Штаб-квартиры остаются пустовать
Что происходит на рынке офисной недвижимости в Москве
Бизнес отказывается от штаб-квартир. Доля офисов под собственное размещение к 2030 году снизится до 11%, прогнозируют аналитики IBC Real Estate. Заметно падает и средняя площадь. Но ротация арендаторов в деловых кварталах Москвы впервые заморозила ставки, собственники готовы даже на дисконт. Сколько стоит офис в Москве? И чего хотят клиенты?
Фото: Иван Водопьянов / Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов / Коммерсантъ
Штаб-квартиры стали слишком дорогими не только для частного бизнеса, но и госкорпораций. Яркий пример — отказ РЖД переезжать в свой небоскреб Moscow Tower в «Москва-Сити». Его даже не смогли продать на аукционе: при стартовой цене в 280 млрд руб. не нашлось интересантов. Единственный вариант избавиться от актива, как говорят брокеры, продавать частями. Но покупателю придется еще делать ремонт, а отделка в этом здании обойдется в 200 тыс. руб. за квадратный метр.
Доля штаб-квартир в проектах девелоперов за последние пять лет снизилась более чем в три раза. Сокращается и объем самих сделок, отметила директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова:
«Компании реже смотрят на консолидацию под крупные штаб-квартиры. Берут паузу до 2027 года либо, если есть текущие задачи, решают их через сервисных операторов путем рассадки бизнеса, а также берут меньшие площади в бизнес-центрах, находящихся недалеко от текущих штаб-квартир.
Арендаторы не готовы подписывать договоры в долгосрочной перспективе по существующим ставкам ни в "Москва-Сити", ни в Ленинградском деловом районе и торгуются».
Те, кто всерьез рассматривает аренду, запрашивают дисконт в 20-25%, делятся собеседники “Ъ FM”. Но договорятся ли стороны и на какой ставке сойдутся, еще вопрос. Между тем доля свободных площадей в столичных бизнес-центрах Москвы продолжает расти, за шесть месяцев 2026-го показатель достиг 7%. И даже на Ленинградском направлении вакансия сейчас составляет 3%, а на северо-востоке и за МКАД, куда тоже переезжал бизнес, уже 20%. Так что торговаться можно.
Но арендаторы сейчас ищут небольшие площади: если до 2022 года параметр средней сделки составлял около 1 тыс. кв. м, то сейчас — 500 кв. м. А под штаб квартиру некоторые компании готовы рассматривать видовые этажи бизнес-центров, пояснил генеральный директор Remain Дмитрий Клапша:
«Если раньше все хотели быть в одном месте, то сейчас бизнес рассматривает возможность перевезти бэк-офис в более дешевые помещения, часть людей перевести на гибридный или удаленный график работы. А вот для фронт-офиса можно подыскать хорошие локации. Сейчас фактически многие компании ищут варианты, при которых арендодатели осуществляют отделку, либо она уже имеется. Хорошая отделка будет стоить где-то 150 тыс. руб. за "квадрат" сейчас».
На фоне охлаждения спроса и все еще высокой ключевой ставки доля доступных к покупке офисов будет только расти. Уже сейчас в Москве она составляет почти 30%. В «Москва-Сити», например, в активной реализации сейчас пять новых офисных проектов. Цена входа покупки, по данным Nikoliers, от 670 тыс. руб. до 1,3 млн руб. за квадратный метр. Девелоперы теперь строят не под заказчика, а на продажу, пояснил партнер консалтинговой компании Ricci Дмитрий Антонов:
«Некоторые игроки рынка понимают, что спрос на помещения, даже на покупку в бетоне минимален, не говоря уже об аренде, и начинают в тестовом режиме предлагать продажу офисных помещений с будущей отделкой. Пока нет однозначного понимания, сколько она будет стоить. Но пара компаний на нескольких своих проектах уже предлагают даже розничную продажу офисов с отделкой.
Даже частному инвестору купить помещение в бетоне менее выгодно, чем приобрести аналогичное, но с отделкой, и реализовать его сразу, например, сдав в аренду после ввода объекта в эксплуатацию».
Стратегия девелопера понятна — построить и сразу реализовать. А вот на вопрос, что делать инвесторам, которые покупали или, возможно, рассматривают сейчас офисы «в нарезку» и в бетоне (их, как оказалось, ни сдать, ни продать), у рынка однозначного ответа нет. Среди идей брокеров — «упаковать» активы в ЗПИФы и реализовать через управляющую компанию либо, как с апартаментами, передать офисы разных собственников в управление.