Если семейную ипотеку отменят
Директор агентства недвижимости и инвестиций «1983» Марина Коротова — о парадоксах ипотечного рынка в Воронеже
Рост ипотечных выдач в Воронежской области в первом полугодии 2026 года на 50% (до 27,3 млрд руб.) директор агентства недвижимости и инвестиций «1983» Марина Коротова связывает прежде всего с январским ажиотажем из-за изменения условий семейной ипотеки и низкой базой 2025 года. Рыночная ипотека сегодня практически недоступна для среднестатистической семьи из-за платежей в 80–100 тыс. руб.; наиболее приемлемым инструментом остается семейная ипотека. При этом покупатели ждут дальнейшего изменения ее условий. О том, как возможное сокращение господдержки может сказаться на рынке жилья и строительной отрасли,— в колонке Марины Коротовой.
Фото: личный архив
Фото: личный архив
— Статистика по росту ипотечных выдач в Воронежской области в первом полугодии 2026 года на 50% (до 27,3 млрд руб.) требует осторожной трактовки. Такой резкий всплеск могли дать два фактора — низкая база 2025-го и ажиотаж января. При этом ипотечный сегмент рынка, по моей оценке, во многом держится на одной госпрограмме, и при сокращении ее масштабов мы можем увидеть глубокий спад.
Если говорить о моей практике, то в прошлом году я свела годовые показатели и впервые за 12 лет работы увидела, что доля ипотечных сделок в их общем объеме составила 47%. Обычно она достигала 70–98%. То есть покупать за наличные стали чаще, перекладывая денежные средства из банков в «кирпичи». Это показывает, насколько изменилась структура сделок в нашей практике.
При этом в январе был серьезный ажиотаж. Мы знали, что с февраля условия семейной ипотеки изменятся. Раньше супруги могли оформить отдельные льготные кредиты до 6 млн руб., а теперь семья может воспользоваться программой только один раз. Поэтому в январе воронежцы спешили оформить кредиты.
Один из заметных трендов этого года в практике агентства — досрочное погашение ипотеки. Раньше при льготной ставке 6% заемщики могли держать деньги на вкладах под 14–15% и зарабатывать на разнице. Сейчас, по моим наблюдениям, часть из них стала направлять накопления на досрочное погашение, чтобы снизить переплату по кредиту.
Что касается доступности, то рыночную ипотеку сейчас берут только в крайних случаях, когда не хватает относительно небольшой суммы — миллиона или двух. Если взять 5 млн руб. на однокомнатную квартиру в популярном районе Воронежа, ежемесячный платеж при ставке 17–22% составит от 80 тыс. до 100 тыс. руб. Таких зарплат в городе не так много. Поэтому наиболее доступной остается семейная ипотека с платежом около 30 тыс. руб. Но воспользоваться ей могут не все семьи.
Теперь главный вопрос: что будет, если семейную ипотеку отменят? Риск изменения программы есть, поскольку государство расходует бюджетные средства на субсидирование ставки, компенсируя банкам разницу с рыночными условиями. Но если сократить поддержку, продажи могут упасть, а строительная отрасль — это существенная часть ВВП и поступлений в казну. Застройщики сейчас работают с проектным финансированием: стройку кредитуют банки, а деньги покупателей хранятся на счетах эскроу до ввода дома. Многие проекты запускались в расчете на спрос, поддержанный семейной ипотекой, поэтому его резкое падение может осложнить их реализацию.
Вопрос в том, насколько государство готово сократить расходы на семейную ипотеку, не допустив резкого спада в строительной отрасли. Здесь, наверное, виднее финансистам и экономистам, которые считают бюджет.
По данным нашего агентства недвижимости и инвестиций «1983», в 2026 году доля ипотечных сделок в компании составляет около 51%, тогда как 49% покупателей приобретают жилье без привлечения кредитов, используя накопления, средства от продажи недвижимости или деньги с депозитов. Сделок с трейд-ином — обменом имеющегося жилья на новое с доплатой — у нас сейчас порядка 17%, хотя раньше их доля доходила до 30%. Этого недостаточно, чтобы обеспечить необходимый застройщикам объем продаж.
Недавно среди клиентов нашего агентства появилась новая категория покупателей — получатели выплат в связи с гибелью или ранением военнослужащих. Они приобретают в основном малогабаритные квартиры. Раньше в нашей практике таких сделок не было. Эта группа также поддерживает спрос, но не меняет ситуацию в целом.