Стройка в долг

Задолженность застройщиков Татарстана по проектному финансированию на 1 августа 2026 года составила 317,7 млрд рублей и обновила максимум с начала года. Лимиты по кредитам выросли до 797,5 млрд руб. Эксперты связывают расширение разрыва с эскроу до 100,9 млрд руб. с отставанием продаж от темпов стройки и указывает на рост процентной нагрузки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Задолженность застройщиков Татарстана, использующих эскроу для расчетов по долевому строительству, на 1 августа составила 317,7 млрд руб., обновив максимум с начала года, следует из данных Банка России. За июль она выросла на 10,3 млрд руб. (+3,4%), с начала года — на 44,2 млрд (+16%). Сумма действующих кредитных договоров достигла 797,5 млрд руб. (+45,7 млрд за месяц, +6%; +62 млрд с начала года, +8,5%).

Число договоров на 1 августа — 242; по данным на 1 июля их числилось 543 (как поясняет регулятор, снижение вдвое после 1 июля связано с приведением методологии к форме 0409303 «Сведения о ссудах, предоставленных юридическим лицам»). По этому показателю Татарстан первый в ПФО, далее Башкортостан (195) и Пермский край (181).

Остатки на эскроу при этом сократились. На 31,5 тыс. счетах на 1 августа размещалось 216,8 млрд руб. против 219 млрд на 1 июля. За месяц раскрыто 1 788 счетов, застройщикам перечислено 15,3 млрд руб. Разрыв между долгом и остатками вырос с 88,3 млрд до 100,9 млрд руб. (+14%). По объему долга Татарстан лидирует в Поволжье: у Башкортостана — 177,2 млрд руб., Пермского края — 107,6 млрд, Нижегородской — 99 млрд, Самарской — 85 млрд. На фоне кредитных метрик стройплан выполнен на 90%: по данным регионального Минстроя, из 3,175 млн кв. м, запланированных на 2026 год, на 4 сентября введено 2,843 млн. В сегменте коммерческого строительства застройщики сдали 105 многоквартирных домов общей площадью 934 тыс. кв. м.

Покрытие долга эскроу в Татарстане опустилось до 68% (216,8 млрд к 317,7 млрд), отмечает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. Год назад среднее по стране было около 100%, сейчас у большинства регионов — 80–85%. «Разрыв в 100,9 млрд руб., увеличившийся на 14% за один месяц, — это не колебание, а видимое ускорение расхождения между тем, как идет стройка, и тем, как идут продажи»,— говорит господин Жарский. Кредит выбирается по ходу стройки независимо от продаж, а эскроу наполняются только при заключении ДДУ. Снижение остатков при росте долга эксперт считает прямым отпечатком замедления продаж: при массовой сдаче долг бы снижался за счет погашения, чего не происходит.

Как отмечает эксперт, для застройщиков разрыв чувствителен через ставку. Покрытая эскроу часть кредитуется льготно — при полном покрытии 3–8%, фактически сейчас 8–11%, непокрытая — по рыночной ставке крупных банков 17–26% в зависимости от риска. При разрыве 100,9 млрд руб. и разнице ставок 12–15 п.п. инкрементальная годовая нагрузка на портфель Татарстана составляет 12–15 млрд руб. сверх льготной модели, оценивает господин Жарский. Каждый месяц ухудшения покрытия, по его расчетам, добавляет 100–150 млн руб. процентных расходов и съедает маржу даже при росте выручки.

Для банков же эскроу — почти бесплатное фондирование до раскрытия; при его сжатии банки замещают ресурс вкладами и межбанком, что давит на маржу, а снижение покрытия требует досоздания провизий, хотя прямых потерь пока нет. Необеспеченная экспозиция накапливается на балансе именно системно значимых банков, которые доминируют в проектном финансировании: Сбера, ВТБ и ДОМ.РФ.

Татарстан оказался среди первых регионов, где эффект отмены массовой льготной ипотеки с июля 2024 года проявился на балансах, отмечает господин Жарский. В массовом сегменте покупатель без льготы откладывает покупку, в столицах покрытие держит спрос с собственным капиталом. Ту же картину эксперт ожидает в августе–сентябре в Свердловской, Новосибирской, Самарской областях и Краснодарском крае.

Дальнейшая ситуация зависит от ключевой ставки и графика сдач: каждые 100 б.п. вниз облегчают продажи и долг, но на последнем заседании ставка была сохранена, а пиковые сдачи большинства татарстанских застройщиков намечены на 2027 год. Критическим он называет разрыв 150 млрд руб. к концу первого квартала 2027 года без смягчения — тогда проблемы застройщиков второго и третьего эшелона затронут графики строительства.

Анар Зейналов