КРТ ждет перемен

Правовые и регуляторные аспекты проектов комплексного развития территорий стали основной темой дискуссии в рамках прошедшего в Перми форума «Города Будущего». В обсуждении приняли участие представители федеральных и региональных властей, крупнейшие застройщики. Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев предложил расширить возможности корректировки условий проектов КРТ и создать единый механизм координации всех участников комплексного развития территорий.

Проекты комплексного развития территорий сегодня являются основным механизмом реновации российских городов. В активной стадии реализации находится более 1,3 тыс. проектов общей площадью 26,9 тыс. га по всей стране. Сроки исполнения таких проектов – от 10 до 20 лет. Учитывая масштабы застройки и длительный период реализации проектов, застройщики сталкиваются с рядом проблем, механизм решения которых еще не до конца отработан.

С предложением о расширении возможностей корректировки условий проектов КРТ на форуме «Города будущего», который состоялся в Перми, выступил генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев. Сегодня компания является одним из крупнейших операторов КРТ. В Перми ГК «КОРТРОС» реализует несколько проектов: самый масштабный – СИТИ (в него входят кварталы «Ультима СИТИ», «Арт СИТИ» и «Парк СИТИ», «Пермь СИТИ») и проект жилой застройки на Пионерской улице.

Выступая на форуме, Станислав Киселев обратил внимание на то, что проекты КРТ рассчитаны на длительный срок – восемь-десять лет. За это время могут существенно измениться условия их реализации, в том числе потребность в социальной инфраструктуре, обязательства муниципалитетов и возможности подключения к инженерным сетям.

«Мы сталкиваемся с объективными обстоятельствами, которые меняют смысл, содержание и логику реализации проектов, в первую очередь с точки зрения обязательств», – отметил Станислав Киселев. В качестве примера он привел демографическую ситуацию. В перспективе десяти лет возможен рост рождаемости, и в таком случае возникнет необходимость увеличения количества детских садов, которые сейчас проектами КРТ не предусмотрены.

Пока механизм КРТ только начинает свои первые серьезные шаги, нужно предусмотреть возможность для корректировки не только сроков, но и самих обязательств», – считает девелопер. По его мнению, можно сформулировать перечень объективных обстоятельств, которые бы позволяли региональным властям вносить изменения в заключенные соглашения. Такая мера позволит оперативно адаптировать проекты под меняющиеся условия.

Вторым значимым вопросом доработки механизма КРТ является координация всех участников проекта. Сегодня каждая из сторон – власти, застройщик и ресурсоснабжающие организации – отвечают только за свою зону работы, не имея единого центра принятия решения. «Сейчас застройщик, муниципалитет, региональные органы власти и ресурсоснабжающие организации отвечают каждый за свой участок работы, однако единого центра, который мог бы синхронизировать их действия и отвечать за достижение общего результата, фактически нет», – подчеркнул девелопер.

Для решения этой проблемы необходимо закрепить конкурентные обязательства за всеми сторонами процесса – органами власти и ресурсоснабжающими организациями, а не только за девелоперами. Особенно это касается ресурсоснабжающих организаций, которые занимаются вопросами технологического присоединения новых объектов к сетям ЖКХ и напрямую влияют на сроки реализации проектов. Кроме того, внутри системы государственного управления должен появиться уполномоченный руководитель, который сможет координировать действия всех участников проекта и отвечать за исполнение принятых решений.

Генеральный директор «КОРТРОС» также обратил внимание на необходимость пересмотреть вопросы, связанные с созданием и передачей социальной инфраструктуры в рамках КРТ. Девелопер предложил рассмотреть возможность учета расходов на создание социальной инфраструктуры для целей налога на прибыль по мере их возникновения, а не только в момент формирования и передачи объекта. Это позволит перераспределить нагрузку во времени без сокращения объема налоговых поступлений. «Если в рамках КРТ будет гибкость, у нас будет возможность прийти к результату с успехом», – подытожил Станислав Киселев.

Предложения поддержали крупнейшие федеральные застройщики. О необходимости смягчения условий реализации КРТ высказались представители федеральных застройщиков «Железно», «Девелопмент-Юг».

«Мы находимся под давлением внешней среды, под давлением внешнего рынка, текущей макроэкономики. Поэтому баланс интересов должен быть. Хотелось бы большую гибкость механизма КРТ, чтобы мы могли безболезненно для всех смещать сроки производства работ вправо. Если нам не нужен тот ритм, который был заложен ранее, то нам не нужны и соответствующие затраты. Потому что это не будет востребовано», – пояснил управляющий директор региональных проектов ГК «Самолет» Алексей Федоров. В то же время он отметил, что, несмотря на текущие сложности, для клиентов проекты, возведенные в рамках КРТ, остаются самыми привлекательными благодаря обеспеченности таких жилых комплексов всей необходимо инфраструктурой и сервисными функциями для самых разных сценариев жизни.

Директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич, подводя итоги пленарной дискуссии, пообещала, что все предложения будут взяты в работу. Однако она подчеркнула, что «строители должны быть стойкими и противостоять тем обстоятельствам, которые есть». «Не надо забывать, что КРТ – тот механизм, который позволяет строить там, где по основным документам нельзя. Есть несоответствие генплану, правилам землепользования и застройки, ограничение правами третьих лиц, ПЗЗ. Механизм КРТ разрешил нам вовлекать такие земельные участки в оборот. Мы делаем максимально, чтобы любые объекты могли быть преобразованы и создавать лучшую среду», – отметила Мария Синичич.

Заместитель министра экономического развития РФ Святослав Сорокин в рамках одного из пленарных заседаний форума также отметил готовность властей работать над снятием ограничений для ускорения реализации проектов. «У нас есть необходимые инструменты, чтобы лишние барьеры убирать. Мы открыты к диалогу», – подчеркнул он.

Станислав Киселев, в свою очередь, обратил внимание на неравное развитие территорий. Сегодня малые города серьезно отстают в развитии от крупных мегаполисов, где проекты КРТ стали нормой. Он рекомендовал рассматривать механизмы КРТ как способ пространственного развития – такой подход способен дать качественный скачок в развитии регионов, трансформируя малые города в самостоятельные экономические центры.

Генеральный директор «КОРТРОС» предложил направлять 5–10% от обязательств застройщиков по проектам КРТ на поддержку малых городов. Это позволит создавать рабочие места и формировать точки притяжения для частного капитала. Такая поддержка локальной экономики даст территориям импульс для роста и обеспечит долгосрочный эффект их развития.

«Представьте, сколько рабочих мест и инфраструктурных объектов мы могли бы совместно создать в городах Пермского края, если часть средств, которые вкладывает застройщик в рамках проектов КРТ, направлять на развитие этих территорий», – отметил Станислав Киселев. По его мнению, именно системная работа над развитием малых городов даст возможность для устойчивого развития всей страны.

Губернатор Пермского края Дмитрий Махонин идею девелопера поддержал. Он отметил, что функция администрации – следить за балансом интересов разных территорий. Как пояснил губернатор, обязательства застройщика по созданию социальной инфраструктуры в столице Прикамья высвобождают средства краевого бюджета для развития отдаленных территорий. Реализация проектов КРТ в Перми позволяет перенаправлять ресурсы в муниципалитеты.

Кроме того, как отметил Дмитрий Махонин, сегодня в Пермском крае заключен уже 51 проект КРТ, и в планах – тиражировать этот механизм по всему региону. Сегодня КРТ позволяет не только строить качественное жилье, но и обновлять инфраструктуру и сокращать объемы аварийного жилого фонда. Так, благодаря КРТ в Прикамье будет расселено примерно 15% аварийного жилого фонда.

АО «СЗ «КОРТРОС-Пермь»

Реклама