Застройщикам, работающим на рынке коттеджного строительства Ленобласти, приходится работать если не в правовом вакууме, то, по крайней мере, в достаточно сложных условиях, где правила игры прописаны не до конца. Множество условий, которые официально или неофициально ставятся перед строителями загородной недвижимости, становятся добавочным фактором ценообразования, ложатся дополнительным бременем на покупателя, либо делают проект малоэффективным с коммерческой точки зрения.
До сих пор во многих регионах так и не сложилась практика выделения земельных участков через торги. Например, в Ленинградской области земельные участки в основном появляются на вторичном рынке. Непрозрачность механизма выделения участков неизбежно приводит к спекуляции. По словам Ольги Урюпинской, юриста международной юридической фирмы Salans, законодатель устанавливает ряд требований к земельному участку, который выставляется на торги. "Земельный участок должен быть сформирован, — говорит Ольга Урюпинская. — Орган государственной власти для подготовки земельного участка к торгам должен провести комплекс процедур, чтобы земельный участок стал предметом сделки. Это сложная и затратная процедура. Для инвесторов чаще всего (при получении ими прав на муниципальную землю) используется процедура предварительного согласования места размещения объекта. Ее принципиальное отличие заключается в том, что вся затратная процедура по формированию участка перекладывается на инвестора".
Другим болезненным вопросом является перевод земель из одной категории в другую. "Сегодня судьба значительного объема земель сельхозназначения в Ленинградской области туманна, — говорит полномочный представитель президента Российской гильдии риэлтеров в СЗФО Павел Созинов. — Необходимо ясно оценивать эффективность земель под Петербургом. Очевидно, что земли в 30-50-километровой зоне от города наиболее эффективно использовать не в сельскохозяйственных целях, а под индивидуальное жилищное строительство. Для этого необходимо детально проработать концепцию развития малоэтажного строительства и увязать ее с генеральными планами развития городов и поселков в пригородной зоне Петербурга".
По словам Екатерины Марковец, директора департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), процедура перевода земель затянута и увеличивает стоимость проектов. Согласование перевода занимает примерно 1 год. Его стоимость — от $500 до $2 000 за сотку в зависимости от местоположения земельного участка.
Теория и практика
Часто застройщик приобретает землю рекреационного назначения или землю лесного фонда. По закону девелоперы не могут перевести ее в статус земель поселений. Поэтому застройщики строят здесь коттеджные поселки без изменения статуса. "В конечном счете, такая земля остается в собственности некоммерческого партнерства, и каждый, кто приобретает дом в таком поселке, имеет долю в этом партнерстве, — говорит Екатерина Марковец. — Минус таких домов в том, что земля находится в долгосрочной аренде. А значит, теоретически она может быть в любой момент изъята".
По словам Сергея Спасеннова, руководителя петербургской практики компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", инвесторы заблуждаются, если считают, что перевод земли из сельхозназначения и создание дачного некоммерческого партнерства (ДНП) позволяют реализовать полноценный девелоперский проект, строить малоэтажное жилье. "Сюрпризы начинаются с момента создания самого ДНП, — говорит господин Спасеннов. — В состав участников партнерства вводятся сотрудники строительной организации, с тем, чтобы в будущем продать свое участие, меняться на других членов этого партнерства — фактических потребителей, которые будут покупать там жилье". Таким образом, ДНП становится обычным девелоперским коммерческим проектом, что создает риск для него с самого начала. С юридической точки зрения большинство таких сделок являются притворными. "Неизвестно, как повернется судьба тех ДНП, когда власти вдруг спохватятся и поймут, что на самом деле налоговые льготы, которыми пользуется партнерство, фактически используются коммерческой структурой и она зарабатывает на этом деньги".
Множество условий, которые официально или неофициально ставятся перед застройщиками загородной недвижимости, становятся добавочным фактором ценообразования, ложатся дополнительным бременем на покупателя, либо делают проект малоэффективным с коммерческой точки зрения.
Тормозят развитие дешевого малоэтажного жилья в Ленобласти проблемы инженерной инфраструктуры. Власти требуют от застройщиков участвовать в инфраструктурных проектах, что часто существенно увеличивает стоимость проекта.
"Дешево строить не получается, — говорит управляющий проектами компании "Олимп 2000" Сергей Щерба. — Нужны участки в районах, близких к городу, там дорогая земля и инженерия. Плата за подключение в некоторых районах Ленобласти превышает среднюю по городу. Получается, что минимальная себестоимость строительства без учета интересов застройщика — это и есть цена эконом-класса".
Единственная возможность появления дешевого предложения на загородном рынке — возведение поселков с большим количеством домовладений.
В последнее время появились проекты поселков, число коттеджей в которых — около 300 ("Янино" Национальной жилищной корпорации, "Новая Ижора" компании "Балтрос").
По данным компании Village Consulting, вывод на рынок таких мегапроектов ожидается в 2010-2011 годах.
"На рынке все чаще появляются также смешанные проекты — коттеджи и таунхаусы в едином комплексе, — говорит коммерческий директор фирмы Village Consulting Олег Карзов. — Это позволяет девелоперу диверсифицировать риски. Также возрастают шансы удовлетворить спрос и ускорить ход продаж, поскольку предложение не сводится к определенному классу (как по цене, так и по типу) жилья".
Дарья Литвинова