Пристойное предложение

По состоянию на конец прошлого года в Киеве работало 33 профессиональных торговых и торгово-развлекательных центра, причем 27 из них располагались в центральной части города и близлежащих районах. Эксперты и участники рынка считают, что в ближайшие годы столичный рынок торговой и торгово-развлекательной недвижимости "будет смещаться в районы". Однако основная активность девелоперов сосредоточится в регионах: так, восемь из десяти крупных объектов торговой недвижимости в 2008-2010 годах будут сданы в эксплуатацию за пределами Киева.

Иван Красиков

Одной из особенностей киевского рынка торговой недвижимости является неравномерное распределение объектов. В левобережных районах находится всего шесть торгово-развлекательных центров (ТРЦ). Но ситуация изменится уже в этом году. На левом берегу возводятся сразу несколько крупных объектов: уже открыт ТЦ "Квадрат-Аврора", готовятся к сдаче "Материк-Осокорки" и вторая очередь Sky Mall. По словам управляющего директора компании Concorde Development Валерия Кирилко, помимо левого берега, новые площадки для строительства торговых объектов будут появляться вдоль Московского проспекта и Окружной дороги, где ранее развивали преимущественно проекты специализированных центров (Metro Cash & Carry), а также центров торговли строительными материалами. Смещение площадок эксперты объясняют, с одной стороны, отсутствием свободных земельных участков в центральной части города, а с другой — относительной дешевизной земельных участков на окраинах и желанием потребителя "не ездить далеко". "Достаточно много участков в центре Киева занято под непрофессиональные торговые площади, и профессиональные участники рынка практически не имеют возможности найти свободный земельный участок. На окраинах же такие участки пока есть, поэтому девелоперы направляют свои усилия именно туда",— отмечает специалист инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital Алексей Зеркалов. "Товары существенно подорожали, но, несмотря на это, их потребление развивается, поскольку доходы населения тоже растут. Кроме того, люди живут в кредит и поэтому могут позволить себе многое, а это, в свою очередь, вызывает потребность в появлении все новых торговых и торгово-развлекательных площадей",— говорит директор по развитию девелоперской компании "Днепр-экология" Александр Лашко.

Еще одной тенденцией столичного девелопмента является увеличение объемов новых проектов торгово-развлекательных центров. Если в 2006 году среди введенных в эксплуатацию центров не было ни одного объекта, арендуемая площадь которого достигала бы 10 тыс. кв. м, то в нынешнем году GLA (полезная торговая площадь) проектов превышает этот показатель. Арендуемая площадь торговых центров, открытие которых ожидается в 2008-2010 годах, будет достигать 50-60 тыс. кв. м и более. К примеру, торговая площадь ТРЦ "Днепровская пристань" составляет 50 тыс. кв. м (ввод второй очереди ожидается этой осенью), ТРЦ "Петровка Молл" — 65 тыс. кв. м (открытие запланировано на 2010 год). В целом, за 2008 год количество площадей в торгово-развлекательных центрах Киева должно вырасти на 74% — до 1,11 млн кв. м.

Эксперты также отмечают значительный рост привлекательности для операторов рынка торговых и торгово-развлекательных площадок в регионах. Так, по данным консалтинговой компании DTZ, в ближайшие три года самые крупные по размеру полезной торговой площади ТРЦ в Украине — Riviera Shopping City и Forum Kharkiv — будут построены, соответственно, в Одессе и Харькове. Эту тенденцию эксперты и участники рынка объясняют по-разному. Валерий Кирилко считает, что во главу угла здесь ставится желание операторов развивать свой бизнес в крупных городах с большим экономическим потенциалом: "Операторам интересны города-миллионники — Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, а также Львов, Запорожье, Севастополь, другие областные и даже районные центры". В то же время при выходе в регионы у столичных и особенно зарубежных девелоперов могут возникнуть такие же проблемы, как и в Киеве. "На местных рынках держатся девелоперы, связанные с местными властями — там существуют такие же проблемы с землеотводами, как и в Киеве",— говорит Алексей Зеркалов. В частности, по данным Ъ-Девелопмент, в Днепропетровске торгово-развлекательные центры контролируются местными девелоперами, представляющими финансово-промышленные группы "Приват", "Алеф" и Rainford (исключение составляет разве что Dafi). Так, значительная часть торговых и торгово-развлекательных центров в городе спроектировано и построено компаниями "Дольник и Ко" Александра Дольника и ПФК "Спарта" Геннадия Аксельрода, которые близки к мэру Днепропетровска Ивану Куличенко.

Конкурентная среда

Несмотря на значительный рост торговых и торгово-развлекательных площадей, количество игроков на рынке торговой недвижимости не увеличивается. Эксперты объясняют это сложными бюрократическими процедурами и коррупцией при отводе земли под строительство нового объекта. "Новых игроков как таковых на рынке нет. Новые инвесторы не могут выйти на рынок из-за трудностей, связанных с землеотводами. Например, шведская сеть IKEA не может пробиться ни в Киев, ни во Львов. Так, в Киевской области IKEA присмотрела для себя участок земли, а местный совет сообщил, что не может выделить именно этот участок и предложил другой. Но компания не согласилась на это предложение, ведь ее аналитики уже подсчитали, что им подходит только этот участок",— говорит Алексей Зеркалов. При этом, по его словам, рынок торговой недвижимости Киева "достаточно тесный".

"Конкуренция растет, что вынуждает искать новые способы привлечения покупателей. В связи с этим в торгово-развлекательных центрах растет так называемая зона развлечений",— отмечает господин Зеркалов. По мнению экспертов, зона развлечений, хотя и приносит меньший доход с площади, но при этом способна увеличить посещаемость ТРЦ на 30-40%. Например, в 2005 году территория отдыха в ТРЦ "Аладдин" выросла на 25%. Ярким примером эффективности развлекательной зоны является ТРЦ "Караван", первый в Украине центр формата shopping-mall,— "одноэтажный торговый центр плюс место для гуляний". В зону развлечений ТРЦ входит единственный в Украине профессиональный закрытый круглогодичный ледовый каток площадью 1 113 кв. м, восемь ресторанов быстрого питания, детский развлекательный центр площадью 1 527 кв. м, кинотеатр на пять залов (1,2 тыс. посадочных мест), боулинг (10 дорожек), казино, компьютерный клуб, салон красоты, солярий, японский ресторан, спортивный ресторан-гриль и несколько кофеен. По данным собственников ТРЦ "Караван", его средняя посещаемость в будний день составляет около 25 тыс. человек, в выходной — 45-50 тыс. человек.

Эксперты отмечают, что формат shopping-mall, принятый в ТРЦ "Караван", получает распространение в столице и регионах. В частности, в 2008-2009 годах в Киеве планируется сдать в эксплуатацию два крупных ТРЦ, которые будут работать в этом формате — Sky Mall и ТРЦ "Петровка Молл". Кроме того, Karavan Group уже построила ТРЦ "Караван" в Харькове, запланирован к сдаче ТРЦ "Караван" в Запорожье. В формате shopping-mall работает и ТРЦ "Вавилон" в Днепропетровске.

Арендные ставки

Отведение больших площадей под развлекательную зону обуславливает высокие ставки аренды в торгово-развлекательных центрах. По разным оценкам, средняя ставка аренды в торгово-развлекательных центрах Киева в течение года увеличилась на 30-50%. "Стоимость аренды площадей в торговых центрах Киева составляет $15-20/кв. м в месяц для якорных арендаторов и $50-200/кв. м — для остальных. Средняя ставка аренды в киевских объектах торговой недвижимости в конце 2007 года составила около $80/кв. м, а средняя цена продажи одного квадратного метра торговой недвижимости в конце прошлого года достигла $6 тыс.",— отмечает Валерий Кирилко.

Рост арендных ставок эксперты объясняют несколькими причинами: отсутствием широкого предложения качественных площадей на рынке торговой недвижимости Киева, постоянными переносами сроков сдачи торговых центров в эксплуатацию, стремительным ростом розничного товарооборота, приходом в Украину российских и зарубежных торговых сетей. "Наблюдается ощутимое превышение спроса на качественные торговые площади над предложением. Заполненность торговых центров Киева остается такой же высокой, как и в 2006 году. Доля свободных помещений составляет 5%, практически во всех торговых центрах свободных площадей нет вообще. Пустующие помещения остаются только в ряде неудачных проектов. Кроме того, повышается качество создания и управления ТРЦ и увеличиваются сроки окупаемости проектов вследствие увеличения себестоимости строительства",— отмечает господин Кирилко. "С повышением ставок аренды напрямую связана проблема рентабельности проекта — чем выше были расходы на проект, тем больше арендная ставка",— говорит Алексей Зеркалов. По его словам, рентабельность профессионально построенных ТРЦ составляет около 50% в год. "Можно констатировать, что строительные материалы и земля подорожали, но подорожала и аренда. В ближайшие три-пять лет уровень рентабельности ТРЦ не изменится",— считает господин Зеркалов.

Эксперты расходятся во мнениях относительно предела повышения ставок аренды в торгово-развлекательных центрах. "Уровень роста арендных ставок имеет одно главное ограничение — маржу арендатора. Когда арендатор понимает, что в связи с повышением ставки маржа выходит за пределы установленного коридора, он неизбежно оставляет ТРЦ. Это теоретический подход. Практический — денежная масса давит на рынок, а рынок этот опыт не усвоил. В какой-то момент эти вещи уравняются. Рано или поздно арендодатели будут вынуждены снижать ставки аренды за счет более высокой организации технологического процесса в ТРЦ",— уверен Александр Лашко. По мнению же Валерия Кирилко, учитывая количество торговых площадей, анонсированных к вводу в эксплуатацию до 2010 года, стабилизации уровня арендных станок можно ожидать не ранее этого срока. "Появление новых торговых центров в 2008 году не повлияет на уровень арендных ставок",— считает он.

По прогнозам экспертов, основные тенденции развития рынка торговой недвижимости в ближайшие несколько лет сохранятся. Сейчас в Киеве ведется строительство 15 торговых центров общей арендной площадью около 500 тыс. кв. м. До 2010 года появятся новые проекты и форматы, существенно увеличится площадь новых торговых центров. Ожидается появление новых типов торговых центров — региональных, пауэр-центров, крупных специализированных центров. Однако соотношение спроса и предложения в ближайшие годы не изменится — следовательно, не изменятся и уровень арендных ставок и показатель вакантных площадей.