвижимости все заметнее становится смена покупательских целевых предпочтений. Доля инвестиционных покупок постепенно снижается, все больше коттеджей приобретается собственно для проживания. В связи с этим все более актуальным становится западный подход к продаже загородной недвижимости, когда застройщик сам доводит коттеджи до максимальной степени готовности к проживанию, в идеале — до стадии "под ключ".
Сделка с отделкой
В конце мая начались открытые продажи в довольно необычном поселке "Экоэстейт Павловская слобода". Расположен он на выигрышном направлении (Новорижском), невдалеке от очень популярного у покупателей поселка "Княжье озеро". Впрочем, интересна "Павловская слобода" не этим. Это камерный поселок на шесть домов, каждый из которых не только отделан внутри, но и обставлен. "Каждый коттедж оформлен в уникальном стиле, который создавался группой дизайнеров с известнейшими мировыми именами,— рассказывает Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup, девелопера проекта.— Один из домов оформлен известным британским декоратором и дизайнером Ниной Кэмпбелл. Декорируя дом, она ориентировалась на мировые тенденции дизайна интерьеров, уделяя особое внимание теме экодевелопмента".
Поскольку все коттеджи в поселке деревянные (генеральный подрядчик — известная компания Vuokatti), то собственно внутренних отделочных работ требовался минимум, зато гораздо сложнее было вписать в дома мебель и прочие предметы интерьера. Концептуально дома получились очень разные, от теплых и по-домашнему уютных, до почти агрессивных, напоминающих скорее музей. Впрочем, покупателей никто не обязывает приобретать дома с готовой обстановкой: если интерьер не понравится, дом можно купить и без мебели. Но на данном этапе продаж именно наличие дизайнерской обстановки вызвало немалый интерес к поселку. К слову, по данным компании Blackwood, цены на коттеджи довольно высоки — $4-6 млн.
"Экоэстейт Павловская слобода" — далеко не первый случай такого подхода к реализации загородной недвижимости. "Из самых ярких проектов Рублево-Успенского шоссе можно назвать поселок "Николино", где дома были выведены на продажу с отделкой под ключ и полностью меблированными",— напоминает исполнительный директор салона элитной недвижимости "Рублевка Immobiliare" Наталья Петшик. Есть и другие примеры. "В поселке "Серебряный век" изначально предполагалась отделка коттеджей "под ключ" (правда, без мебелировки),— вспоминает директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев.— В этом проекте гармонично сочетаются внешняя и внутренняя отделка домов, а также отделка общественных зон без мебели, использовались высококачественные отделочные материалы. Полностью отделаны и коттеджи в поселке "Ладога", расположенном на Киевском шоссе". Появление полностью готовых к проживанию объектов свидетельствует о постепенном переходе подмосковного рынка к схеме продаж по образу и подобию той, что принята на Западе.
Продать подчистую
На первый взгляд, массовое появление поселков с уже отделанными домами должно стать главной тенденцией рынка загородной недвижимости: построенные дома с выполненной внутренней отделкой улучшают визуальное восприятие проекта, что может способствовать росту темпов реализации объектов. Так отчасти и происходит. "Если сравнивать с прошлыми годами, то тенденция к увеличению процента строящихся под ключ проектов очевидна,— делится своими наблюдениями Дмитрий Котляренко.— Существует определенный процент клиентов, которые желают приобрести готовые для проживания дома. По разным подсчетам это 30-40%, а в некоторых случаях до 50% обращений. Соответственно застройщики стараются насыщать рынок, и в ближайшем будущем прогнозируется рост данного предложения во всех ценовых сегментах". Есть и еще одна вполне понятная причина, стимулирующая девелоперов к появлению готовых для проживания поселков. "Для застройщика выполнять внутреннюю отделку выгодно, поскольку ее наличие существенно увеличивает стоимость домовладения,— говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.— Например, если у застройщика есть собственное производство отделочных материалов, строительство домов "под ключ" может принести немалую прибыль".
Однако существует чисто российская причина, мешающая полному переходу к западной модели реализации загородной недвижимости. "Реализация коттеджей, как правило, начинается еще на этапе строительства,— говорит заместитель генерального директора компании "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.— Клиенту, который покупает дом на начальной стадии, выгоднее оплатить отделку позже. Потому что для оплаты отделочных работ необходимо привлекать дополнительные средства, а банки сейчас очень неохотно выдают ипотечные кредиты под загородную недвижимость, и процентные ставки по этим кредитам высоки. Поэтому покупать дом с отделкой нецелесообразно. За рубежом все дома продаются с отделкой, потому что там низкие процентные ставки по кредитам, и клиент сразу может купить дом с отделкой и получить готовое жилье. На Западе никто не станет покупать землю, а потом строить на ней дом — такие сделки совершаются крайне редко. У нас же достаточно распространена покупка земельных участков. Покупатель приобретает земельный участок и впоследствии, когда у него появляются средства, приступает к строительству дома. Таким образом клиент "дробит" покупку с точки зрения своих финансовых вложений. Стоимость отделки составляет значительный процент от общей стоимости дома, поэтому она не востребована на начальном этапе строительства. Когда поселок сдан в эксплуатацию, а дома в продаже еще есть, застройщику целесообразно осуществлять отделку, чтобы привлечь клиентов, которые ищут готовое жилье. Поэтому можно говорить о том, что количество поселков с домами с готовой отделкой растет в соответствии с динамикой сдачи поселков в эксплуатацию. Также количество домов с отделкой будет увеличиваться по мере развития кредитования в России. Как только ставка на ипотечный кредит упадет до 5-6%, рынок изменится, и большинство будет покупать дома с отделкой".
Со стеной или на стене
Учитывая эту особенность рынка, девелоперы по-прежнему предпочитают отделывать лишь часть домовладений. "В качестве примера можно привести поселок "Резиденции Бенилюкс", расположенный в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, в этом проекте представлено несколько коттеджей "под ключ", площадью от 500 кв. м на участках от 40 соток по цене от $5 млн,— рассказывает Мария Литинецкая.— Также на Новорижском направлении дома "под ключ" представлены в поселке "Истра Кантри Клаб" (39 км от МКАД), стоимость домовладений здесь — от $550 до 1 000 тыс., в поселке "Княжье озеро" (часть коттеджей продается на стадии готовности "под ключ"), а на Рублево-Успенском шоссе в поселке "Горки-8" в стадии готовности "под ключ" представлены таунхаусы". Причем решить дооформить коттеджи до состояния "под ключ" застройщик может не на начальной стадии развития проекта, а тогда, когда возникает необходимость либо привлечь больше внимания к поселку, либо повысить финансовую отдачу от него. Иногда результат себя оправдывает, иногда нет. "Как пример подобного поселка можно назвать "Новахово", который был выставлен на продажу после сдачи госкомиссии в мае 2004 года,— рассказывает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков.— Позднее в 28 нераспроданных домах была сделана отделка, и с ноября 2006 года они были выставлены на продажу в состоянии "под ключ". После этого динамика продаж значительно снизилась: если в состоянии под отделку скорость реализации была 2-2,5 коттеджа в месяц, то после отделки сократилась до одного коттеджа в месяц. В настоящее время нет тенденции к увеличению количества поселков с домами, предлагающимися в состоянии "под ключ", поскольку у застройщиков появилось понимание, что нет смысла прибегать к отделке заранее, так как у покупателя всегда есть собственное представление об удачном дизайне и планировке. Многие компании предлагают помощь дизайнера или архитектора в отделке дома в качестве дополнительной услуги, и чем выше сегмент недвижимости, тем больше подобных примеров. В уже названном нами поселке "Новахове" средняя стоимость коттеджа составляет около $6 млн".
Еще более осторожные застройщики ограничиваются демонстрационными коттеджами с отделкой. "Это производит большое впечатление на покупателей, особенно на женщин, так как им проще представить будущий проект, находясь в show-room, чем глядя на пустой участок, где когда-нибудь вырастет дом,— говорит Анастасия Кротова.— Такой великолепный дом подсознательно подталкивает покупателя к принятию решения о покупке, и он даже будет готов на 30-50% увеличить бюджет предполагаемой сделки, если дом ему понравится. На мой взгляд, отличный пример show-room был у коттеджного поселка "Стольное". Тем не менее, реализация коттеджей с отделкой "под ключ" не очень привлекает застройщиков. Во-первых, это займет больше времени и средств, во-вторых, покупатель все-таки больше интересуется домами "под чистовую отделку", так как у многих есть свой дизайн-проект. Как я уже говорила, застройщику достаточно иметь show-room, чтобы дать представление о своих возможностях. Более того. Покупателям я советую быть вдвойне осторожными при выборе домов с готовой отделкой. Многие элитные поселки оправдывают свои цены высокими затратами на отделку, утверждая, что все материалы везут из Италии, Франции, с последних выставок, от известных дизайнеров, только натуральные и редкие. Но, к сожалению, зачастую эта информация соответствует правде на 50% в лучшем случае. Многие материалы куплены где-то в Москве и не такие они эксклюзивные, как описывал продавец. Покупатель начинает это понимать, когда видит одну и ту же плитку или мебель в нескольких домах. Поэтому сейчас многие клиенты возят с собой своих доверенных архитекторов, чтобы те определяли реальную стоимость и уникальность дома. В своей практике я встречала только один небольшой камерный поселок, где в доме работали итальянцы и французы, которые вручную расписывали по миллиметру лепнину и столярку. Такие случаи единичны: дома — настоящее произведение искусства".
Таким образом, рынок еще не определил своего отношения к полностью готовым к проживанию загородным домам. "На сегодняшний день доля поселков, где присутствуют дома с отделкой, не превышает 10-15% рынка,— говорит руководитель отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty Светлана Ширяева.— Безусловно, у застройщиков появилось понимание, что и поселки с отделкой продаются, так как в данном сегменте присутствует спрос. Тем не менее, пока риск того, что такие объекты будут плохо продаваться, есть. Поэтому многие застройщики предпочитают строить объекты, которые пользуются стабильным спросом".