Продается «Галактика». Дорого

Росимущество выставило на торги помещение, в котором располагался некогда один из самых известных развлекательных комплексов Челябинска «Галактика развлечений». За 6,8 тыс. кв. м, расположенных на шести этажах и в подвале здания на Комсомольском проспекте, государство рассчитывает выручить не менее 287,4 млн руб. Эксперты считаю цену завышенной, а перспективы покупки достаточно туманными — для какого-либо использования объекта в будущем новому собственнику придется крепко вложиться в его реконструкцию и переоснащение.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На портале «ГИС Торги» появилось объявление о начале приема заявок на участие в аукционе по продаже помещения, в котором располагался один из самых известных в Челябинске развлекательных комплексов «Галактика развлечений». За помещение в здании на Комсомольском проспекте общей площадью в 6,8 тыс. кв. м Росимущество собирается выручить не менее 287,4 млн руб.— такова стартовая цена на торгах. Размер шага аукциона — 14,3 млн руб., размер задатка для желающих поучаствовать — 57,5 млн руб. Срок подачи заявок — с 21 по 25 сентября, аукцион пройдет 29 сентября этого года.

Помещение, выставленное на торги, было в числе многочисленных объектов недвижимости и прочей собственности, конфискованной государством по решениям суда у членов ОПГ «Махонинские» (признано экстремистским и запрещено в России). Общий объем собственности, изъятой государством, оценивался почти в 4 млрд руб.

В карточке объявления имеются фотографии внутренних помещений бывшего комплекса, в котором на шести этажах и в подвале когда-то располагались концертная площадка и ночной клуб, ресторан, гостиница, боулинг и бильярдный клуб. Сейчас в помещениях нет оборудования, и, по сути, покупателю предлагаются пространства, нуждающиеся в переоснащении и как минимум косметическом ремонте.

Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают цену, которая заявлена Росимуществом, серьезно завышенной, а сам объект сложным по многим параметрам: от возраста и состояния здания (в советские годы в нем располагалась фабрика художественных изделий) до непонятного статуса у соседей, земельного участка под зданием, инженерных коммуникаций и находящихся рядом объектов, ранее составлявших с «Галактикой» единое инфраструктурное целое. Кроме того, покупателя ждут серьезные затраты на реконструкцию в случае перепрофилирования объекта.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает, что по стартовой цене в 287,4 млн руб. у «Галактики развлечений» шансов найти покупателя почти нет.

«Цена указана с НДС: без налога это около 235,6 млн руб., почти в 1,4 раза выше кадастровой стоимости в 171,8 млн руб. Компания, на которую был оформлен весь комплекс, за 2025 год показала выручку около 20 млн руб. Слабый доход объясняется состоянием объекта: в здании бывшей фабрики середины 1980-х, по признанию менеджеров комплекса, почти два десятилетия не делали серьезного ремонта, а реконструкция, объявленная в 2021 году, так и не началась. В 2023 году весь комплекс вместе с участком 1,4 га готовили к торгам в банкротстве с оценкой 265 млн руб., но до продажи дело не дошло, а этим летом из здания съехали последние арендаторы.

Но даже при таком же потоке покупатель получит около 8,5% годовых к цене без НДС до вычета расходов при уровне ключевой ставки ЦБ в 14%. При доходности 18–22%, которую сегодня закладывают покупатели региональной торговой недвижимости, цена без НДС предполагает чистый доход 42–52 млн руб. в год, что в 2,1–2,6 раза больше прошлогодней выручки всего комплекса»,— уверен эксперт.

«Сам объект интересный, и здание для пары поколений челябинцев знаковое, знакомое. И, казалось бы, разместить здесь можно практически что угодно — и производство, и офисы, и какую-то социальную историю, и что-то из индустрии гостеприимства и развлечений (хотя сама «Галактика» давно умерла и тоже неспроста). Коммуникации, пусть и не самые новые, обладают большой мощностью. Но это добавит к и без того серьезным расходам на покупку неизбежные и серьезные, сопоставимые с ценой помещения, траты на перепрофилирование объекта. А еще надо понимать, что будет с участком, с парковками, с соседями. Покупатель должен четко знать, что он будет делать со всем этим счастьем и как вернет свои затраты»,— убежден совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман.

«Локация у объекта отличная. При этом здание такое, что в нем можно обустроить практически все, что угодно,— гостиницу, медицинский центр или клинику, производство, офисы. Но, конечно, придется серьезно вложиться не только в покупку, но и в переоборудование помещения. При нынешней экономической ситуации вряд ли найдется много желающих инвестировать столь серьезные деньги без понимания долгосрочной перспективы»,— считает риелтор, специалист по коммерческой недвижимости Лев Шпайзман.

«Для „Галактики“ рабочий уровень сделки, по нашей оценке, будет в районе цены отсечения: без НДС это около 118 млн руб., почти на треть ниже кадастровой стоимости. И даже на этом уровне круг покупателей узкий: в лот входит только помещение, без земельного участка, а сауна и соседние строения комплекса в него не включены. Для реконструкции с разрешением на строительство сначала придется оформить права на землю, а под офисы, фитнес или медицину еще и договориться о въезде, парковке и сетях с владельцами остальной площадки. Поэтому покупателем станет не арендный инвестор, а региональный игрок с готовым проектом, который заложит стоимость реконструкции и оформления земли в дисконт к цене»,— считает Станислав Ахмедзянов.

Дмитрий Моргулес