Назло продажам
Девелоперы увеличили выплаты топ-менеджменту, несмотря на снижение выручки
В первой половине 2026 года крупные застройщики страны, включая ПИК, «Самолет», ЛСР, А101, ухудшили показатели прибыли либо вовсе показали убытки, а их суммарная выручка сократилась на 12,1% по сравнению с первым полугодием 2025 года. В основном это объясняется снижением продаж новостроек в Москве — на 27%. Однако это не помешало получить топ-менеджменту строительных холдингов щедрые вознаграждения: суммарно за полугодие они увеличились более чем на треть.
Фото: Алексей Зотов / Коммерсантъ
Фото: Алексей Зотов / Коммерсантъ
Пределы возможного
В январе—июне 2026 года восемь крупных застройщиков, отчитывающихся по МСФО, совокупно сократили выручку на 12,1% год к году, до 699,8 млрд руб., подсчитал “Ъ” на основе отчетностей компаний. Серьезнее всего выручка снизилась у группы «Самолет» — на 31,3% год к году, до 117,4 млрд руб. (см. таблицу). Следом идут А101, сокративший показатель на 18,2%, до 60,4 млрд руб., ПИК, выручивший 290,1 млрд руб. (меньше на 11,6%), и «Эталон» (снижение на 9,6%, до 54,4 млрд руб.).
Финансовые показатели российских застройщиков в январе—июне 2026 года
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: подсчеты “Ъ” на основе отчетности компаний по МСФО.
Девелоперы пострадали от снижения спроса на новостройки в Москве. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в январе—июне 2026 года продажи строящегося жилья в столице сократились на 27% год к году, до 1,3 млн кв. м. Исследуемые компании работают преимущественно в Москве, но у них есть и проекты в других российских регионах, где рыночная ситуация лучше. В целом по стране девелоперы увеличили продажи на 6%, до 10,8 млн кв. м, выручив 2,3 трлн руб., на 11% больше год к году.
Некоторым девелоперам удалось нарастить выручку, несмотря на кризис на рынке новостроек. Например, выручка GloraX выросла на 44,4%, до 27 млрд руб., «Пионера» — на 12,4%, до 31,7 млрд руб., «Инграда» — на 8%, до 21,7 млрд руб., ЛСР — на 0,7%, до 97,1 млрд руб. Рост выручки показывают те застройщики, которые диверсифицировали строительство с прицелом на разнообразие сегментов жилья, поясняет младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик. Она напоминает, что в премиуме меньше зависимость покупателей от условий ипотечных и тем более льготных программ. Начальник аналитического отдела «Риком-Траст» Олег Абелев также объясняет это региональной диверсификацией, в частности, у GloraX, который нарастил портфель проектов в Нижнем Новгороде, Казани и других городах.
Результаты по чистой прибыли еще более удручающие. Все проанализированные “Ъ” девелоперы либо сократили прибыль, либо получили убыток.
Группа ЛСР получила убыток 57,6 млрд руб., в 23 раза больше, чем годом ранее. В компании это объяснили признанием обесценивания по некоторым активам, а также выросшими процентными выплатами по кредитам.
Убыток «Самолета» составил 22,3 млрд руб. против чистой прибыли в 1,8 млрд руб. годом ранее, «Пионера» — 2,3 млрд руб. против чистой прибыли в 96 млн руб., «Эталона» — 13,2 млрд руб. (на 6,4% меньше год к году). Чистая прибыль «Инграда» сократилась на 73%, до 1 млрд руб., А101 — на 53,7%, до 6,3 млрд руб., группы ПИК — на 49,8%, до 14,7 млрд руб., GloraX — на 30,4%, до 1,6 млрд руб.
В GloraX уточнили “Ъ”, что результаты прошлого года были обусловлены не только операционными результатами бизнеса, но и разовым эффектом от сделки по приобретению ГК «Жилкапинвест», который был отражен в отчетности. В «Инграде» также ссылаются на эффект высокой базы: в первой половине 2025 года компания получила разовый доход от продажи непрофильных активов.
Удорожание проектного финансирования и корпоративных кредитов и охлаждение спроса выливаются в снижение чистой прибыли или получение чистого убытка застройщиками, поясняет Мария Волик.
Суммарные финансовые обязательства крупных застройщиков возросли незначительно — на 3,1% год к году, до 4,1 трлн руб., подсчитал “Ъ”.
Серьезнее всего показатель увеличился у «Самолета» — на 14,3%, до 1,1 трлн руб. Группе А101 удалось сократить обязательства на 14,4%, до 224,6 млрд руб., «Эталону» — на 10,1%, до 298,6 млрд руб., остальные игроки увеличили показатель в пределах 0,7–5,2%. Застройщики, у которых значительный объем долга сформирован за счет покупки земли, а старты продаж проектов откладываются, вынуждены нести повышенные процентные расходы, добавляет эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Антон Тренин.
«Самолет» при этом агрессивно увеличивал долг, напоминает Олег Абелев. Высокая финансовая нагрузка даже вынудила компанию обратиться за помощью к государству: застройщик просил предоставить льготный кредит в размере 50 млрд руб. Однако власти отказали в помощи. В «Самолете» уверяют, что ведут активную работу над снижением финансовой нагрузки, в частности, сейчас идут переговоры с банками-партнерам по улучшению условий кредитов. С начала года корпоративный долг группы снизился на 6%, уточняют там.
Выплаты топ-менеджерам
Несмотря на кризис продаж на рынке новостроек, акционеры застройщиков нередко шли на увеличение выплат руководящему персоналу. В январе—июне 2026 года суммарные выплаты восьми крупных застройщиков, по подсчетам “Ъ”, выросли на 36,6%, до 5,5 млрд руб. ЛСР выплатил топ-менеджерам 1,8 млрд руб., что в 2,7 раза больше год к году. А101 нарастил выплаты в 2,3 раза, до 299 млн руб. (см. график). Только «Самолет» сократил выплаты руководящему персоналу на 44,6%, до 460 млн руб.
При этом в прошлом году тенденция была противоположной. В 2025 году девелоперские компании урезали вознаграждения топ-менеджерам почти на 30% (см. “Ъ” от 6 мая). Тогда это объяснялось кризисом на рынке новостроек.
Сегодня на рынке возник дефицит квалифицированных топ-менеджеров, поясняет коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин. В GloraX объясняют рост выплат топ-менеджменту успешным годом для компании. При этом там признали, что отношение коммерческих и управленческих расходов к выручке осталось неизменным, что говорит о сохраняющемся жестком контроле над издержками. В «Инграде» говорят, что в отчетности компании приведена сумма вознаграждений ключевого управленческого персонала всей ГК Sminex, в которую входит девелопер.
В «Самолете» объясняют снижение выплат руководителям общей работой по оптимизации расходов. В первом полугодии 2026 года коммерческие расходы были сокращены на 30% год к году. Компания могла решить сокращать расходы перед сменой акционеров, не исключает гендиректор рекрутингового агентства ProPersonnel Татьяна Долякова. В августе 2026 года фонд «Горизонт» наследников основателя группы «Самолет» Михаила Кенина продал почти весь свой пакет в девелоперской компании. 18% в холдинге перешло казахстанскому фонду Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC под управлением Fonte Capital LTD.