«Владеть недвижимостью сегодня можно без ипотеки и забот арендодателя»

Согласно опросу ВЦИОМа, 51% россиян считает покупку недвижимости лучшим способом сохранить накопления на горизонте 10–15 лет. Этот сегмент заметно опережает другие инструменты, например накопительные счета, ценные металлы и вклады. При этом реальная покупка недвижимости доступна значительно меньшему числу людей: среди имеющих сбережения в нее инвестируют только 15%. Основной барьер — высокая стоимость отдельного объекта и необходимость единовременного вложения крупной суммы. Генеральный директор УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) Екатерина Черных рассказывает, как меняется подход к инвестициям в недвижимость и почему на смену привычной модели покупки квартиры в ипотеку приходит новая мода на экономику совместного потребления — владение крупными объектами вместе с другими людьми.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Привычный сценарий

Устойчивая вера россиян в недвижимость как в надежный актив объясняется несколькими причинами. Во-первых, квартира — это то, чем можно пользоваться самому, что можно передать детям или продать. Во-вторых, распространено мнение, что стоимость квадратных метров со временем всегда растет, а это позволяет сохранить покупательную способность капитала.

В-третьих, собственники рассчитывают на двойной экономический эффект: арендный доход и увеличение стоимости самого объекта. Наконец, механизм такой инвестиции кажется предельно понятным: арендатор каждый месяц платит собственнику — это гораздо проще, чем инвестиции в акции или облигации.

Именно поэтому долгое время привычный сценарий частного инвестирования заключался в том, чтобы накопить на первоначальный взнос, приобрести квартиру в ипотеку и сдавать ее, рассчитывая, что арендная плата покроет значительную часть ежемесячного платежа, а рост стоимости жилья обеспечит итоговый финансовый результат. При относительно доступных кредитах такая модель могла работать.

Однако сегодня экономические условия существенно изменились. Даже по мере постепенного снижения ключевой ставки заемные средства все еще остаются дорогими. По оценкам экспертов «СберИнвестиций», к концу 2027 года ключевая ставка может снизиться примерно до 11–12% годовых. При таком уровне рыночная ставка по ипотеке может составить около 13–14% годовых. Это все еще существенно выше средней доходности от сдачи квартиры в аренду, составляющей 4–9% годовых.

Тогда человек оказывается перед выбором: купить один объект целиком и самостоятельно управлять им или получить долю в портфеле недвижимости через фонд, передав операционное управление профессионалам. Как корректно сравнивать эти модели с точки зрения доходности, ликвидности, рисков и затрат, будем обсуждать 8 октября в ДК «ГЭС-2» на конференции «СберИнвестиций» «Настоящее — будущее». В рамках панельной дискуссии вместе с другими экспертами рассмотрим преимущества и ограничения разных способов вложений в квадратные метры.

От частного к общему

С одной стороны, сегодня в России, как и во всем мире, растет популярность коллективных инвестиций. Это подтверждает статистика. Если в 2020–2021 годах рынок закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости только начинал активно развиваться среди населения и число физических лиц — владельцев паев исчислялось десятками тысяч, то по итогам второго квартала 2026 года этот показатель превысил 420 тыс. человек и продолжает расти.

Среди современного поколения инвесторов становится актуальной парадигма «владеть — не значит покупать целиком».

Показателен пример активного развития различных сервисов совместного потребления: автомобилей, самокатов, коворкингов и др. В недвижимости также на первый план выходят другие ценности и потребности: финансовая гибкость, желание распределять капитал между различными инструментами, секторами и инвестиционными идеями, а также свобода и экономия времени.

С другой стороны, рост рынка не означает, что инвесторы готовы массово отказаться от привычных квартир в пользу фондов. Пока ЗПИФ недвижимости все еще не стал очевидным выбором для каждого. Первая причина лежит в психологической плоскости. Человеку привычнее доверять тому, что можно увидеть и потрогать. Это создает ощущение контроля, даже если фактическая доходность невысока, а управление требует времени и расходов.

Когда человек начинает руководствоваться не только эмоциями и понимает, что может участвовать в экономическом результате работы недвижимости, передав управление специалистам, у него возникает интерес к совместному владению недвижимостью через фонды. При этом от покупки паев многих останавливает недостаток знаний об инструменте. Для потенциальных инвесторов зачастую неочевидно, из чего складывается финансовый результат, как оцениваются объекты и на каких условиях выплачивается доход.

Чтобы произошел массовый переход от одного адреса к портфелю объектов, от личного управления — к профессиональному, от владения ради самого владения — к владению ради финансового результата, необходимо сформировать доверие к управляющим компаниям, обеспечить хорошее понимание механики и логики инструмента, а также готовность делегировать принятие операционных решений. Инвесторы, которые прошли этот путь, участвуют в получении дохода от квадратных метров, диверсифицируют капитал, получают возможность с доступным порогом входа инвестировать в качественные коммерческие объекты, а также экономят время и избавляются от повседневных забот собственника. Именно они формируют новую моду, которая измеряется не количеством квартир, а способностью грамотно распределять капитал и выбирать качественные фонды.

За цифрами доходности

Профессионально сформированный портфель фонда может включать разные виды коммерческой недвижимости — крупные и дорогостоящие объекты (склады, центры обработки данных, офисные центры) с долгосрочными и устойчивыми арендаторами. Такие объекты, как правило, стоят миллиарды рублей и потому недоступны отдельному человеку. Однако важно понимать: далеко не вся коммерческая недвижимость является качественным инвестиционным активом. Даже новый и внешне привлекательный объект может оказаться слабой инвестицией, если он приобретен по завышенной цене, зависит от нестабильных арендаторов, арендная документация составлена не в пользу арендодателя или объект потребует существенных дополнительных вложений.

Поэтому при выборе ЗПИФа необходимо оценивать не только ожидаемую доходность конкретного фонда, но и саму управляющую компанию: ее опыт, репутацию, качество проведения сделок, принципы отбора активов и прозрачность работы.

Уверенность и ощущение контроля при коллективных инвестициях обеспечиваются прежде всего прозрачным раскрытием информации. Надежные управляющие компании с хорошей репутацией публикуют сведения о составе фондов и характеристиках объектов, отчеты об управлении, историю выплат, результаты оценки и информацию о факторах, влияющих на финансовый результат. Они также создают условия для открытого диалога с пайщиками. В частности, для нас важно, чтобы инвестор не просто приобретал паи, а понимал, как устроен инструмент, чем обеспечивается доход и что происходит с вложениями на протяжении всего срока инвестирования.