Время трансформации

Строительство острее других сфер воспринимает изменения экономической ситуации, констатировал исполняющий обязанности главы минстроя Башкирии Артем Ковшов на открывшейся 25 августа в Уфе конференции «Рынок недвижимости - 2027». Кроме макроэкономических факторов, на состояние отрасли влияют изменения в области государственной поддержки: особенно это касается льготных программ, стимулирующих спрос на недвижимость. Как в таких условиях сохранять продажи и начинать новые проекты, обсудили участники пленарного заседания конференции.

По итогам второго квартала оборот строительства и недвижимости в России составил 5,9 трлн руб., годовые темпы роста составили 15% при средних для экономики 11,6%. На фоне роста строительной активности на рынке жилой недвижимости образуется навес нераспроданного жилья: в среднем по России в прошлом году доля готовых, но нереализованных квартир составила 28%, в Башкирии — 25%. Такие данные озвучила исполнительный директор Центра финансовой аналитики ПАО «Сбербанк» Василиса Баранова, открывая в Уфе конференцию «Рынок недвижимости — 2027». Эти цифры и задали тон пленарной сессии мероприятия, в которой участвовали представители власти, застройщики, риелторы и аналитики.

Между тем, по словам госпожи Барановой, ВВП России по итогам 2026 года вырастет вместо ожидавшихся ранее 1,2% всего на 0,6%. Ко всему прочему, инфляция вырастет на 6,5% вместо 5,6%, а ключевая ставка в текущих реалиях может снизиться лишь до 13,5%, а не до 12%. Негативно на макроэкономические показатели повлияет и ситуация на топливном рынке.

Кроме макроэкономических тенденций, сферу недвижимости затрагивает государственное регулирование. Участники рынка ожидают 1 октября как дня, с которого перестанет действовать единая ставка семейной ипотеки, а взамен ей будет введена дифференциация ставок, признался председатель Ассоциации застройщиков Башкирии Денис Крашенинников, открывая пленарное заседание конференции. Что будет с рынком после 1 октября и в ближайший год в целом — озвучил он тему сессии.

Несмотря ни на что, Башкирия остается в лидерах строительной отрасли России, заверил вице-премьер республики Рустем Газизов, курирующий в числе прочих и эту сферу. В прошлом году объемы ввода жилья «перемахнули» 3 млн кв. м, рост составил 1,5%. Государство в лице республиканского правительства, по словам чиновника, продолжает поддерживать отрасль, в том числе предлагая новые площадки для застройки. Так, федеральный бюджет профинансирует создание инженерной инфраструктуры в районах Забелье и Зауфимье.

Строить необходимо сейчас с расчетом на изменение экономической ситуации в течение трехлетнего инвестиционного цикла, заключил господин Газизов.

Строители видят участие государства в создании инфраструктуры, однако одним из самых важных факторов для рынка является ипотека, заметил Денис Крашенинников, передавая слово исполняющему обязанности министра строительства и архитектуры Башкирии Артему Ковшову.

«Все будет хорошо, — начал на оптимистичной ноте глава минстроя. — Других вариантов нет». По его мнению, строительная отрасль является одной из самых чувствительных как к кризисам, так и к подъему экономики. Поэтому, спрогнозировал он, вместе с экономическим ростом в строительство пойдут инвестиции как банков, так и граждан.

Тем не менее, предупредил господин Ковшов, не стоит рассчитывать на рекордные показатели продажи жилья 2023 и 2024 годов. Средняя распроданность фонда новостроек в регионе, раскрыл министр, составляет 55%. В то же время есть примеры, когда строительная готовность достигает 99%, а реализация — лишь 20%, что отнюдь не стимулирует своевременный ввод жилья. Рассчитывать на снижение цен тоже не приходится, так как Башкирия, по словам Артема Ковшова, по стоимости «квадрата» уже находится на пятом месте в Приволжском федеральном округе и на 28-м — в России.

Директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов «ДомКлик» Ольга Белозерцева предложила участникам конференции два выхода из сложившейся ситуации: трансформацию и раскрытие потенциала. Под первым она подразумевает корректировку работы офисов продаж в условиях ужесточения льготных программ, а под вторым — обращение внимания к базовым программам, не зависящим от мер государственной поддержки.

Продажи невозможны без риелторов, поделилась гендиректор «Самолет Плюс» Рита Сивкова. Их задачи она объяснила так: риелторы должны сами адаптироваться к изменениям на рынке и помочь ориентироваться в них клиентам.

Важность готовности к переменам подчеркнул и гендиректор уфимской группы компаний «Прайм Девелопмент» Антон Водолеев: «У семейных пар, по сути, остался всего лишь месяц, чтобы взять ипотеку с небольшим платежом, и этот шанс нужно использовать. Льготные условия, которые предоставляет государство, — это действительно классная возможность, которой не было у наших родителей. Раньше они копили по многу лет или стояли в очереди на жилье, сейчас, пока ребенок маленький, можно взять семейную ипотеку под 6%, потом сдавать квартиру и перекрывать платеж доходом от аренды. К совершеннолетию у ребенка будет полноценная отдельная жилплощадь, а ваша ипотека будет уже практически погашена.

Самим участникам рынка он вслед за вице-премьером Газизовым предложил не сбавлять активность: «Если сейчас не запускать проекты — не готовить проекты планировки и межевания территории, не получать разрешения на строительство — то в период "высокого рынка" застройщикам нечего будет предъявить увеличившемуся спросу».

Строительная отрасль научилась «выживать», следует из заявлений гендиректора «Жилстройинвест — Девелопмент» Олега Елкина. На рынке появилось много новых застройщиков, растет и качество жилых комплексов. Поменялись и способы реализации жилья застройщиками, рассказал он. Так, доля риелторов в продажах проектов ЖСИ, по его словам, увеличилась с 5% до 30–40%.

Застройщики все еще могут надеяться на платежеспособный спрос населения, считает технический директор группы компаний «Стратег» Ольга Абдрахимова. Например, ранее выступавшая Василиса Баранова озвучила, что благодаря росту медианной заработной платы в Башкирии увеличилась доступность жилья как в первичке (на 11,5% за год), так и во вторичке (на 47%).

В то же время поменялась структура спроса: теперь покупатели нацелены на приобретение жилья для собственного проживания, а не для инвестиций. Это требует от застройщиков улучшать характеристики своих проектов с правильными предустановками для их эксплуатации. Владеть полной информацией о параметрах жилья должны и участники рынка, предлагающие квартиры покупателям, отметила последний спикер.