Борьба с уплотнительной застройкой в Петербурге и фактический отказ властей от предоставления земли под "точечную" жилую застройку заставляет девелоперов обращать большее внимание на землю промышленных предприятий. Однако эксперты предупреждают: на территории заводов могут оказаться "сюрпризы" в виде загрязненных почв, рекультивация которых может повлиять на рентабельность проекта.
Работать с участками, освобождаемыми от вредных производств, слишком дорого. Поэтому до недавних пор девелоперы старались выводить за пределы города те заводы и фабрики, которые не наносили серьезного вреда окружающей среде.
"Физические и экологические характеристики участка в большой степени определяют возможность редевелопмента. Эти аспекты должны быть максимально исследованы девелопером до подписания юридически обязывающих документов. Однако даже это не гарантирует девелоперу отсутствия сюрпризов, таких как перенос коммуникаций, обеззараживание земель и пр. Определенно, подобные неожиданности могут сильно повлиять на доходность проекта. Некоторые промзоны требуют рекультивации земель и больших затрат на ее проведение, — считает Георгий Рыков, генеральный директор компании "БестЪ. Коммерческая Недвижимость". — В каждом случае необходимо детальное исследование экологов с точки зрения возможности использования земельных участков бывших промзон для жилищного строительства".
Участники рынка отмечают, что далеко не всегда покупателя бывшей промзоны снабжают всей необходимой экологической документацией. "Такие случаи в нашей практике были — купив землю на торгах, инвестор не поинтересовался, было ли проведено экологическое исследование и насколько эта земля безопасна, — комментирует Андрей Сологуб, технический директор ЗАО "Полиинформ", оказывающего услуги по обеспечению промышленной и экологической безопасности. — Соответственно, все необходимые исследования и меры по восстановлению инвесторам пришлось взять на себя". По словам Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности Knight Frank в Санкт-Петербурге, СЭС внимательно следит за процессом перевода бывших промышленных территорий в жилой фонд. "В самых худших случаях она может потребовать вывоз грунта с участка на глубину до 5 метров. Это существенно увеличивает смету рекультивации. В целом же стоимость сноса и рекультивации промышленных территорий обычно составляет $60-65 за кв. м", — полагает господин Пашков. Рекультивация кубометра земли обходится в среднем в 1 тыс. рублей.
Коммерческие предпочтения
На месте промзон большинство девелоперов предпочитает строить коммерческую недвижимость, что связано с существующими санитарными нормами. По данным компании GVA Sawyer, располагающей опытом создания проектов освоения промзон частными компаниями, рентабельность редевелоперских проектов может доходить до 20-40% годовых и зависит от условий вхождения в проект. Себестоимость строительства офисной недвижимости на территориях промзон составляет $1,4-2 тыс. за кв. м. А если речь идет о реконструкции, то в зависимости от состояния помещений, года постройки, проводившегося ремонта — от $600 до $1 тыс. за кв. м.
У застройщиков возникают объективные трудности с получением разрешений на перепрофилирование производственных территорий под жилищное строительство.
Строительство жилья может быть невозможно также по причине нахождения вблизи пятна застройки других промышленных объектов, которые могут располагаться в той же промзоне.
Основная часть бывших промзон, отводимых под жилое строительство в Петербурге, — это площадки, где располагалось пищевое производство, предприятия легкой промышленности, машиностроительные заводы, автокомбинаты и т.д., то есть объекты, которые в экологическом плане не представляют значительной угрозы.
С другой стороны, современные средства позволяют стерильно обезвредить любую территорию. "Трудно будет продать жилой дом, построенный на месте разве что атомной электростанции, — говорит директор по продвижению группы компаний "ЦДС" Александр Шальнов. — А загрязнения остальных производств вполне возможно зачистить".
К примеру, элитный жилой комплекс "Петровский арсенал" будет возводиться на территории первого в России оружейного завода в Сесрорецке. Но, как отмечают представители "Сестра ривер девелопмент", особых загрязнений на территории нет: инструментальное производство — наиболее чистое из всех оборонных, и единственным загрязнителем является машинное масло. Несмотря на это, результаты экологической экспертизы показали, что потребуется выемка грунта не менее чем на полметра в глубину.
Тем не менее эксперты считают, что даже при строительстве коммерческой недвижимости девелоперам следует проводить рекультивацию промзоны. За время функционирования предприятия грунт загрязняется промышленными отходами — необходимо очищать, снимать и вывозить землю на глубину 1-2 метра, прежде чем начать новое строительство.
Экологическая экспертиза подключается еще на стадии подготовительных работ, перед тем как комитету архитектуры дается задание на разработку исходной разрешительной документации. В ходе изыскательных работ анализируют состав почвы, и в случае неблагоприятных результатов эксперты рекомендуют список мер, которые необходимо предпринять, чтобы строительство все-таки стало возможным.
В ЛЭК, на сегодняшний день — самой крупной компании, осваивающей промышленные территории, отмечают: "Сложность заключается в том, что на территории заводов, как правило, скапливается много различных компонентов, которые могут повлиять на экологическую обстановку. Кроме того, необходимо произвести демонтаж подземных сооружений, которые в больших количествах строились на заводах, относящихся к оборонной промышленности, тем более на таких старых заводах, как 'Вулкан' и 'Знамя труда'. То есть кроме рекультивации поверхностных грунтов, при необходимости производится рекультивация и размещение отходов подземных сооружений".
Глубокое освоение
Застройщик, прежде чем начать работы на площадке, обязательно проводит комплексную оценку затрат на освоение площадки и развитие нового проекта. Если степень воздействия бывшего предприятия на окружающую среду значительна, это резко увеличивает объемы реабилитационных работ и, как следствие, повышает себестоимость будущего проекта.
Существуют определенные стандарты состава почвы. "Если на исследуемом месте ранее было предприятие, отходы которого заразили почву, и теперь ее состав не соответствует стандартам, то специальные компании производят срез почвы, как правило, глубиной 1,5-2 метра, — рассказывает генеральный директор компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Дмитрий Ханжин. — Срезанную землю отвозят в места хранения и утилизации подобных отходов, которые находятся за чертой города. Затем проводят повторный анализ почвы, оставшейся на месте будущего строительства. Далее, если это необходимо, на место срезанной земли завозят новую и распределяют ее по территории. Если такой необходимости нет, то просто несколько видоизменяют ландшафт, опираясь уровень земли, оставшийся после среза".
Вполне возможно, что после дезактивации потребуется биологическое восстановление территорий, включающее комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы. Так, по словам Николая Пашкова, вывод инфекционной больницы за пределы города обойдется инвестору в 2-3 раза дороже средней стоимости вывода сопоставимых промпредприятий.
Других перспектив нет
Рекультивация проводится еще до предпроектной подготовки и начала процесса согласования с властями. Затраты на освоение промышленных участков могут составлять до трети от общего объема инвестиций на строительство, что еще больше увеличивает риски застройщика. Но других перспектив развития градостроения пока нет.
Как правило, такая процедура очистки необходима на месте выведенных предприятий, которые в своем производстве используют химически активные элементы (заводы и фабрики, чья деятельность связана с машиностроением, химической промышленностью и т.п.).
На сегодняшний день в городе работают порядка 10 крупных компаний, предоставляющих услуги по рекультивации земель. Стоимость обследования напрямую зависит от специфики занимавшего эту территорию промышленного предприятия. "Если заказчик — город, то мы передаем результаты обследования в комитет по природопользованию, если юридическое лицо — то отчет по отбору проб мы можем со своими выводами передать как заказчику, так и в надзорные органы — комитет по природопользованию, Роспотребнадзор, Ростехнадзор или СЭС, — пояснили в ЗАО "Полиинформ". — В каждом случае заключается индивидуальный договор".
"Обычно загрязнение городских промышленных территорий не превышает 15 грамм на килограмм грунта, а по нормам должно быть не более 3 грамм, — уточнил Андрей Сологуб. — В случае выемки грунт должен быть легализован — на каждый вид отхода должен быть разработан паспорт". Кроме того, необходим проект образования отходов и лимитов на их размещение. Естественно, получение всех необходимых документов затягивает процесс оформления земли. На практике же грунт зачастую вывозится тайно, без оформления необходимых документов.
"Эксперты отмечают, — говорит директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов, — что все наши предприятия являются в той или иной степени вредными и рекомендуют всегда проводить анализ почвы. Несмотря на все экспертизы, существует опасность, что земля, на которой будет осуществляться строительство, окажется загрязнена вредными химическими веществами. Дело в том, что такие зачастую загрязнения носят локальный характер, а проверить каждый квадратный метр площадки под застройку невозможно".
Впрочем, и из этой ситуации девелоперы нашли выход, позволяющий минимизировать издержки. Все равно строительные нормы обязывают инвесторов проектировать в составе жилых и нежилых объектов недвижимости подземные автостоянки. Поэтому девелоперы, застраивая бывшую территорию промзон, углубляются в землю не на традиционные два этажа, а на четыре-пять, что позволяет, во-первых, избавиться от загрязненной почвы, а во-вторых — повысить рентабельность проекта за счет продажи или сдачи в аренду подземных гаражей.
Павел Никифоров
Ксения Оборина