Игра в городки
Рынок загородной недвижимости в последние годы развивается более чем стремительно. По прогнозам экспертов, даже несмотря на повышение кредитных ставок и ужесточение банками условий выдачи кредитов, объемы продаж домовладений останутся в рамках прогнозируемых показателей.
Долгое время застройщики коттеджных городков классифицировали их на свое усмотрение. И только недавно профессиональное объединение участников рынка — Комитет по загородной недвижимости — утвердило классификацию, предполагающую пять видов коттеджных поселков: де люкс, премиум, бизнес, эконом-плюс и эконом. По оценкам экспертов, к первым двум классам относится около 37% предлагаемых домовладений. Такие поселки ("Зеленый гай", "Сосновый бор", "Романово" и др.) отличает развитая социальная и инженерная инфраструктура, а дома и участки имеют большие площади — от 450 кв. м и 25 соток соответственно. Дома данной категории продаются по цене от $600 тыс.
К бизнес-классу относится около 27% предложения. Такие коттеджные городки также характеризуются выгодным месторасположением и развитой инфраструктурой, но дома и участки имеют меньшую площадь. Средняя площадь дома — 300-450 кв. м, участка — около 30 соток. Дома бизнес-класса предлагаются на рынке по цене $350-600 тыс.
Самыми востребованными на сегодня являются домовладения в коттеджных городках эконом-класса, хотя объекты этой категории удалены на расстояние до 50 км от Киева, а инфраструктура предполагает минимальный набор услуг. Площадь домов — 120-300 кв. м, участков — 12-30 соток. Дома эконом-класса стоят от $100 тыс. до $300 тыс.
На сегодня более 50% коттеджных поселков в столичном пригороде расположены в Обуховском и Житомирском направлениях. По данным компании SV Development, средняя стоимость отдельных домовладений в Обуховском районе составляет $1,06 млн. От него незначительно отстает Бориспольский район — средняя цена коттеджа здесь составляет $832 тыс., затем следует Киево-Святошинский район — домовладения в среднем оцениваются в $657 тыс. Довольно динамично набирает обороты и Васильковский район, где в последний год наблюдается всплеск не только предложения, но и спроса на жилые объекты (средняя стоимость домов — $488 тыс.). Далее следуют Броварской ($342 тыс.) и Вышгородский ($240 тыс.) районы.
Равнение на средний класс
В последние несколько лет рынок загородной недвижимости переживает настоящий бум. По словам директора по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision Ольги Масловой, это связано с тем, что загородное жилье воспринимается населением уже не только как летняя резиденция, но и как постоянное место жительства. По ее данным, сегодня под Киевом на разных стадиях реализации находится 93 коттеджных поселка. "В 36 ведутся продажи, в 18 все продано, а в 39 реализация начнется через год-полтора",— говорит госпожа Маслова.
Соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости сильно зависит от рассматриваемого сегмента. "В классе элитной недвижимости наблюдается превалирование предложения над спросом. В эконом- и бизнес-классах, наоборот, наблюдается катастрофическая нехватка качественного предложения — количества предложенных домовладений явно недостаточно для удовлетворения потребительского спроса на недорогие объекты недвижимости",— отмечает Ольга Маслова.
По данным коммерческого директора девелоперской компании "Европа" Владимира Чупрынина, за I квартал нынешнего года в столичном регионе было продано около 300 коттеджей, притом что за аналогичный период прошлого года продано только 220 коттеджей. "Прогнозировалось, что в течение 2008 года рост рынка составит 70-75%. Возможно, он окажется несколько ниже, чем ожидалось, но, несмотря на повышение кредитных ставок, значительно не изменится",— считает господин Чупрынин. По мнению экспертов, это вызвано несколькими причинами. Во-первых, загородная недвижимость имеет значительный потенциал роста и вложения в нее являются привлекательными, особенно на фоне застойных явлений рынка жилой недвижимости в столице. Во-вторых, в отличие от Киева, где ипотечное кредитование в последние годы являлось основным двигателем рынка, инструменты ипотеки на рынке загородной недвижимости развиты слабо. Кроме того, представители среднего класса постепенно переезжают за город — это рыночный тренд и в долгосрочной перспективе основной фактор развития рынка загородной недвижимости. По данным исследований, сегодня уже более 60% киевлян хотят жить за городом. К тому же средняя цена квадратного метра жилья в коттедже примерно на 30% ниже, чем стоимость аналогичной площади в киевской квартире. Правда, средняя площадь квартиры значительно меньше. Ольга Маслова прогнозирует, что в ближайшее время на рынке коттеджной недвижимости будет наблюдаться тенденция к уменьшению площадей: "Если раньше старались построить дом побольше, то сейчас уже понятно, что для жизни достаточно 200-250 кв. м. По итогам продаж проектов 2006-2007 годов, наибольшим спросом пользуются коттеджи до 200 кв. м с площадью участка 0,15-0,2 га".
В целом, кризис ликвидности повлиял на спрос. Как отмечает управляющий директор фонда финансирования строительства группы компаний "Финком" Дмитрий Кравченко, динамика продаж на рынке коттеджной недвижимости очень серьезно снизилась: "Сложившаяся ситуация может выровняться ближе к осени. Мы надеемся, что к осени ипотечное кредитование станет нормальным в связи с тем, что курс доллара нормализуется и в Украину обратно потянутся иностранные деньги, а банки перестанут испытывать валютный голод. С другой стороны, мы рассчитываем, что покупатель начнет активно вкладывать деньги в недвижимость. Соответственно, спрос и предложение на рынке снова уравняются".
При этом падения спроса в сегменте домовладений стоимостью $250-300 тыс. (площадь участка — 15 соток, дома — 220-250 кв. м) не произошло. "В этом сегменте спрос останется очень высоким. Действительно, в мае наблюдался некоторый вакуум, связанный с праздниками, нестабильностью гривны, предвыборной кампанией в Киеве и массой непрофессиональных противоречивых материалов, посвященных теме недвижимости. Однако сейчас ситуация стабилизировалась, и рынок в ближайшее время вернет позитивную динамику продаж",— уверен господин Чупрынин.
По словам директора Центра политического и экономического анализа Александра Кавы, спрос на домовладения элитного сегмента нестабилен — в первую очередь из-за их высокой стоимости. К такому типу коттеджей можно отнести недвижимость в Конче-Заспе и районе Вышгорода.
Общее повышение
По оценкам экспертов, в этом году спрос на коттеджи будет только увеличиваться, а цены расти — как за счет увеличения стоимости земли, так и по причине повышения стоимости стройматериалов и самих строительных работ. Темпы увеличения стоимости земли и других сопутствующих факторов (например, цен на киевскую недвижимость) позволяют предполагать, что общий рост стоимости коттеджей по итогам года составит не меньше 15-25%. "За 2007 год цена на дома в коттеджных городках в среднем по Украине выросла на 30%. Учитывая тенденции на рынке, спрос на коттеджи будет только увеличиваться, а цены расти на 30-40% в год",— уверена Ольга Маслова.
"Земля дорожает, стройматериалы тоже. Безусловно, это отразится на стоимости конечного продукта. Поэтому цены на коттеджи в пригороде будут расти. Но существует верхняя планка — до $2,3 тыс./кв. м жилья бизнес-класса. Если цена окажется выше, продажи просто остановятся",— отмечает директор компании "Вишневое мистечко" Олег Хома. По его словам, для коттеджных городков эконом-класса минимально возможная цена составляет $1,2 тыс./кв. м — строить качественные загородные дома за меньшие деньги нерентабельно.
С ним соглашается Дмитрий Кравченко: "Снижение цен на коттеджную недвижимость вряд ли возможно, поскольку в большинстве случаев застройщики 'висят' в кредитах под огромные проценты, которые надо выплачивать. Кроме того, нужно платить за строительные материалы, которые тоже катастрофически прыгают в цене. Мы теряем норму доходности, и цену снижать не можем, иначе на рынке произойдет коллапс". Эксперт уверен, что в сложившейся ситуации можно говорить лишь о дальнейшем росте цен на коттеджную недвижимость. "Наша компания прогнозирует, что цена будет расти незначительно до осени и поднимется максимум на 15%. Но с осени этого года до весны следующего цена поднимется еще на 30%",— прогнозирует господин Кравченко.
По словам экспертов, сроки окупаемости проектов коттеджных городков в первую очередь зависят от месторасположения и класса, а норма рентабельности находится в пределах 25-50%. "К сожалению, в последнее время строительство значительно затягивается — как правило, на год-полтора, а то и два. Зависит это не только от сроков получения разрешительной документации, а и от темпов продаж и погашения кредитов",— отмечает Дмитрий Кравченко. "Если говорить о себестоимости строительства коттеджного поселка в относительных величинах, то цена земельного участка в общей смете составляет не более 10%, около 50-55% приходится на строительно-монтажные работы, 30-35% — организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций и 5-10% — проектные работы, управление и продвижение поселка",— говорит директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко.
Проблемная недвижимость
Эксперты уверены, что рынок активно развивается и при этом становится более цивилизованным. По прогнозам операторов рынка, спрос и количество проектов будут расти высокими темпами и в течение трех-четырех лет рынок будет активно насыщаться. "В целом, рынок коттеджной недвижимости достаточно динамично развивается. Это связано с определенным дефицитом земельных участков под жилье в крупных городах",— считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко. По его словам, ближайшие десять лет вокруг крупных городов этот сегмент недвижимости будет развиваться очень динамично, тем более что в последнее время спрос на загородную недвижимость стремительно растет.
"Рынок коттеджной недвижимости динамично развивается, поскольку благосостояние граждан растет, и они все больше хотят жить не в городе, а в пригороде",— соглашается Александр Кава. Однако в прогнозах он более скептичен: "Сегодня существует много проблем, которые в будущем могут негативно повлиять на развитие рынка коттеджной недвижимости". В частности, среди таких проблем эксперт называет плохое состояние дорог и проблему дорожных заторов.
Мнение Александра Кавы разделяет Александр Бондаренко. "Есть, конечно же, несколько проблем, тормозящих развитие рынка коттеджной недвижимости",— говорит он. По словам господина Бондаренко, основная проблема — это нерешенность земельного вопроса и мораторий на продажу земли. Проблемой также являются коррупционные схемы выделения земли, добавляет эксперт. "Еще одна проблема — это отсутствие инфраструктуры, в частности нормальных дорог, но это как раз проблема, которая со временем решится. А вот что касается земли и коррупции в этой сфере, то это вопрос скорее политический, чем экономический",— отмечает Александр Бондаренко.
Еще одной проблемой, по мнению Дмитрия Кравченко, является уход с рынка мелких операторов. "Сейчас идет поглощение мелких компаний более крупными и компаниями, имеющими доступ к более 'длинным' деньгам, долгосрочным кредитам и льготным условиям их погашения. Поэтому сегодня застройщики либо ищут оптимальный механизм существования на рынке в виде долевого участия, либо продают проекты",— объясняет господин Кравченко.
В 2008 году загородное жилье еще больше усилит свои позиции — как альтернатива городской квартире,— однако изменится структура спроса. "К концу 2008 года ожидается бурное развитие масштабных проектов площадью более 100 га",— резюмирует Владимир Степенко. "Будущее за крупными коттеджными поселками, способными предложить инженерную и торгово-сервисную инфраструктуру, сравнимую с городской. По нашим прогнозам, на рынок будут выходить крупные строительные компании с проектами застройки площадью 150-300 га",— добавляет Владимир Чупрынин. Главной проблемой для развития подобных "мегапоселков", по мнению эксперта, являются сложности, связанные с получением больших земельных участков, подходящих для застройки.
В тоже время Дмитрий Кравченко уверен, что сегодня успешно продаются домовладения только в небольших поселках. "Коттеджи в 'мегапоселках' продаются из рук вон плохо, и частенько девелоперам, начавшим такой проект, приходится отказываться от него и продавать по частям. Такова сегодняшняя тенденция. И говорить о том, что такой вид поселков будет перспективен в обозримом будущем пока не приходится. Это будут замороженные деньги",— полагает господин Кравченко.