Разница потенциалов

С лета прошлого года на рынок киевской жилой недвижимости влияют противоречивые факторы. В силу того, что уровень цен по сравнению с покупательской способностью завышен, фактический спрос минимален, в то время как потенциальный по-прежнему во много раз превосходит предложение. Увеличение объемов предложения могло бы снизить цены, однако активное развитие сегмента сдерживает ряд объективных факторов. При этом себестоимость строительства продолжает расти, что побуждает девелоперов к дальнейшему повышению цен на жилье.

Екатерина Богданович

По данным Главного управления статистики, в 2007 году в Киеве было введено в эксплуатацию 1,4 млн кв. м жилья, что на 7% больше, чем годом ранее. При этом потенциальный спрос столичного рынка недвижимости оценивается в 7 млн кв. м. В денежных показателях, согласно данным Госкомстата, за 11 месяцев 2007 года в Украине были выполнены строительные работы на сумму свыше 46,198 млрд грн. Это на 14,7% больше, чем за аналогичный период 2006 года. Абсолютное первенство по этому показателю принадлежит Киеву. На столицу пришлось более трети (14,123 млрд грн) выполненных строительных работ. В целом, на сегодняшний день площадь жилого фонда столицы составляет порядка 55 млн кв. м. Генеральным планом развития Киева до 2020 года предусмотрено увеличение существующей площади столицы в 1,5 раза. Что касается стоимости жилья, то в 2007 году наметилась относительная стабилизация рынка. По результатам года средняя цена на вторичном рынке жилья Киева выросла на 16%, тогда как в 2006 году — на 69%. На первичном рынке рост цен составил 18,3% против 67% в 2006 году. В то же время объем сделок на вторичном рынке снизился на 5%. В 2007 году также был отмечен 5-процентный спад операций с недвижимостью. Уменьшение спроса большинство аналитиков оценивает как ключевую тенденцию минувшего года. Причина этого явления, по их мнению, заключается в экономически необоснованной стоимости квартир.

Расстановка сил

Несмотря на сложность ситуации, сложившейся на рынке киевской жилой недвижимости, число компаний, участвующих в развитии сегмента, стремительно растет. Сегодня активными игроками на рынке являются около 60 застройщиков, тогда как еще пять лет назад лидеров можно было пересчитать по пальцам. В 2006-2007 годах на столичный рынок вышли такие крупные зарубежные девелоперы, как российская корпорация Mirax Group и израильская компания Seven Hills (подразделение международной группы застройщиков недвижимости Scorpio Real Estate Group). В нынешнем году ожидается появление в Украине российской компании "Интеко". По мнению ряда экспертов, в ближайшие два-три года в Киеве будет происходить передел первичного рынка жилья и не исключено появление новых сильных игроков. Кроме того, ожидается поглощение мелких и средних киевских строительных компаний более крупными или слияние небольших организаций в холдинги. "Рынок находится в той стадии развития, когда крупные и более сильные игроки будут объединяться или поглощать другие компании,— поясняет председатель совета директоров компании 'XXI век' Лев Парцхаладзе.— Это нормальная практика, свидетельствующая о развитии рынка".

На сегодняшний день основные объемы жилых площадей на рынок поставляют две крупные государственные компании: холдинг "Киевгорстрой" и финансовая компания "Житлоинвест", генеральным подрядчиком которой выступает "Житлоинвестбуд-УКБ". Как свидетельствуют исследования, проведенные компанией Real Estate Solutions, по результатам прошлого года по-прежнему лидирует холдинг "Киевгорстрой" (общая площадь реализованных объектов — 200 тыс. кв. м; общая площадь объектов, реализуемых в данный период,— 500 тыс. кв. м). Так, сейчас холдинг ведет строительство около 40 объектов. Большинство из них расположено на Левом берегу Днепра — на жилых массивах Позняки, Осокорки и Троещина. За ним следуют ЗАО "Трест Киевгорстрой-1 им. М. Загороднего", Завод ЖБК им. С. Ковальской, "Трест Киевгорстрой-3" и другие структуры, являющиеся "наследницами" государственных строительных организаций или до сих пор частично принадлежащие государству. Из частных девелоперов крупнейшими являются компании ТММ (общая площадь реализованных проектов — 384 тыс. кв. м; более 2 млн. кв. м — на этапе проектирования и строительства), и "Гранит" (87,27 тыс. кв. м и 58,35 тыс. кв. м). В числе ведущих игроков по итогам I квартала этого года по объемам строительства — компании "Миськжитлобуд" (проект "Голосеево"), "Столица", "Киевгорстрой", "Лико-холдинг", ТММ и "Житлоинвест". Помимо вышеназванных еще около 80 компаний реализуют по одному объекту на рынке. Среди новых игроков эксперты выделяют компанию "К.А.Н. Девелопмент" (Украина), которая развивает жилой комплекс на участке площадью 17,3 га по адресу ул. Вышгородская, 45, и компанию Seven Hills (Израиль), первым киевским объектом которой является комплекс "Парк Авеню" в Голосеевском районе.

Диктатура спроса

По данным киевских агентств недвижимости, в 2007 году первичный рынок жилой недвижимости распределился по сегментам следующим образом: эконом-класс — доля рынка по различным оценкам составляет от 30% до 52%, средняя стоимость 1 кв. м — $2 тыс.; бизнес-класс — доля рынка 35-40%, средняя стоимость 1 кв. м — $2,9 тыс.; премиум-класс и класс де люкс — доля рынка от 8% до 12%, средняя стоимость 1 кв. м в премиум-классе — $4,8 тыс., в классе де-люкс — $8 тыс. (на вторичном рынке планка поднимается до $20 тыс.). В текущем году на абсолютное лидерство претендует сегмент бизнес-класса: в составе объектов, присутствовавших на рынке на протяжении I квартала, такие объекты заняли около 75% рынка. Всего на первичном рынке недвижимости Киева количество заявленных объектов составило 196. За I квартал было введено в эксплуатацию 12 объектов, 21 объект был распродан и ушел с рынка, включая некоторые введенные в эксплуатацию.

Развитие покупательского спроса аналитики оценивают двояко: одни склонны считать, что наиболее востребованным в ближайшие годы будет недорогое жилье эконом-класса, другие, анализируя актуальные тенденции, делают ставку на бизнес-класс.

Так, президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов отмечает, что максимальным спросом у украинцев пользуется жилье эконом-класса, особенно в панельных и недорогих монолитно-каркасных домах. Следующим по ликвидности идет улучшенное жилье эконом-класса и бизнес-класс. Наиболее востребованы, по мнению эксперта, небольшие однокомнатные квартиры площадью до 50 кв. м. Далее по популярности идут двухкомнатные квартиры площадью до 70 кв. м. Следует отметить, что в первую очередь раскупаются квартиры, расположенные на 4-10-м этажах. По месторасположению наиболее массовый спрос наблюдается на жилье в спальных районах, что прежде всего связано со стоимостью квартир. В то же время держится стабильно высокий спрос на апартаменты в правобережных районах, в том числе и в центре Киева. Все больше растет спрос на квартиры в пригороде столицы. На это влияет прежде всего более низкая стоимость жилья, которая нередко достигается за счет уменьшенной планировки: в пригороде средний метраж однокомнатной квартиры не превышает 40 кв. м.

По мнению председателя совета директоров компании "XXI век" Льва Парцхаладзе, неудовлетворенный спрос существует во всех сегментах жилой недвижимости. Разрыв между спросом и предложением только увеличивается: новые объекты не могут полностью покрыть постоянно растущий спрос, основными причинами которого являются увеличение доходов населения и покупательной способности, а также приток населения из регионов. Кроме того, жилье продолжает рассматриваться как выгодная инвестиция. По расчетам аналитиков компании, дефицит жилых площадей в Киеве составляет 16,7 млн кв. м без учета будущей миграции, из них платежеспособный спрос охватывает не более 8,4 млн кв. м жилых площадей. При этом около 30% киевского жилого фонда находится в обветшалом состоянии и требует сноса. Неудовлетворенный спрос на современное качественное жилье отмечается не только в столице — такая ситуация характерна для большинства областных центров. Что касается ситуации в отдельных сегментах, то наибольшая покупательская активность отмечается в категориях жилья премиум- и бизнес-классов. Большое количество сделок обусловлено относительно высокой платежеспособностью целевой аудитории. В среднем же по рынку большинство клиентов ориентировано на апартаменты бизнес-класса средней площадью 100-150 кв. м, расположенные в "тихом центре", а также на квартиры эконом-класса.

Как полагает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун, определяющим фактором покупательского спроса является отнюдь не классность жилья. По мнению эксперта, на рынке первичной недвижимости наибольшим спросом пользуются объекты надежных застройщиков, не первый год оперирующих на отечественном рынке. Это те компании, которые помимо пула заявленных проектов имеют хорошую историю проектов, уже реализованных и эксплуатируемых или находящихся на стадии строительства. Все больший интерес покупателей вызывают также объекты жилой недвижимости с развитой инфраструктурой.

Ни вашим, ни нашим

Конкуренция на первичном рынке жилой недвижимости столицы характеризуется большим количеством игроков, однако ввиду значительного превышения спроса над предложением интенсивность конкуренции можно считать невысокой. По мнению экспертов компании ТММ, конкурентная борьба на строительном рынке жилой недвижимости сегодня разворачивается в новом измерении. Если ранее компании состязались в количестве, то сейчас — в качестве возводимых объектов и инфраструктуры.

Одну из ведущих ролей в этом играет способность крупной строительной компании обеспечить цикличность строительства, планируя этапы строительства по всем объектам таким образом, чтобы наиболее эффективно использовать ресурсы компании — людей и строительную технику. Кроме того, весомым конкурентным преимуществом становится умение девелоперов привлекать финансирование, в том числе со стороны иностранных инвесторов, и иметь репутацию первоклассного заемщика и надежного застройщика на рынке. Среди актуальных источников финансирования ведущие игроки называют следующие: выпуск еврооблигаций, проектное кредитование и использование возможностей акционерного капитала, в частности размещение пакетов акций на международных биржах и привлечение отечественных и зарубежных партнеров.

В целом, по мнению экспертов, в трудной ситуации с финансированием проектов на отечественном рынке привлечение длительных средств из любого источника является показателем надежности активов компании.

Стоит отметить, что возросшая активность отечественных девелоперов отчасти спровоцирована начавшейся экспансией иностранных игроков. На сегодня уже известно о планах выхода на украинский рынок нескольких крупных международных компаний. Так, с начала года о планах выхода в Украину заявили группа компаний "ПиК" (Россия), дочерняя структура казахской инвестиционно-промышленной группы "Евразия" "Украина-Евразия", израильская компания ZMH Hamerman Group. Совместно с украинским партнером начинает работу над проектом "Эко-Сити" в Днепропетровске израильская компания Shapir. Рассматривает возможность выхода на рынок Киева еще один крупный израильский девелопер — Aviv Arlon. Целый ряд иностранных компаний уже приступил к реализации проектов в Киеве: это Mirax Group, Seven Hills, AFI Development, Mos City Group.

Источником проблем как зарубежных, так и украинских девелоперов следует считать непрозрачность рынка земли. Многие земельные участки не застраиваются в связи со сложностями с получением разрешительной документации. Иностранные инвесторы и девелоперы не могут в полной мере активизировать свою деятельность на украинском рынке недвижимости при отсутствии прозрачных правил игры. Их отпугивает сложность и сроки согласования проектов, которые могут составлять от полутора до трех лет. Особого упоминания заслуживает процесс получения всех разрешений на необходимое изменение целевого назначения земельного участка. Кроме того, нельзя назвать достаточным объем дешевых долгосрочных источников финансирования проектов.

Ставки сделаны

До недавнего времени рентабельность жилых проектов варьировалась, по оценкам финансовых аналитиков, в пределах от 40% до 200%. Но сверхприбыли постепенно остаются в прошлом: цены достигли критической точки, а себестоимость строительства продолжает расти. Среди факторов, увеличивающих затраты на развитие проектов, специалисты выделяют быстрое подорожание земельных участков и сложность и непрозрачность разрешительных процедур, политическую нестабильность и подорожание энергоносителей. Растут затраты на приобретение стройматериалов: за прошедший год они подорожали на 15-50%, при этом дефицит отечественного производства вынуждает большинство компаний закупать стройматериалы за границей.

Наконец, серьезное влияние на ситуацию на рынке жилой недвижимости оказали изменения в кредитной политике банков. Во-первых, более жесткими стали условия выдачи ипотечных кредитов населению. Во-вторых, Государственное ипотечное учреждение в мае текущего года повысило ставку рефинансирования по ипотечным кредитам с 9,9% до 13,42%. Увеличение стоимости заемных средств оказало непосредственное влияние на рынок жилой недвижимости. По словам консультанта по жилой недвижимости Украинской торговой гильдии Ангелины Деревлевой, данная мера однозначно негативно сказалась на рынке. Эти факторы в сочетании с изменением курса доллара фактически "заморозили" рынок: с начала мая наблюдается спад покупательской активности на рынке, а на вторичном рынке даже имеются случаи, когда после подписания договора и внесения задатка покупатели отказываются завершать сделку. Впрочем, по мнению эксперта, это временная ситуация и стабилизация рынка ожидается уже к концу сентября. Аналогичного мнения придерживается и Лев Парцхаладзе, склонный ожидать улучшения ситуации осенью текущего года. Наступивший кризис, по мнению аналитика, является крупнейшим за минувшее десятилетие. В ситуации сильного повышения ставок по кредитам многие девелоперы будут вынуждены замораживать не введенные в эксплуатацию объекты, в случае если не удастся найти иной способ привлечения средств. Некоторые непрофессиональные игроки, не имеющие возможности привлечь альтернативное финансирование, могут в этот период уйти с рынка. Судьба крупных профессиональных компаний будет зависеть от правильности выбранной стратегии: если она окажется эффективной, финансовый голод им не грозит. В то же время, с точки зрения эксперта, в кризисе есть и серьезное преимущество. Оно заключается в том, что на рынок начали массово выходить иностранные инвесторы. Их приток будет увеличиваться: с одной стороны, зарубежные игроки имеют доступ к дешевым кредитам и многолетние контракты с производителями стройматериалов, позволяющие покупать их с дисконтом и всегда в нужных объемах, с другой — им становится все сложнее выдерживать конкуренцию, которая сложилась в Центральной и Западной Европе. Европейских инвесторов не удовлетворяет нынешняя средняя доходность 5-6%, тогда как в Украине (как в Киеве, так и в регионах) этот показатель на данный момент в два раза выше — порядка 10-12%. Если раньше внешних инвесторов пугали риски, то сейчас их привлекает возможность получить хотя бы минимальный доход. Таким образом, отмечает эксперт, нынешняя средняя ставка привлечения ресурсов на уровне 13,42% годовых отражает как дефицит долгосрочных ресурсов в отечественной банковской системе, так и проблемы с ликвидностью за рубежом, вызванные мировым финансовым кризисом.

Оптимизм господина Парцхаладзе разделяют немногие. Так, по мнению руководителя отдела продаж компании HCM Group Галины Кавердовой, сложности с банковским кредитованием негативно отразятся как на застройщиках, так и на потребителях. Рынок фактически "заморожен". У застройщиков возникают сложности с выведением на рынок большого количества новых объектов, что отражается на объемах предлагаемого жилья, но позволяет сдерживать падение цен. А со стороны потребителя отсутствие дешевого кредитования существенно понижает спрос на жилье. Хотя, по словам специалиста, в Украине так и не наступил долгожданный момент повышения потребительского спроса, связанный с доступностью и дешевизной кредитов на приобретение жилья, поэтому резких ценовых колебаний на рынке жилья в ближайшее время не предвидится. Компании, которые сумели привлечь дешевые средства, могут позволить себе выжидать или уйти в долгосрочные, но более выгодные проекты строительства коммерческой недвижимости. Особенно привлекательным становится строительство объектов в Киевской области, городах--спутниках Киева и регионах. Здесь наблюдается острая нехватка качественных площадей на первичном рынке жилья, а в застройщиков вселяет энтузиазм себестоимость развития проектов, которая в несколько раз ниже, чем в Киеве. Строительство в регионах обходится на порядок дешевле, в то время как получение земельного участка требует намного меньших по сравнению с Киевом временных и финансовых затрат. При этом рост цен на квартиры в регионах постепенно "догоняет" столицу. "Киев становится дорогим и неудобным для жизни городом,— констатирует госпожа Кавердова,— поэтому надеяться на мгновенные перемены не стоит".