Большие деньги любят «Тишину»?

В Челябинске выставлен на продажу бутик-отель «Тишина», расположенный в самом центре города, на территории, примыкающей к парку имени Гагарина и челябинскому зоопарку. Объявление появилось на платформе Avito. За комплекс, включающий в себя 12 номеров, сауну и бассейн, а также земельный участок в 9 соток, гараж и вспомогательные строения, продавец просит 150 млн руб. Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают, что запрашиваемая цена слишком высока, к тому же у покупателей могу возникнуть определенные риски, связанные с владением объектом и его текущим использованием.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На платформе Avito появилось объявление о продаже трехэтажного жилого дома площадью практически 1000 кв. м и находящегося под ним земельного участка в 9 соток в самом центре Челябинска, по улице Труда, 197. За сам дом, несколько вспомогательных строений и землю продавец просит 150 млн руб.

«В доме и помещениях выполнен качественный ремонт. Проведены газ, отопление, электричество, вода и интернет. Здание практически автономно: собственная газовая котельная обеспечивает отопление и горячую воду, скважина — водоснабжение. Установлены система очистки воды и охранная сигнализация. В здании оборудована зона с бассейном. Расположение и характеристики объекта позволяют рассматривать другие варианты использования. По правилам землепользования и застройки предусмотрена возможность изменения вида разрешенного использования, в том числе для занятий спортом в помещениях, здравоохранения и общественного питания»,— говорится в объявлении. Также отмечается, что порядок передачи комплекса, как и точный состав мебели и оборудования, которые имеются в доме и могут войти в сделку, готовы обсуждать непосредственно с покупателем.

По указанному в объявлении адресу расположен достаточно известный в Челябинске бутик-отель «Тишина», функционирующий почти 15 лет. Сведения о нем также можно найти практически во всех сервисах бронирования гостиничных номеров, на Яндекс.Картах и сервисе 2ГИС. Кроме того, трехзвездочный отель с таким названием и по этому адресу значится в Едином реестре объектов классификации в сфере туристской индустрии Федеральной службы по аккредитации (номер реестровой записи С742024001722).

По данным реестра, владеет гостиницей ООО «Радуга», которое, по данным системы «СПАРК-Интерфакс», зарегистрировано по тому же адресу. Директором компании значится Марина Владельщикова, владельцем ООО является Мария Колосова.

По данным «СПАРК-Интерфакс» и Федеральной налоговой службы, выручка ООО «Радуга» в 2025 году составила 16,75 млн руб., чистая прибыль — 11,7 млн руб.

В Публичной кадастровой карте Росреестра по указанному адресу значатся два объекта — земельный участок площадью 899 кв. м (кадастровый номер 74:36:0506003:497) и жилой дом площадью 999,6 кв. м (кадастровый номер 74:36:0000000:9824). При этом вид разрешенного использования участка — «для строительства индивидуального жилого дома».

Кроме того, к гостинице действительно есть отдельный заезд с магистрального участка улицы Труда, однако его площадь относится к другому земельному участку, находящемся в муниципальной собственности. Кроме того, пространство рядом и вокруг гостиницы окружено построенным еще в 90-е годы прошлого века забором с символикой челябинского зоопарка, и когда-то эта территория планировалась как часть его будущего расширения.

Бутик-отель «Тишина», согласно данным федерального реестра,— небольшой, на 12 номеров, действующая гостиница с сауной и крытым бассейном. Стоимость суток проживания в «Тишине» (с учетом завтрака), в зависимости от того, через какой агрегатор или систему бронирования резервировать номер, находится в диапазоне от 6,6 тыс. руб. до 6,3 тыс. руб.

Челябинский риелтор Лев Шпайзман напоминает, что объект выставляется на продажу не в первый раз и что его можно оценивать по-разному. Но в любом случае, запрашиваемая за «Тишину» цена выше реальной.

«Формально объект значится и продается как жилой дом и участок под индивидуальное жилищное строительство. Но по факту там размещена гостиница. Конечно, можно попробовать оценить объект, исходя из площади дома и участка, учесть отличную локацию, а также состояние строения и стоимость его владения и обслуживания. А можно — как бизнес, который приносит определенный денежный поток и прибыль. Во втором случае, даже если исходить из чистой прибыли в 11,7 млн руб., то 150 млн руб., которые просят за комплекс,— это 13 лет окупаемости, что очень долго. Думаю, что реальная цена объекта в этом случае примерно на треть ниже»,— считает Лев Шпайзман.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов также считает, что цена в 150 млн руб. завышена.

«Даже если вся прибыль перейдет к новому владельцу, при ожидаемой инвесторами доходности 15–18% годовых объект может стоить порядка 65–80 млн руб., то есть примерно вдвое ниже запрошенной цены. Это подтверждает и рынок: четырехзвездочный Radisson Blu на 211 номеров на той же улице Труда в июне ушел с торгов за 1,34 млрд руб., или около 6,4 млн руб. за номер, а за бутик-отель на 12 номеров просят 12,5 млн руб. за номер. Кроме того, чистая рентабельность около 70% для отеля на 12 номеров с рестораном и аквазоной нетипична и, как правило, означает, что часть затрат, от аренды и налогов на здание до ремонта, несет не операционная компания, а собственник стен. В объявлении продается недвижимость, а прибыль принадлежит компании-оператору, поэтому она станет доходом покупателя, только если вместе со стенами он получит и сам гостиничный бизнес»,— отмечает эксперт.

Также господин Ахмедзянов отмечает серьезные риски, связанные с разницей в кадастровом назначении земли и здания и фактическом использовании комплекса.

«Запись в федеральном реестре гостиниц подтверждает соответствие гостиничным стандартам, но не меняет ни вид разрешенного использования участка под ИЖС, ни назначение здания как жилого дома. Жилищный кодекс не допускает размещения гостиниц в жилых помещениях, а августовская позиция Верховного суда, разрешившая гостевые дома в ИЖС без смены статуса участка, опирается на закон об эксперименте, в который Челябинская область не входит. Продавец указывает возможность перевести участок под спорт, медицину и общепит, но не под гостиницу. Поэтому покупатель, сохраняющий отель, берет на себя риск предписаний и штрафов за нецелевое использование земли. По такой цене реалистичнее найти частного покупателя под резиденцию или под смену профиля, чем гостиничного инвестора»,— уверен Станислав Ахмедзянов.

Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман считает, что любому потенциальному покупателю, прежде чем принимать решение о приобретении комплекса, стоит выяснить у властей города, какие у них планы на это пространство, и не планируется ли в определенной временной перспективе изъятие или выкуп земельного участка под когда-то намечавшееся расширение зоопарка.

«Локация-то у объекта замечательная — центр города, граница городского бора, подъезд по широкой городской магистрали, все коммуникации и инженерная инфраструктура рядом. Но хорошо бы знать, что власти видят на этом месте в долгосрочной перспективе — продолжение существования маленькой частной гостиницы, рекреацию, вторую очередь зоопарка или же какой-то проект комплексного развития территории (КРТ), который мог бы заинтересовать крупных инвесторов и застройщиков»,— считает господин Фридман.

Дмитрий Моргулес