Петербург иногда воспринимается как город-текст, населенный не столько живыми людьми, сколько литературными и историческими персонажами. Жить в музее — занятие на любителя. Престижно, но не всегда удобно. Соседство со знаменитостями может служить опознавательным знаком престижного и комфортного квартала — а может и доставлять дополнительные хлопоты.
Рынок для своих
По практически единодушному мнению риэлтеров, отдельного сегмента "исторических" квартир в Петербурге нет. Он существует как часть рынка, причем интересы продавцов и покупателей, как правило, не совпадают.
По мнению Сергея Дроздова, генерального директора агентства "Петербургская Недвижимость", "исторические" квартиры в настоящее время на рынке редкость: "Это жилье в домах, которые представляют архитектурную ценность и построены известными мастерами; квартиры, где жили знаменитости, плюс видовая недвижимость в наиболее популярных и интересных домах. Почти все такие квартиры уже расселены, и в продаже почти не появляются, а расходятся среди "своих". Если они выходят на рынок, тот цены на них уже изрядно "заряжены"".
По словам Сергея Дроздова, нет отбоя от желающих приобрести "историческую" квартиру в некоторых домах на Мойке (особенно популярны видовые квартиры рядом с Невским и с музеем-квартирой Пушкина), на Дворцовой набережной (здесь любые предложения уникальны), на Каменноостровском проспекте. Кроме того, "исторические", интересные и популярные квартиры есть на Староневском проспекте.
Специалист АН "Итака" Татьяна Акгаева отмечает постоянный интерес покупателей и к отдельным известным домам (к таким, например, как дом Бенуа на Каменноостровском, 26-28; Толстовскому дому на улице Рубинштейна, 15-17; к домам N 5 и N 17 на Таврической, сооруженным по проектам А. Хренова и др). По мнению Татьяны Акгаевой, покупателям интересна не только квартира, где проживал известный человек, но и другие квартиры в этом доме. Повышенным спросом пользуются квартиры в доме N 5 по Итальянской улице, где жила балерина Анна Павлова. Несомненный интерес вызывает жилье в доме N 31/6 по набережной Мойки (бывший дом Шувалова): квартира 8 принадлежит семье Анатолия Собчака, 13-ю купил Михаил Боярский.
Звездная боязнь
Однако надо учитывать, что "исторический спрос" — во многом миф, созданный и поддерживаемый самими риэлтерами.
"Практически нет таких клиентов, которые приходили бы и говорили: "Я хочу квартиру с историей"",— говорит генеральный директор АН "Бекар" Ирина Гудкина. "Покупателей-коллекционеров я не встречала,— подтверждает Мария Сорокина, руководитель петербургского отделения "Миэль".— Преобладает рационализм. Любителей антиквариата становится все меньше".
Настороженность большинства покупателей по отношению к такому жилью обусловлена рядом факторов.
Во-первых, запросы продавца нередко бывают неадекватны. Так, владелец квартиры в одном из домов на улице Марата рассчитывал получить за свое жилье по $15 000 за кв. м. Он объяснял завышенную (на $4000-5000 по отношению к рыночной) цену тем, что в этом же подъезде — частный музей, организованный Галиной Вишневской...
"Люди, готовые платить по $15 000 за кв. м, конечно, есть. Но за эти деньги они хотят получить парковку, охрану, однородный социум. И сейчас им есть из чего выбирать. Одного авторитета Вишневской для обоснования такого ценника недостаточно",— комментирует Мария Сорокина.
Во-вторых, знаменитые адреса привлекают, скажем так, разных людей. И близкий уровень доходов еще не означает общности взглядов на комфортное проживание. Например, дом на углу Тверской и Таврической известен не только знаменитой "Башней" Вячеслава Иванова, где бывали и Блок, и Ахматова. В последние годы квартиру на верхнем этаже занимал "авторитетный" бизнесмен Владимир Кумарин. Лишь недавно ему пришлось сменить место жительства на менее комфортные апартаменты. В знаменитом доме Лидвалей (Каменностровский, 1) квартировал ныне покойный Константин Яковлев (более известный как Костя Могила).
В Толстовском доме на улице Рубинштейна продавали квартиру Розенбаума. Ирина Гудкина предложила этот вариант одной из своих покупательниц. Та отказалась, объяснив: "Я навела справки, здесь много крутых, постоянные споры — кто, где поставит машину. Я не хочу жить на вулкане".
В-третьих, соседство с "действующими" знаменитостями может обернуться для соседей лишними хлопотами. Дом Бенуа на Каменностровском облюбовал для жительства один из видных деятелей петербургского парламента. Соседи недовольны: охрана, во внутреннем дворике отгорожено место для депутатского автопарка. На проспекте Смольного, 6, поселились другой депутат и крупный чиновник городской администрации. Третий год продолжается судебная тяжба: VIP`ы затеяли обустройство мансард, не спросив остальных жильцов.
Наконец, можно столкнуться и с охранными ограничениями. Конечно, лестно жить в доме, где камин делал не кто-нибудь, а Михаил Врубель (дом Баженова на улице Марата, 72). Но с другой стороны, каждый раз придется запрашивать разрешения КГИОП, когда возникнет необходимость забить в стену гвоздик.
Антикварные метры
Если оставить "за скобками" традиционные придыхания насчет культурной столицы, то выяснится, что и покупатели, и продавцы действуют достаточно рационально.
Для продавцов ярлык с громким именем — хороший рекламный ход, возможность правильно позиционировать свой товар. "Мемориального рынка как такового нет, но квартиры и дома "с родословной" клиенты лучше запоминают",— констатирует Владимир Федоров, директор VIP-департамента компании "Адвекс".
А для покупателя "родословная" ценна не столько сама по себе, сколько как интегрированный признак качества жилья. Так уж исторически сложилось, что известные люди селились преимущественно в хороших местах.
Для знающего человека достаточно услышать: "наркомовский дом" — и не надо подробного описания, ясно, что речь идет про дома 206-208 по Московскому проспекту, построенные архитектором Ноем Троцким для "слуг народа", когда речь еще шла о перемещении административного центра в южную часть города. Одна-две квартиры на площадке, комната для прислуги при кухне, даже подземный ход к зданию на Московском, 212, куда должен был переехать горком партии. Или "дом МТС" на Петровской набережной, в котором жили и писатель Федор Абрамов, и артист Кирилл Лавров... Или дом-"синяк", также построенный для партийной номенклатуры.
Сейчас на продажу выставлена квартира в доме Набокова (Адмиралтейская набережная, 10): 7-комнатную квартиру с роскошным видом на Неву и с отдельной мраморной лестницей владельцы готовы уступить за 250 млн рублей. И что здесь важнее: громкое имя или собственный вход с набережной?
Продается и квартира в доме на Невском, 13/19, связанная с именем Грибоедова. Здесь он жил в квартире своего приятеля, графа Завадовского. Они вместе участвовали в знаменитой "дуэли четырех". Однако, как отмечает Владимир Федоров, наличие исторических моментов — во втором десятке факторов, влияющих на решение о покупке: "Народ не особенно клюет на историю. Людей больше волнует входная группа и место для парковки".
Хотя, конечно, случаются исключения. Ирина Гудкина вспоминает покупателя, которому непременно нужно было жилье с отпечатком имперской эпохи. И неважно — сталинской, николаевской или петровской. Главное, чтобы империя. Может, чудак. А может быть, просто дальновидный человек.
Руководитель финансовой компании "Филинъ" Владимир Медведев отмечает, что инвестиционные характеристики (выгоды и риски) такой покупки сопоставимы с приобретением антиквариата: "Для инвестора есть риск ухудшения ликвидности (скорости продажи) и занижения цены, если не найдется истинный ценитель этой "звездности". С другой стороны, если таковой найдется, то можно заработать и сверхприбыль".