Земельный вопрос

На границе с Челябинском будет выставлен на торги под проект комплексного развития территории находящийся в федеральной собственности земельный участок площадью почти 82 га, расположенный на популярном направлении рядом с Новоградским трактом, окруженный лесами и свободный от застройки. Объявление о планируемом в четвертом квартале 2026 года аукционе размещено на сайте института развития ДОМ.РФ. Эксперты, опрошенные „Ъ-Южный Урал“, считают, что, несмотря на кажущуюся выгодность месторасположения участка, на деле для него будет трудно найти покупателя. Виной этому — сверхсложная геометрическая форма участка, а также неизвестность ситуации с инженерными коммуникациями и возможностью их подключения на достаточном для масштабного жилищного строительства уровне мощностей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На торги под проект комплексного развития территории (КРТ) будет выставлен земельный участок площадью почти 82 га, находящийся на территории Сосновского муниципального округа на границе с Челябинском. Объявление с анонсом будущего аукциона и описанием объекта выставлено на портале института развития ДОМ.РФ.

Участок сложной формы, окруженный землями лесного фонда, расположен на западе от областного центра. Его северо-восточная граница примыкает к двум жилым комплексам «Новиль» и «Парковый премиум», находящимися вдоль Новоградского тракта, с юго-востока с участком граничат поселки «Интернационалист» и Вавиловец, с западной стороны рядом размещен поселок Садовый Кременкульского сельского поселения.

Участок относится к землям населенных пунктов, вид использования, указанный в публичной кадастровой карте Росреестра,— «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», находится в федеральной собственности. Кадастровая стоимость участка — около 92,4 млн руб.

Начальная цена аукциона и конкретные условия будущего проекта КРТ ДОМ.РФ пока не опубликовал, землю планируется выставить на торги в четвертом квартале нынешнего года, а пока проект находится в стадии агентирования.

У ДОМ.РФ уже есть два аналогичных объекта в Челябинске.

Так, институт развития выставил на аукцион право заключения договора комплексного развития территории на земельные участки бывшего военного городка №17 в Советском районе Челябинска общей площадью 33,3 га. Объем предполагаемого строительства — от 190 тыс. кв. м до 250 тыс. кв. м жилья, срок реализации проекта — до 12 лет. Начальная цена аукциона — около 119 млн руб.

Также ДОМ.РФ собирается выставить в четвертом квартале 2027 года учас­ток площадью более 6,5 га прак­тически в самом центре Челябинска. Вместе с землей будут реализованы находящиеся на участке строения постройки рубежа XIX–XX веков, а также радиомачта РВ-72 высотой 202,4 м, которые составляют единый объект культурного наследия «Заимка Маренова». Условия торгов — заключение договора КРТ и аренд­ные платежи за часть помещений в построенных объектах.

Челябинский риелтор Лев Шпайзман считает, что найти покупателя на учас­ток в Сосновском округе будет непросто, какую бы цену в итоге не запросил ДОМ.РФ.

«Участок невероятно сложной формы, огибает едва ли не каждое дерево вокруг себя. Качественно спроектировать что-то на таком пространстве, тем более крупные жилые массивы много- или среднеэтажной застройки здесь едва ли возможно. Если только нарезать мелкими порциями под индивидуальное жилищное строительство»,— считает гос­подин Шпайзман.

Кроме того, по мнению эксперта, на привлекательность участка могут негативно повлиять проблемы с инженерной инфраструктурой, традиционные для западных пригородов Челябинска.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов отмечает, что кадастровая стоимость участка не может считаться ценовым ориентиром, поскольку продается не земля, а право на зак­лючение договора КРТ.

«Ближайший ценовой ориентир — еще один лот ДОМ.РФ на 97,3 га на том же Новоградском тракте: в декабре 2025 года право на него получила структура группы „Икар“ за 36,78 млн руб., или около 380 тыс. руб. за гектар при градостроительном потенциале территории в 390 тыс. кв. м многоэтажного жилья. По нашей оценке, реалистичная цена права на выставляемый участок — 30–40 млн руб., примерно в 2,5–3 раза ниже кадастровой стоимости»,— считает господин Ахмедзянов.

При этом, по словам управляющего партнера IBC Global, купить такой лот под земельный банк у застройщиков и девелоперов не получится: договор КРТ обязывает построить не менее 120 тыс. кв. м за восемь лет.

«Реальный покупатель — действующий девелопер, способный вести стройку очередями. Логичнее всего площадка подходит тем, кто уже возводит объекты на Новоградском тракте: у группы „Икар“ здесь „Новиль“ и выигранный в декабре лот, рядом „Шишкин“ застройщика „А74“, а общие сети и социальные объекты снижают им стоимость входа. За лот на 97,3 га в декабре боролись четыре застройщика, и для проигравших компаний „Сосновка“, „Голос.16“ и „Каскад“ этот аукцион — второй шанс зайти в коридор»,— убежден Станислав Ахмедзянов.

Эксперт также отмечает, что на участке по договору КРТ предусмотрены мало­этажные дома со среднеэтажными доминантами.

«Формат для этой точки верный: лес, озеро Большой Кременкуль примерно в 3 км и частные участки по соседству позволяют сделать семейный квартал с таунхаусами и невысокими домами, какого нет у многоэтажных соседей. Слабое место — экономика: 120 тыс. кв. м на 82 га — это около 1,5 тыс. кв. м на гектар, и на метр жилья здесь приходится в разы больше дорог и сетей. Под склады и производство площадка не подходит: грузовой трафик и санитарные разрывы несовместимы с малоэтаж­ными кварталами в лесу.

Сама цена права, которую выставляют на аукцион, вторична: ее вес, вероятно, будет меньше 1% будущей выручки проекта, а предложения на торгах определят расходы на сети и социальные объекты, которые при ключевой ставке 14% застройщику придется нести задолго до продаж. Кроме домов, здесь нужны школы, детские сады, поликлиника и дороги, иначе Новоградский тракт станет узким местом»,— уверен Станислав Ахмедзянов.

«Участок купить — даже не полдела. Надо четко понимать, есть ли возможность подвести к нему достаточные для крупного жилого массива энергомощности и необходимый объем газа. Без них построить что-то в любом случае будет невозможно, а во сколько обойдутся технические условия и само техприсоединение, учитывая аппетиты наших естественных монополий, даже представить страшно»,— предполагает Лев Шпайзман.

Дмитрий Моргулес