Вышли из строя

Администрация Перми не смогла взыскать деньги за аренду земли с двух компаний, которые планировали построить Мотовилихе, в микрорайоне Ива, гипермаркет «Леруа Мерлен» в рамках инвестпроекта на 938 млн руб. Ответчики получили в аренду земельный участок по льготной цене — 1 руб. за гектар. Также они вложили более 79 млн руб. в строительство инфраструктуры. В итоге инвестиционное соглашение было расторгнуто, а власти решили потребовать арендную плату уже по рыночной цене. Эксперты отмечают, что решение суда было принято обоснованно, но потребовать возмещения за нереализованные проекты теперь могут уже краевые власти.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С иском к ООО «Мегастрой-П» и ООО «Ива-Инвест» департамент земельных отношений администрации Перми обратился в начале текущего года. Как следует из документов суда, в 2020 году стороны договорились о строительстве магазина «Леруа Мерлен» в рамках приоритетного инвестиционного проекта. Власти предоставили предпринимателям участки в микрорайоне Ива площадью свыше 8,3 тыс. кв. м и 5 тыс. кв. м в аренду по цене 1 руб. за 1 га. Взамен инвесторы взяли на себя обязательства вложить в проект более 938,3 млн руб., создать 207 рабочих мест. В проект неоднократно вносились изменения. После ухода из России бренда «Леруа Мерлен» на участке в Мотовилихинском районе Перми решили возвести ТЦ «Мегастрой» и «Магазин садовой мебели». Взамен льготной аренды ООО «Ива-Инвест» инвестировало в инфраструктуру. Согласно материалам дела, общество профинансировало строительство разворотного кольца на Ивинском проспекте, потратив более 79 млн руб.

В итоге проекты по строительству торговых центров реализованы не были. В июле прошлого года Агентство инвестиционного развития Пермского края направило ООО «Мегастрой-П» и ООО «Ива-Инвест» уведомление о расторжении соглашения. При этом стоимость аренды представители агентства пересчитали, указав, что обе компании должны свыше 81,3 млн руб. В исковом заявлении чиновники указали, что основанием пересмотра ставки по арендной плате является прекращение действия соглашения, а также фактический отказ ответчиков от проекта по строительству торговых центров. В то же время иск к обоим ответчикам был предъявлен на сумму чуть более 12,2 млн руб.

ООО «Мегастрой-П» и ООО «Ива-Инвест» с предъявленными требованиями не согласились, эту позицию разделил и суд. Как указано в определении, истец не представил доказательств того, что при заключении договора арендаторы рассчитывали платить рыночную стоимость за этот участок. Кроме того, ООО «Ива-Инвест» исполнило обязанности по инвестированию в инфраструктуру. «Гражданское законодательство не предусматривает возможность изменения расторгнутого договора на прошлое время, тем более с даты, предшествующей дате наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора»,— указывается в судебном акте.

Как полагает управляющий партнер «ВМ-Право и Консалтинг» Владимир Чувашов, суд обоснованно придал значение тому, что арендаторы использовали участок по назначению и фактически осуществляли инвестиции. Рыночная стоимость аренды была определена лишь в 2025 году и затем распространена на отношения, возникшие ранее. «Практика, при которой публичный орган сначала предоставляет инвестору землю на льготных условиях, а затем собственным решением создает основание для перерасчета аренды по рыночной стоимости, делает условия инвестирования непредсказуемыми»,— говорит эксперт.

Адвокат BFL Антон Кравченко считает, что решение первой инстанции является хорошим примером, когда суд действительно пытается соблюсти баланс между частным и публично-правовым интересами. «В отсутствие прямого закрепления в договоре аренды условий о перерасчете ставки, в случае расторжения договора в одностороннем порядке, законодательство не дает возможности произвольно менять условия о стоимости аренды за прошедшие периоды»,— говорит господин Кравченко. По его словам, суд верно указал, что ни один из арендаторов не давал согласия на подобное изменение как при заключении договора, так и в ходе его исполнения. «Справедливым выглядит и довод суда о том, что неисполнение арендаторами своих обязательств по инвестиционным контрактам, заключенным с иным субъектом, не может являться основанием для повышения ставки арендной платы до рыночной, ведь департамент земельных отношений не являлся стороной инвестиции»,— поясняет эксперт. Он не исключает, что теоретически требования к компаниям может предъявить агентство инвестиционного развития края, поскольку условия соглашения о строительстве ТЦ так и не были исполнены.

Дмитрий Астахов