Иностранный акцент
Несмотря на высокий уровень рисков, международные девелоперские компании и инвестфонды наращивают присутствие на украинском рынке недвижимости. Их интерес вызван рентабельностью капиталовложений, которая на данный момент является одной из самых высоких в Европе. При этом бюрократические процедуры в сегменте жилой недвижимости привели к тому, что иностранцы в основном развивают проекты в сфере коммерческой недвижимости.
Хотя украинский рынок недвижимости преодолел начальную стадию развития, по своим качественным и количественным характеристикам он все еще не дотягивает до рынков Западной Европы, как, впрочем, и до многих восточноевропейских. Тем не менее эксперты отмечают большой потенциал и привлекательность украинских жилых и коммерческих квадратных метров. "Совокупность динамичного экономического роста и дефицита предложения во всех секторах недвижимости формирует в Украине благоприятные условия для инвестирования,— говорит управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Ukraine Питер Гордон Хоней.— Рост благосостояния украинского среднего класса позволяет этой категории населения отдавать предпочтение качественным товарам и услугам, вследствие чего формируются возможности для развития ритейла. А рост рынка розничной торговли влечет за собой увеличение потребности в логистических услугах и складских помещениях. В то же время спрос со стороны украинских и зарубежных финансовых и промышленных структур, а также компаний, работающих в сфере услуг, значительно превышает предложение, существующее сейчас на рынке офисных помещений". Подогреваемый дефицитом рынок готов поглощать новые объекты, поэтому перед девелоперами открывается простор для деятельности. "По уровню арендных ставок, например в офисном сегменте, Киев входит в двадцатку самых дорогих городов мира, в то время как уровень вакантности площадей в бизнес-центрах остается на довольно низком уровне — 2-2,5%,— отмечает руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости в странах СНГ компании "Эрнст энд Янг" Ольга Архангельская.— При этом емкость рынка и скорость поглощения объектов коммерческой недвижимости позволит еще несколько лет сохранять эти показатели на том же уровне".
Высокие экономические и политические риски, сложные и малопонятные для иностранцев бюрократические процедуры землеотводов, согласований проектов, а также специфика взаимоотношений с представителями местных властей являются сдерживающим фактором для массового выхода зарубежных девелоперов и инвесторов на украинский рынок. Впрочем, высокий уровень рисков компенсируется ставками доходности. "Местный рынок привлекает зарубежных инвесторов тем, что ставки капитализации объектов украинской недвижимости гораздо выше, чем во многих странах Западной Европы,— считает заместитель генерального директора FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко.— Сроки окупаемости объектов коммерческой недвижимости в нашей стране ниже. Кроме того, западные инвесторы могут привлечь дешевые заемные средства, которые принесут большую прибыль за меньшее время".
Фронт работ
Специфика украинского рынка недвижимости вынуждает зарубежных девелоперов искать особые ниши. Они выбирают сферы деятельности, в которых их многолетний профессиональный опыт и финансовые возможности оказываются вне конкуренции, а непредсказуемость и непрозрачность украинского рынка не мешает развитию. "Ввиду некоторых местных особенностей рынка жилой недвижимости, таких, например, как сложные административные и юридические процедуры, данный сегмент остается сферой деятельности локальных игроков,— подчеркивает госпожа Архангельская.— Поэтому иностранные компании в Украине инвестируют в основном в объекты коммерческой недвижимости". Капиталоемкие масштабные проекты, недоступные для большинства украинских операторов, зарубежные девелоперы готовы реализовывать на качественно новом для украинского рынка уровне. Они берутся за проекты в сфере торговой, офисной, складской и гостиничной недвижимости, нередко анонсируют строительство многофункциональных объектов с различными составляющими и привносят новые, еще не освоенные местными игроками форматы. В частности, инновационные решения появляются на украинском рынке логистической и промышленной недвижимости благодаря международным девелоперам. "Например, европейская компания Immo Industry Group собирается возводить в Украине промышленные парки,— говорит Юлия Ляшенко.— Это новый для нашей страны формат, который со временем станет популярным. Такие проекты будут успешными при наличии грамотной концепции и удачного партнерства с компаниями, заинтересованными в индустриальных парках".
Проекты офисной и торговой недвижимости, развиваемые в Украине зарубежными девелоперами, отвечают высоким международным стандартам, чем и отличаются от многих торговых и бизнес-центров, создаваемых локальными компаниями. По мнению экспертов, так как далеко не все представленные на украинском рынке офисные центры соответствуют заявленному классу и установленной цене аренды, выход иностранных девелоперов неизбежно введет новые стандарты качества в секторе коммерческой и, в частности, офисной недвижимости. "Проекты международных инвесторов основываются на независимом изучении рынка, их концепции тщательно проработаны консалтинговыми компаниями,— отмечает Ольга Архангельская.— Офисные центры обладают определенными для данного класса показателями. Торговые объекты отличаются соответствием заявленной общей площади и размером зоны охвата (торговой зоны), профессионально подобранным пулом арендаторов и т.д.". По ее словам, при определении цены таких объектов в расчет берется величина стабильно генерируемого операционного дохода, а не ранее популярный метод оценки, привязанный к площади объекта.
В прошлом году наиболее крупные инвестиционные сделки были совершены в сегменте офисной недвижимости. По оценкам специалистов компании Colliers International, данный сегмент продолжает оставаться наиболее надежным направлением для инвестирования на украинском рынке недвижимости. Впрочем, самая крупная сделка состоялась в сегменте торговой недвижимости: британский фонд London & Regional Properties приобрел киевский торговый центр "Глобус".
Первая в Украине инвестиционная сделка на рынке складских помещений также была проведена в минувшем году: тот же London & Regional Properties приобрел складской комплекс "Андакта". Еще несколько инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости сейчас находятся в стадии завершения. При этом, как отмечают в Colliers International, вследствие нехватки качественных завершенных объектов коммерческой недвижимости, иностранные компании осуществляют форвардное финансирование проектов, приобретая объекты, которые только запланированы к строительству. Такой интерес на руку локальным операторам рынка, испытывающим затруднения с привлечением заемных средств на выгодных условиях в связи с сокращением объемов кредитования и повышением процентных ставок со стороны украинских банков.
Союзники поневоле
На данный момент не менее десяти крупных иностранных игроков активно осваивают рынок недвижимости в Украине. "Одними из первых украинским рынком заинтересовались российские девелоперы, что объясняется сходством менталитета и культур,— говорит госпожа Архангельская.— От западных инвесторов и девелоперов россияне отличаются быстротой принятия решений. Им намного легче работать на украинском рынке, поскольку процесс приобретения активов и ряд юридических аспектов российским операторам хорошо знаком. В большинстве случаев они готовы брать на себя высокие риски. А для западных инвесторов выделение земельного участка или получение необходимых разрешений для строительства является довольно рискованной, сложной и не совсем прозрачной процедурой". Примечательно, что российские компании готовы осваивать не только коммерческое, но и жилищное строительство. Так, российские девелоперы Mirax и Mos City Group анонсировали возведение в Киеве масштабных объектов многофункционального назначения. "Достаточно активно выходят на украинский рынок австрийские и израильские компании,— отмечает Ольга Архангельская.— Для других зарубежных инвесторов украинский рынок все еще является сложным. Им требуется время для более тщательного изучения".
Среди представителей западного девелопмента интерес к Украине в первую очередь проявляют компании, успешно работающие в Центральной Европе и России. "В целом, эти девелоперы имеют колоссальный опыт в условиях развивающихся рынков. Они используют свои знания и концепции проектов, объединяя их с опытом, полученным за последние десять лет в процессе развития польского, венгерского, румынского рынков недвижимости",— говорит Питер Гордон Хоней.
Хотя каждая компания разрабатывает индивидуальную стратегию завоевания украинского рынка, эксперты выделяют две наиболее типичные схемы: самостоятельный выход на рынок или реализация проектов в партнерстве с локальными компаниями. "Каждый из этих двух путей имеет свои плюсы и минусы,— объясняет госпожа Ляшенко.— Зарубежные девелоперы предпринимают немного самостоятельных действий, что вызвано отсутствием у них опыта решения специфических административных проблем. Это землеотвод, оформление разрешительной документации, согласование проектов и т. д. В то же время, решая указанные проблемы собственными силами, компания получает прибыль от реализации проекта в полном объеме".
Впрочем, самостоятельная игра на развивающемся, высокорисковом рынке может обернуться для западного девелопера существенными потерями. "Для того чтобы самостоятельно заниматься девелопментом — приобретать земельные участки, работать над проектированием и строительством,— любая девелоперская структура вынуждена расходовать определенные ресурсы. Речь идет о времени, необходимом для изучения всех процедур, и финансах, требующихся для решения различного рода вопросов,— отмечает Ольга Архангельская.— В сложившейся ситуации многие зарубежные игроки предпочитают уменьшать риски и затраченные временные и финансовые ресурсы путем вхождения в проект вместе с локальной девелоперской структурой. Для местных игроков партнерские отношения с западными девелоперами несут возможность использовать международный опыт и экспертизу при строительстве и реализации проектов недвижимости".