Старые «квадраты» учтут по-новому
Власти упростят исправление неточностей в данных о площади недвижимости в ЕГРН
Порядок уточнения в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) данных о площади зданий и помещений, которые ставились на учет до 2013 года по старым методикам, планируется упростить — сейчас внесение изменений возможно только при их реконструкции или из-за реестровой ошибки. Правительство внесло в Госдуму законопроект, позволяющий корректировать такие данные без проведения реконструкции объектов — на основании технического плана. По словам экспертов, существующие расхождения между фактической площадью и сведениями в ЕГРН могут заметно осложнять сделки с недвижимостью.
Фото: Дмитрий Духанин / Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин / Коммерсантъ
Правительство внесло в Госдуму законопроект, упрощающий порядок уточнения в ЕГРН площади зданий, сооружений и находящихся в них помещений. Инициатива касается объектов, учтенных до 2013 года по старым методикам бюро технической инвентаризации (БТИ). Как отмечается в пояснительной записке к проекту, сейчас уточнение параметров такой недвижимости законодательно не предусмотрено, но на практике «возникает необходимость приведения содержащихся в ЕГРН сведений в соответствие фактическим данным».
Законопроект, как пояснил глава Росреестра Олег Скуфинский, предполагает, что для внесения правок будет достаточно технического плана от кадастрового инженера при условии его совпадения с имеющимся в архивах службы поэтажным планом.
В Росреестре “Ъ” сообщили, что мера направлена на снижение административной нагрузки, она «положительно отразится на качестве данных ЕГРН и позволит изменять площади объектов без выполнения работ по реконструкции».
До 2013 года не было единой методики расчета площади объектов, из-за чего в документах на один и тот же объект встречаются расхождения (например, в техпаспорте БТИ и в техплане для кадастрового учета). Сейчас изменить площадь в ЕГРН можно только после реконструкции (предполагает изменение ключевых параметров здания — площадь, высота) или в случае ошибки в реестре. Для подтверждения проведения реконструкции собственник должен представить проектную документацию и разрешение на строительство, что в случае со старым фондом не всегда осуществимо.
Также законопроект предусматривает упрощенный порядок внесения в ЕГРН «ценообразующих» данных — о годе ввода в эксплуатацию (по оценкам Росреестра, они отсутствуют в отношении более 6 млн ранее учтенных объектов) и материале наружных стен (более 700 тыс.). Как отмечается в пояснительной записке, отсутствие этой информации может привести к ошибкам при определении кадастровой стоимости и снижению качества оценки. Данные предлагается вносить в ЕГРН без подготовки техплана — по заявлению собственника или самим Росреестром.
Судебная практика, говорит управляющий партнер юркомпании «Правый берег» Радмила Радзивил, показывает, что расхождения могут быть очень существенными — например, встречалась разница между сведениями ЕГРН и БТИ в более 100 кв. м. Как поясняет президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков, по старым методикам БТИ, например, в общую площадь жилья включались балконы и лоджии, но с 2013 года они перестали учитываться — это создает расхождения для 65% квартир в домах 1970–2000-х годов постройки. По его словам, на фоне роста продаж вторичного жилья потребность в уточнении метража приобретает «массовый характер».
Как поясняет первый заместитель гендиректора фонда «Институт экономики города» Виктор Агеев, из-за «исторических» расхождений у граждан возникают сложности при сделках с недвижимостью или при ее легализации. Для бизнеса, добавляет он, это создает неопределенность при оценке активов, ведет к дополнительной административной нагрузке и расходам. Отсутствие данных, например, о годе постройки в ЕГРН, говорит Виктор Агеев, напрямую влияет на кадастровую стоимость недвижимости и, соответственно, на налог на имущество — «это создает неравенство между собственниками, когда одни платят справедливо, другие — нет». При этом, по словам эксперта «ССП-Консалт» Екатерины Григоренко, существует риск того, что недобросовестные собственники могут маскировать самовольные пристройки под уточнение площади, чтобы избежать штрафов. Кроме того, добавляет она, уточнение площади в большую сторону может привести к росту кадастровой стоимости, а значит, и налога.