Около месяца назад на телевидении появилась реклама, сулящая буквально всем желающим квартиру в Москве — и всего за пятьсот долларов. Так заявило о своем рождении акционерное общество "Жилстройкомитет". Его реклама отличалась от хорошо знакомых пользователям столичного метро объявлений "Северного товарищества" (помните "квартиру за 350 тыс. рублей"?). То есть, стоимость была столь же ирреальна, но если не очень доброй славы "Северное товарищество" предлагало эту самую квартиру "уже сейчас", "Жилстройкомитет" в рекламе о сроках не говорил ничего.
Корреспондент Ъ, знающий о жилищных проблемах не понаслышке, решил познакомиться с программой "Жилстройкомитета". Результаты этого знакомства, надеемся, помогут читателям самостоятельно решить, становиться ли им участниками этой программы.
АО "Жилстройкомитет" зарегистрировано 23 августа 1993 года в Москве. Уставный капитал — 5 млн рублей. Основное направление деятельности — жилищное и капитальное строительство. Декларированные учредители-- АМО ЗиЛ, межрегиональное АО "Возрождение", АО "Морские системы Сухого", ВПО "Зарубежнефтегазстрой", акционерный коммерческий банк "Независимость", АО "Стройкомплект".
Мно-о-гая ле-ета!
Обращение в "Жилстройкомитет" изначально казалось беспроигрышным: в лучшем случае куплю квартиру, в худшем — напишу статью.
Набираю указанный в телерекламе номер. Слышу автоматизированный девичий голос: "Заплатив только первоначальный взнос, через несколько лет вы можете стать обладателем... Дополнительную информацию — у агентов по адресу..." Ага. Во-первых, взносы могут быть первоначальными. Во-вторых, "через несколько лет". В-третьих, адрес. Еду по адресу.
Первый этаж новенького жилого дома практически в центре столицы. Очаровательные девушки-агенты, объясняющие немногочисленным (вечер, наверное) клиентам примерно следующее.
— Вы можете заключить с "Жилстройкомитетом" договор о сдаче ему в наем денежных средств. В обмен на эти средства через определенное время вы получите квартиру с нужным вам количеством комнат. Минимальная "поднаемная" сумма — $500, максимальная — 57% от средней стоимости выбранной вами квартиры. Средняя стоимость рассчитана специалистами "Жилстройкомитета" и составляет: для однокомнатной квартиры — $17404, четырехкомнатной — $56 тыс. Заплатив только "минимум", вы получите однокомнатную через 16 лет, а четырехкомнатную — через 21,08 года. При единовременной выплате 57% процентов любую квартиру вы получите уже через 3 года. В этом случае 43% "Жилстройкомитет" берет на себя. Существуют и промежуточные варианты. Вот, пожалуйста, таблица.
— А каковы гарантии?
— Моральные — доброе имя наших учредителей, сами понимаете. Что касается материальных, то ваш взнос может быть застрахован в страховой ассоциации "Лотос". Кроме того, гарантом может выступить Московский национальный банк, очень солидный и крупный.
После беседы с агентом, признаюсь, желания получить супердешевую квартиру лет через 15-20 у меня так и не появилось. Как говорил Ходжа Насреддин: "Или я..., или эмир..., или ишак..." Но трехгодичный вариант интерес вызвал, правда, уже чисто журналистский — за счет чего "Жилстройкомитет" собирается сократить стоимость жилья на 43%?
С этим вопросом я обратился к Александру Крюкову, заместителю генерального директора АО. И с удовлетворением обнаружил, что руководство фирмы (еще одно отличие от "Северного товарищества") легко идет на контакт с прессой.
"Длинные деньги и большие объемы"
Энтузиазм — страшная сила. В этом меня еще раз убедили результаты первой встречи с руководителями "Жилстройкомитета". Горячность, с которой они отстаивали свою концепцию решения жилищной проблемы, вызывала невольное уважение. Смысл концепции, по словам г-на Крюкова, состоит в массовом привлечении средств населения на строительство жилья. Причем таким образом, чтобы за счет оптимального инвестирования максимально сократить сумму, необходимую каждому конкретному представителю этого самого населения для получения квартиры.
"Вместо 100% стоимости вы заплатите всего 57% и через три года получите жилье. На деньги вкладчиков мы собираемся получать 25-30% годовых в валюте. В среднем. Это вполне реально, поскольку мы будем заниматься реконструкцией и надстройкой домов в центре Москвы. Рентабельность такого инвестирования достигает 300%. (По данным экспертов Ъ, рентабельность подобных операций не превышает 100%. Нормальным условием получения лакомого кусочка под реконструкцию является последующая передача половины уже отстроенного в муниципальный фонд). Сейчас наша задача — привлечь как можно больше клиентов: длинные (как минимум три года) деньги и большие объемы — это залог успеха в строительстве".
Помимо уверенности в непогрешимости последнего тезиса я получил на этой встрече образец типового договора, который "Жилстройкомитет" заключает со своими клиентами. Его изучение породило новые вопросы.
Союз нерушимый...
Ответить на них я попросил профессора кафедры гражданского права Московского юридического института Израиля Мартковича. "Видите ли, молодой человек, — начал он, ознакомившись с текстом, — это не невозможно. Но..." Комментарий опытнейшего цивилиста был экспрессивен, поэтому приведу его тезисно.
Договор не вполне, скажем так, грамотен юридически: сумма денег не может предоставляться "в наем" в силу своей нематериальной сущности.
Пункт 3.3. — "Переуступка Покупателем прав по настоящему Договору не допускается" — прямо противоречит Гражданскому Кодексу: держатель чьих-либо обязательств может передать их любому, нужно только известить об этом давшего обязательства.
Кроме того, как уже отмечалось, в договоре проставляется "средняя стоимость" столь желанной для покупателя квартиры. Реальная стоимость реальной квартиры может — по условиям договора — отличаться от "средней" в ту или иную сторону. При этом, как гласит пункт 4.2., "реальная стоимость ... определяется в каждом конкретном случае Продавцом на основании решения специально созданной им экспертной комиссии". Предположим, реальная стоимость настолько превосходит среднюю, что покупатель не может выплатить разницу. Тогда, "в случае письменного отказа Покупателя от предложенных ему вариантов... или отсутствия зарегистрированного ответа..., настоящий Договор может быть расторгнут в порядке, предусмотренном п. 7.5." Спускаемся к п. 7.5.: "Настоящий Договор может быть расторгнут только при достижении взаимного согласия сторон." От себя добавлю, что в "Звездных дневниках Иона Тихого" Станислав Лем аналогичную ситуацию с сепульками описал словами: "Круг замкнулся, деваться было некуда".
При отсутствии доброй воли у Продавца, т. е. "Жилстройкомитета", договор может оказаться просто нерасторжимым. Иначе говоря, покупатель не сможет вернуть уже выплаченные им деньги. А поскольку страховой полис предусматривает страхование ответственности продавца за невыполнение им взятых обязательств, и страховку не получить: квартиры-то он предлагал.
Еще один фрагмент договора приведу без комментариев.
Статья 6. Форс-мажор. 6.1."Ни одна из сторон не будет нести ответственность за полное или частичное неисполнение любого из своих обязательств, если неисполнение будет являться следствием таких обязательств, как то: пожар, наводнение, землетрясение, любые другие стихийные бедствия, войны, военные операции любого характера, блокады, запрещение экспорта и импорта, в случае ареста счетов, других действий государственных органов, направленных на ограничение дееспособности предприятия, а также изменение действующего законодательства и иные ограничения экономического и политического характера."
"Я бы этого не подписал," — резюмировал профессор.
Чужой среди своих
Результаты изучения договора естественным образом вылились в потребность пообщаться с учредителями "Жилстройкомитета", которые, как предполагается, придают этой фирме вес и надежность.
Безусловно, "лидирующая тройка" учредителей — с точки зрения имиджа, а значит, эффективности в привлечении клиентов — это АМО ЗиЛ, ВПО "Зарубежнефтегазстрой" и АО "Морские системы Сухого".
В АМО ЗиЛ два дня искали следы своего участия в "Жилстройкомитете". Большая все-таки структура, много предприятий. Безуспешно. В бухгалтерском балансе ЗиЛа учредительский взнос в АО не отражен. Опрос по подразделениям также ничего не дал.
Столько же бился над проблемой своего учредительства "Зарубежнефтегазстрой". С тем же результатом. В компании сообщили, что какое-то такое предложение было, но предложением и осталось.
"Морские системы Сухого" согласились выступить учредителем "Жилстройкомитета", поскольку за вполне пристойный взнос — 400 тыс. рублей — им пообещали содействие в решении жилищных проблем. Однако при более тщательном рассмотрении выяснилось, что руководство "Систем" незнакомо с руководством "Жилстройкомитета": "Комитет" был рекомендован третьим лицом, не входящим в состав его учредителей. Когда последнее обстоятельство обнаружилось, "Морские системы Сухого", еще не перечислившие учредительский взнос, отказались от этой затеи.
Из прочих учредителей стоит отметить АО "Стройкомплект". Эта компания дважды фигурировала в публикациях газеты Коммерсантъ-Daily, и оба раза — в колонке "Арбитражные суды" в качестве засуженного ответчика. В одном случае "Стройкомплект" взял предоплату и не выполнил работу, а во втором — оказался посредником в аналогичной ситуации.
В общем: "Смешались в кучу кони, люди..." И посреди этой кучи неколебимым монолитом высились обещанные финансовые гарантии Московского национального банка.
Банк
Из письма председателя правления Московского национального банка А. Егиазаряна: "Московский Национальный банк предлагает Вам выступить гарантом или страховщиком по всем договорам, заключаемым АО 'Жилстройкомитет'... Гарантией нашего банка являются: безукоризненная репутация..., а также выплаченный Уставной фонд банка в размере 7000 000 000 (семь миллиардов) рублей.
В случае опасности внезапного банкротства Вашей организации Московский Национальный банк готов взять на себя обязательства по кредитной поддержке Вашей организации (в том числе и по Вашим обязательствам перед третьими лицами) на сумму до 1000 000 000 (одного миллиарда) рублей ежемесячно..."
По мнению экспертов Ъ, подобная кредитная линия является для банка весьма рискованным предприятием. Согласно действующим нормативам, норма риска на одного заемщика не может превышать в случае с МНБ 0,75. Значит, своими семью миллиардами банк реально может прогарантировать только пять. Пять миллиардов — пять месяцев.
Я еще раз встретился с руководителями "Жилстройкомитета" и спросил, сколько договоров им удалось заключить за первый месяц работы. Оказалось, около двухсот. Если темпы сохранятся, то за пять месяцев таких договоров будет тысяча. По пять миллионов рублей гарантии на договор. Стоимость однокомнатной квартиры, обещанной "Жилстройкомитетом" через три года, $10 тыс. В два раза больше, если грубо.
И о погоде
Землеотводов под строительство у "Жилстройкомитета" нет. А по словам Александра Крюкова, они в землеотводах пока и не нуждаются: достроя в Москве им должно хватить вроде бы лет на 5-10 работы. На вопрос, что же на сегодня реально есть для достроя, последовал ответ: "Множество предложений, документов". К разговору о заключенных договорах и начале работ мне предложили вернуться месяца через два.
АНДРЕЙ Ъ-ГАЛИЕВ