Законы сохранения

За прошедший год объем столичного рынка складских помещений увеличился в полтора раза, а общая площадь объектов составила около 350 тыс. кв. м. Вместе с тем развитию рынка препятствуют высокая стоимость земли, мораторий на смену целевого назначения сельхозучастков, а также дефицит объектов, расположенных в стратегически выгодных направлениях. Эксперты полагают, что дальнейшее насыщение рынка приведет к снижению стоимости аренды складских площадей в столичном регионе, однако до конца года ставки вырастут как минимум на 10%.

ЕКАТЕРИНА БОГДАНОВИЧ

Сегмент складской недвижимости характеризуется растущим потенциалом, относительно невысоким порогом вхождения на рынок (около $10-15 млн для объекта среднего размера) и высоким уровнем арендных ставок. По оценкам аналитиков компании DEOL Partners, доходность отдельных проектов достигает 17% годовых, притом что себестоимость строительства складских помещений в два раза ниже, чем других объектов коммерческой недвижимости.

Период высокой активности на рынке складской недвижимости продолжается с 2005 года. Если в 2006 году в Киевской области на рынок было выведено 53,2 тыс. кв. м складских помещений, то в течение прошлого года новое предложение превысило, по данным компании DTZ, 178 тыс. кв. м. В то же время аналитики группы компаний FIM приводят другие цифры: за январь-сентябрь 2007 года новое предложение составило порядка 85 тыс. кв. м, в то время как планировалось ввести в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м. По состоянию на январь этого года объем современных складских помещений в Киевской области достиг порядка 345 тыс. кв. м. При этом эксперты оценивают потребность всего рынка (не только столичного региона) в складских помещениях в 1 млн кв. м. Опыт других восточноевропейских столиц подтверждает оправданность таких расчетов: в Варшаве и окрестностях в настоящий момент функционирует около 1,77 млн кв. м качественных складских площадей, в Будапеште и пригородах — приблизительно 1,1 млн кв. м, в Москве и области — более 2,7 млн кв. м.

Причины стремительного развития сегмента складской недвижимости, по мнению руководителя департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ Ирины Зализенко, заключаются в нехватке предложения и, как следствие, увеличении арендных ставок, а также ожидании дальнейшего роста, особенно в сфере торговли и производства.

В вопросе выбора земельных участков под строительство логистических центров основными требованиями являются наличие подъездных путей, дорог, инженерных сетей и коммуникаций, а также месторасположение в радиусе 30 км от черты города. Принимая во внимание дефицит участков под строительство складских комплексов в 30-километровой зоне в южном и западном направлениях от Киева, а также планы Киевской городской госадминистрации по постепенному выносу промышленных объектов за черту города, можно спрогнозировать развитие складских секторов на Левом берегу в направлении Харькова и Чернигова. Хотя большинство складских объектов расположены в Киевской области, девелоперы активно рассматривают возможность развития проектов в других крупных областных центрах: Одессе, Днепропетровске, Харькове, Львове, Запорожье и Донецке. В продвижении как киевских, так и региональных проектов ставка делается на потенциальных арендаторов в лице международных компаний, крупных ритейлеров, а также ведущих логистических и дистрибуторских компаний — именно они формируют спрос на складскую недвижимость. Мелкие арендаторы, особенно в регионах, до сих пор отдают предпочтение дешевым неспециализированным помещениям, фактически не приспособленным под складские нужды.

От А до D

В столичном регионе спрос на качественные складские помещения удовлетворен приблизительно на 60%, поэтому уровень вакантности близок к нулевому. По данным компании Afenida Group, в начале 2008 года на долю складской недвижимости классов А и В приходилось не более 15% общей площади. При этом около 70% предложения составляли склады на территориях промзон, плодоовощных баз, торговых и транспортных предприятий, не отвечающие современным требованиям, а также различные подвальные и промышленные помещения, вообще не зарегистрированные как складская недвижимость (так называемый класс D). Доля же полупрофессиональных помещений класса С составляла около 20% рынка. Такие хранилища представляют собой все те же промышленные площади, но перепрофилированные и переоборудованные. Стоимость аренды подобных помещений составляет $4-$7/кв. м в месяц. В два раза дороже обходятся площади в логистических комплексах класса А и не менее функциональных, но уступающих им по отдельным характеристикам складах класса В (потолки 5-8 м вместо обязательных для класса А 13 м, более простые инженерные системы, менее жесткие требования к конфигурации помещений, асфальтированные или бетонные полы без применения специального покрытия и т. п.). В данных категориях средний уровень ставок — $8-10/кв. м.

По словам заместителя генерального директора FIM Consulting Plus Юлии Ляшенко, еще два года назад построенный группой компаний FIM первый в Украине профессиональный логистический комплекс класса А общей площадью 27 тыс. кв. м был самым крупным в стране. Сейчас запросы изменились, соответственно, меняется и масштаб строительства. Средняя площадь строящихся сегодня объектов составляет 50 тыс. кв. м. Большинство недавно заявленных проектов рассчитаны на вдвое большую нагрузку, причем независимо от месторасположения: как в киевском регионе, так и в Днепропетровской, Одесской, Харьковской и других областях ведется разработка проектов, общая площадь каждого из которых превышает 100 тыс. кв. м.

Среди крупных складских объектов, появившихся на рынке в прошлом году, эксперты выделяют возведенные GLD Invest Group складской комплекс East Gate Logistic в Борисполе (40 тыс. кв. м) и первую очередь расположенного вблизи Житомирской трассы комплекса West Gate Logistic (7,2 тыс. кв. м). Кроме того, в Броварах были построены логистический комплекс площадью 20 тыс. кв. м ("Украинские грузовые курьеры") и складской объект площадью 10 тыс. кв. м (Worldwide Manufacturing E. D.), арендатором которого стала логистическая компания AsstrA.

По прогнозам DTZ, в течение этого года в Киевской области будут сданы в эксплуатацию около 486 тыс. кв. м новых складских площадей. Расширяется география расположения объектов: расстояние перестает иметь значение, при условии что удаление от городской черты позволяет снизить расходы на покупку участка. Более 60% новых складских объектов, запланированных к открытию в этом году, расположены вдоль трассы Киев--Житомир (M-06). Здесь реализуются такие проекты, как логистический парк "Копылов" (площадь 27 тыс. кв. м) компании Ghelamco; комплекс "МЛП-Чайка" (98 тыс. кв. м), поэтапной реализацией которого занимается компания МЛП; вторая очередь складского комплекса West Gate Logistic (78 тыс. кв. м) компании GLD Invest Group и логистический парк "Комодор" (65 тыс. кв. м) компании Cube Real Estate. Кроме того, вдоль окружной дороги Бровары--Борисполь компания AISI Realty ведет строительство "Броварского логистического центра" (49 тыс. кв. м). Всего же, согласно заявленным планам девелоперов, в 2009-2011 годах в Киевской области может быть построено около 2,74 млн кв. м новых складских помещений.

Следует отметить, что в минувшем году на рынке складской недвижимости состоялась первая инвестиционная сделка — продажа складского комплекса "Андакта" британскому фонду London & Regional Properties (сумма сделки составила $11 млн). В I квартале этого года компания GLD Invest продала за 35 млн евро инвестиционному фонду Akron Group (оба — Австрия) логистический комплекс со встроенными офисными помещениями East Gate Logistic общей площадью около 50 тыс. кв. м, расположенный в 5 км от международного аэропорта "Борисполь".

По словам участников рынка, несмотря на то что в сегменте складской недвижимости работает достаточно много серьезных игроков, вопрос конкурентной борьбы станет актуальным лишь после 2011 года, да и то при условии, что все заявленные проекты будут успешно реализованы. На сегодняшний день ведущими игроками на украинском рынке являются иностранные девелоперы — FIM Group, Alacor, Ghelamсo, Giffels Management Ukraine. С ними конкурируют местные компании (HCM, "XXI век", TMM), а также российский девелопер МЛП.

Европейское содружество

Сроки окупаемости логистических комплексов в Украине составляют в среднем 9,5 года. Это вызывает интерес западных инвесторов: сроки окупаемости данного вида недвижимости, например, в Лондоне составляют 18,2 года, в Барселоне — 16 лет, в Париже — 16,4 года, в Варшаве — 15,4 года, в Дублине — 20,6 года. В целом, эксперты затрудняются дать однозначную оценку инвестиционной привлекательности этого сегмента коммерческой недвижимости. Главными преимуществами являются спрос на логистическую недвижимость, относительно низкая конкуренция, ставка капитализации, которая в Украине выше, чем в европейских странах, сроки окупаемости, которые, напротив, ниже, чем в Центральной и Восточной Европе. Повышает инвестиционную привлекательность складских площадей и увеличение сроков аренды до пяти-семи лет. Вместе с тем на ситуацию отрицательно влияет недостаток опыта реализации проектов у украинских девелоперов, мораторий на смену целевого назначения сельскохозяйственных земель, отсутствие в действующем законодательстве четких правил функционирования логистических центров и недостаточно высокая рентабельность данного сегмента. Руководитель аналитического отдела компании DEOL Partners Олесь Романишин отмечает, что на сегодня складская недвижимость является наименее развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости. Исходя из генплана развития Киева, предполагающего вынос промышленных объектов за черту города, с точки зрения девелопмента логистических комплексов следует говорить о потенциале не Киева, а пригорода, уточняет эксперт. Как правило, участки, пригодные для строительства логистических комплексов, имеют статус сельскохозяйственных угодий, поэтому требуют изменения целевого назначения, что связано с большими финансовыми и временными затратами. Именно дефицит земельных участков, а также затяжной процесс изменения их целевого назначения сдерживают западных девелоперов. Генеральный директор компании Ghelamco Ukraine Роберт Ван Дер Хелм вынужден констатировать, что украинский земельный рынок недостаточно прозрачен — это провоцирует множество сложных моментов, сопровождающих процесс приобретения земли, особенно при юридической проверке участков. Но, несмотря на все негативные факторы, сегмент складской недвижимости в Украине активно развивается. Очевидно, отмечает господин Ван Дер Хелм, уже в ближайшее время на рынке появятся новые девелоперы и крупные логистические операторы, особенно в столичном регионе. А учитывая то, что украинские компании владеют подходящими участками для строительства объектов складской недвижимости, но при этом испытывают проблемы с финансированием, можно ожидать роста числа альянсов украинских и зарубежных компаний.