Московские власти готовятся обновить "основной закон" города — Генеральный план, принятый всего три года назад (эта процедура называется мудреным словом "актуализация"). Способен ли простой смертный продраться через градостроительный жаргон и найти в этом документе некие "точки роста", которые помогут выбрать наиболее перспективный район для покупки недвижимости?
Источник знаний
Обычно для жителей города очередная новость о застройке той или иной территории подобна грому среди ясного неба — что-то типа "От советского информбюро..." Между тем очень многое можно узнать заранее, еще до принятия соответствующего постановления правительства по конкретному проекту. А это немаловажно для частного инвестора. Невольно вспоминается пример Бутова, где до появления метро были едва ли не самые дешевые квартиры в Москве. Метро появилось, и цены тут же "выстрелили".
Помимо схем развития общественного транспорта и дорожного строительства нелишне познакомиться с так называемым "функциональным зонированием" территории. Соответствующие схемы с разной степенью детализации принимаются на трех уровнях: города (в составе Генплана), округа и районной управы. Нехитрый эксперимент показывает, что уровень информационной открытости на уровне районов и округов весьма низок, поэтому поиск "грааля" знаний о градостроительных задумках властей имеет смысл начинать именно с Генплана.
Найти сам Генеральный план несложно: достаточно зайти на сайт Москомархитектуры (www.mka.mos.ru) и открыть ссылку "Генплан". Особого интереса заслуживает раздел "Карты". Там же имеются материалы проекта актуализации Генплана. Еще лучше посетить "Дом на Брестской" (2-я Брестская, 6). Там на постоянно действующей выставке Генплана можно не только увидеть графические схемы различных срезов градостроительного планирования, но и весьма познавательный макет центра города с показом каждого здания в пределах Садового кольца, а также детальные схемы развития отдельных административных округов.
Транспорт — ключ к успеху
Наибольшее влияние на цену недвижимости, помимо расстояния от Кремля, оказывает транспортная доступность и экология. Именно планы по развитию транспорта меняются наиболее динамично, так что проект актуализации Генплана — поистине незаменимый инструмент грамотного инвестора. Знаете ли вы, что изначально Третье транспортное кольцо не должно было идти по существующим улицам в районе Беговой и Сущевского вала? А после его осуществления планировалось, что дорогостоящий Краснопресненский проспект будут строить после завершения Четвертого транспортного кольца. Затем очередность изменили. Так что планы меняются очень быстро.
В проекте актуализации Генплана можно увидеть несколько весьма перспективных зон с точки зрения кардинального улучшения транспортной доступности. На карте красным цветом изображены магистрали и развязки, которые планируется построить до 2011 года, а сиреневым — до 2015 года. Районы, прилегающие к этим красным линиям, могут быть весьма интересны для инвестиций. На западе города, помимо трассы Звенигородского шоссе, которая скоро будет завершена, особое внимание стоит уделить дублеру Кутузовского проспекта. На Юге — долгожданное соединение Варшавского и Каширского шоссе, которые до сих пор не имеют транзитных связей от МКАД до Коломенского проезда (единственная готовая часть будущего Четвертого транспортного кольца).
Но самые масштабные планы дорожного строительства в ближайшие три года — на севере и востоке города. Они включают первоочередные участки Четвертого кольца и новые "вылетные" трассы-дублеры на востоке и северо-западе. Разумеется, наибольший интерес представляют дома, которые находятся или будут построены не вдоль самих будущих трасс, а в глубине прилегающих кварталов. Опыт Третьего кольца показывает, что квартиры, окна которых выходят на оживленную магистраль, стоят на 25-30% дешевле.
Копаем вглубь
Изучая Генплан, важно не ограничиваться одной схемой. Отыскав интересный район на транспортной карте, надо выяснить детали функционального зонирования этой территории, а затем — планировочной структуры (сначала в масштабе города, а затем — округа). Например, на карте планировочной структуры города бросаются в глаза два желтых пятна на внешних границах будущего Четвертого кольца — это зоны реорганизации, где будет вестись преимущественное строительство жилых и общественных комплексов. Оба "пятна" интересны еще и тем, что прилегают к природоохранным зонам. Совсем недавно московский НИиПИ "Институт экологии города" вышел с законодательной инициативой создать на 20% территории природного комплекса парки с ограниченным доступом (за плату или только для прилегающих жилых комплексов). Можно предположить, что если такие частные парки появятся, то именно в этих зонах.
Узнать более детальные планы застройки на ближайшие годы можно, "опустившись" на окружной уровень. Для каждого округа разработана схема, которая называется "Основные направления реконструкции и развития жилых территорий". Там можно увидеть границы районов строительства и реконструкции и узнать объемы сносимого и вводимого жилья. Проблема в том, что до начала застройки этих территорий покупать там особо нечего, разве что можно вложить свободные средства в жилье, которое пойдет под снос — в этом случае можно получить новую квартиру в том же районе. Горизонт таких инвестиций составляет 5-10 лет. Помимо пятиэтажек (в том числе, "несносимых" серий — их все равно в скором времени будут сносить), интерес может представлять "белая панель" — девяти- и двенадцатиэтажки. Кстати, в Генплане можно найти кварталы, где такие дома будут сносить в первую очередь.
Что касается выбора квартиры "для жизни", то здесь главное — это выбор конкретного проекта, который соответствует бюджету и пристрастиям покупателя.
Декларация о намерениях
Итак, в Генплане можно найти очень многое. Но какое это все имеет практическое значение для инвестора? Если он планирует купить квартиру в новостройке, то к моменту строительства перспективы развития данного района уже всем известны и встроены в цену. Для того чтобы купить вторичку и затем "попасть под снос" Генплана недостаточно — нужен адресный перечень, который на уровне постановления правительства Москвы определяет очередность сноса. Так что в реальной жизни Генплан дает потенциальному покупателю жилья ориентиры при поиске на карте города перспективных районов, но он едва ли может служить неким средоточием сокровенных знаний об инвестиционных "сокровищах" Москвы.
В НИиПИ Генплана предостерегают от того, чтобы рассматривать этот документ как детальный проект застройки и реконструкции города. Кстати, до принятия нынешнего Генплана именно так и было. Прежние Генпланы строились на административно-ведомственном подходе и были жестко детализированы. Так, в "брежневском" Генплане 1971 года было 22 увесистых тома, и все было расписано буквально "до гвоздя" — численность населения, объемы ввода жилья, характеристики застройки отдельных районов. Но в условиях рынка многие процессы можно только прогнозировать. Именно поэтому был отклонен проект Генплана, который разрабатывался на старых принципах в 1984-1989 годах. Новый Генплан построен иначе: он носит не директивный, а регулятивный характер. Там, например, бесполезно искать информацию о том, какие дома будут снесены, а какие построены. Сегодняшний Генплан — это скорее декларация о намерениях и список приоритетов развития города.