Подчеркнем, что этот индекс в большей мере характеризует производственное строительство, осуществляемое индустриальным способом в различных секторах экономики преимущественно крупными (чаще государственными) инвесторами, с характерно высокой долей потребления бетонных и железобетонных изделий и конструкций. Цены на них, несмотря на прогрессирующую инфляцию издержек (ведь производство бетонных изделий весьма энергоемко) в последнее время растут вяло, чему в немалой степени способствует продолжающееся свертывание крупных инвестиционных проектов.
Иное дело строительство частное. Хотя динамика роста цен здесь тоже снизилась, она тем не менее устойчиво опережает инфляцию в строительстве индустриальным способом (таблица 3). Это также вполне закономерно: частный бизнес, как отмечено выше, гораздо лучше адаптировался к неустойчивой экономической конъюнктуре, а посему сегодня он формирует зону сравнительно высокой инвестиционной активности и спроса на ресурсы.
По-видимому, "ножницы" динамики цен в сфере индустриального и частного строительства сохранятся, причем последнее к концу года будет дорожать ускоренными темпами (см. выше), однако инфляция на рынках инвестиционных товаров в сравнении с другими секторами экономики будет все-таки более умеренной. Это обнадеживает: возможности приобретения нужных для строительства материалов сегодня выглядят гораздо менее удручающими, чем еще пару месяцев назад.
Производство стройматериалов. Завершение этапов строительного цикла в IV квартале года — традиция не только унаследованная со времен планового хозяйства, но и обусловленная вполне естественными сезонными условиями: всем хочется до начала холодов завершить нулевой цикл, положить перекрытия, подготовить коробку для отделочных работ. Поэтому в начале осени спрос на фундаментные и стеновые материалы возрастает. Соответственно оживляется конъюнктура рынка этих материалов, а вслед за ней улучшаются условия инвестирования в этот бизнес (см. таблицу 4).
Таблица 4
Эффективность и сроки окупаемости вложений в наиболее привлекательные для независимых инвесторов виды производства (начало июня — начало октября)
Единовременные затраты (оборудование, запас сырья, аренда помещения на год), тыс. руб. Срок окупаемости затрат, мес. Срок окупаемости оборудования, мес. Чистая прибыль, тыс. руб. в месяц Рентабельность (к себестоимости), % Производительность
всего в т. ч. оборудование
Деревообработка (производство срубов и щитовых домов) июнь 18000 10000 329,7 184,4 54,2 21,5 15 срубов в месяц
июль 25889 15000 16,8 9,7 1536,6 58,2
август 26076 15000 13,6 7,8 1912,2 61,2
сентябрь 31591,2 15000 35,9 17,0 880,6 32,5
октябрь 32872 15000 67,6 30,9 486,2 26,1
Производство копченостей январь июнь 3840 2300 1,7 1,0 2249,8 46,7 7,2 т в месяц
июль 4260 2300 1,2 0,6 3538,5 60,2
август 4500 2300 1,4 0,7 3247,5 47,2
сентябрь 5360 2300 1,5 0,6 3523,9 41,0
октябрь 5460 2300 1,6 0,7 3515,6 40,9
Пивоварение июнь 73729 59000 6,2 5,0 11901,4 482,0 2500 л за 2 смены
июль 85668 64900 5,3 4,0 16241,3 539,9
август 85668 64900 4,0 3,1 21239,3 699,9
сентябрь 100364 69500 4,5 3,1 22166,0 519,9
октябрь 102364 69500 4,2 2,8 24498,3 555,8
Производство колбас июнь 24281 15000 1,3 0,8 18031,8 113,6 1 т в смену
июль 29541 16500 1,2 0,7 23691 112,4
август 30679 16500 1,2 0,6 26122,8 93,4
сентябрь 36059 16500 1,2 0,5 30709,4 97,8
октябрь 37438 16500 1,2 0,5 30478,8 90,7
Производство вязаных изделий июнь 84050 40800 4,0 1,9 21110 132 250 изделий в смену
июль 96500 42000 4,3 1,9 22463,7 130,6
август 96500 42000 4,3 1,9 22463,7 130,6
сентябрь 119750 47000 3,7 1,5 32065,1 146,6
октябрь 125500 47000 3,0 1,1 42018,4 173,1
Производство швейных изделий июнь 26100 9100 1,9 0,6 14032,6 302,7 по 25 изделий двух видов в смену
июль 34500 10000 2,2 0,6 15832,2 253,0
август 34500 10000 2,2 0,6 15832,2 253,0
сентябрь 48350 12950 2,9 0,8 16448,1 160,7
октябрь 50950 12950 3,0 0,8 17180,8 159,3
Сборка утепленных ангаров июнь 13700 11700 2,2 1,8 6340,9 68,7 1 ангар в месяц
июль 18800 16300 2,0 1,8 9222 72,3
август 18800 16300 2,0 1,8 9222 72,3
сентябрь 19300 16300 2,3 1,9 8469,9 65,6
октябрь 19600 16300 2,4 2,0 8118,7 62,6
Сборка неутепленных ангаров июнь 11700 9700 3,0 2,5 3944,7 56,1 1 ангар в месяц
июль 15200 12700 2,9 2,4 5314,3 57,4
август 15200 12700 2,9 2,4 5314,3 57,4
сентябрь 15700 12700 3,4 2,8 4562,2 50,2
октябрь 16000 12700 3,8 3,0 4211,0 47,1
Производство кирпича июнь* 112000 47000 23,3 9,8 4808,1 183 5 млн штук кирпичей в год
июль* 185000 47000 30,7 7,8 6028,8 199,3
август* 185000 47000 22,8 5,8 8111,3 261,3
сентябрь* 200000 47000 11,5 2,7 17358,4 320,4
октябрь* 200000 47000 7,2 1,7 27770,9 500,6
июнь** 112000 47000 5,4 2,3 20602,6 583,7 15 млн кирпичей в год
июль** 185000 47000 7,3 1,8 25464,6 666,1
август** 185000 47000 5,8 1,4 31712,1 824,6
сентябрь** 200000 47000 3,1 0,7 64560,1 950,7
октябрь** 200000 47000 2,1 0,5 95797,6 1401,1
*1 смена
**3 смены
Именно поэтому улучшились показатели инвестиционной привлекательности вложений в производство кирпича: издержки производства растут весьма быстро, что обусловлено повышением цен на электроэнергию и топливо, но цена конечной продукции растет еще быстрее. Отметим и вот какое обстоятельство. Рост цен на энергоносители в сентябре замедлился, это повлекло за собой замедление подорожания электроэнергии. Поэтому издержки производства кирпича стабилизировались, а спрос еще какое-то время, видимо, будет продолжать расти. То есть на некоторое время условия инвестирования в кирпичные заводы улучшились.
Что же касается стеновых стройматериалов из дерева (брус, бревна), то спрос на них по прежнему не слишком высок, тогда как издержки производства продолжают расти. В ближайшее время конъюнктура здесь может стать еще менее благоприятной: с началом осенней распутицы вывоз древесины с лесных делянок затруднится, количество предлагаемого на продажу леса уменьшится, и сырье подорожает. Поэтому начинать здесь новое дело пока не резон.
Легкая промышленность. Рентабельность производства вязаных изделий в октябре вновь повысилась. Причина та же — влияние сезонного фактора плюс возможность экономии на издержках (за счет применения дешевого труда надомниц). А вот конъюнктура инвестирования в швейное производство продолжает ухудшаться — впрочем, это происходит уже на протяжении последних шести месяцев. Эксперты Ъ полагают, что в целом легкая промышленность в ближайшее время будет неблагоприятной зоной для инвестирования. С одной стороны, отечественные производители не в состоянии конкурировать за сырье с экспортерами — вывоз кожи и шерсти, несмотря на относительно стабильный курс доллара и рост внутренних цен, по-прежнему остается эффективным бизнесом. С другой стороны, все труднее конкурировать с импортной одеждой и обувью — импортеры научились выходить на производителей продукции и избегать посредников, что позволяет им сдерживать рост цен. Трикотаж, кстати, остается исключением — дешевых вязаных изделий пока завозится мало, поскольку взялись за это дело лишь недавно. И пока инвестирование в трикотажное производство эффективно.
Пищевая промышленность. Конъюнктура инвестирования в переработку мяса в начале октября была неустойчивой: по всей видимости, и эта отрасль начинает испытывать конкуренцию со стороны импорта. Однако есть некоторые соображения, указывающие на то, что в дальнейшем мясопереработка может на какое-то время стать довольно рентабельным бизнесом.
По мере приближения зимы будет обостряться проблема с кормами: в последнее время их постоянно не хватает, особенно импортных комбикормов, да и отечественное зерно нового урожая оказалось не лучших потребительских свойств. Поэтому к зиме ожидается дальнейшее снижение поголовья скота и следовательно, увеличение предложения дешевого мяса. В этот период переработка окажется достаточно эффективной, правда, сравнительно ненадолго: воспроизводство стада — дело трудное и долгое, не то что забой, поэтому в недалеком будущем отечественное мясо станет дефицитным и дорогим, а его переработка — нерентабельной. Однако и тогда можно будет найти выгодные ниши, стоит лишь наладить долговременное сотрудничество с эффективными хозяйствами мясной направленности. Заметим, впрочем, что сделать это непросто: подобные источники дешевой продукции, как правило, уже давно и надежно — с советских времен — связаны с переработчиками.
Что же касается повышения рентабельности пивоварения (довольно неожиданной: не сезон, казалось бы), то это можно объяснить расширением предложения на рынке сырья — пивоваренного ячменя нового урожая.
Инвестиции в недвижимость
Ажиотажному спросу на жилье, наблюдавшемуся зимой нынешнего года, и некоторому летнему спаду, обусловленному общим снижением деловой активности, пришел на смену период стабилизации. Если за 1992 год цены на все типы московских квартир выросли минимум на 50-70% (в твердой валюте), то за девять месяцев нынешнего года рост составил лишь 7-10%. Это значит, что прогнозировавшееся экспертами Московской центральной буржи недвижимости насыщение рынка жилья (см. Ъ #35), по всей видимости, наступает.
Наиболее отчетливым свидетельством этого является ситуация на рынке муниципального жилья. В апреле--мае часть дилеров, переоценив сложившиеся тогда темпы роста цен на муниципальные квартиры в домах, которые должны были быть введены в эксплуатацию во втором полугодии текущего года, занималась активной скупкой этих квартир на проводившихся сразу тремя фирмами аукционах муниципального жилья. Тогда эти квартиры большей частью приобретались под банковские кредиты, выдававшиеся в то время под 140-160% годовых. Расчет основывался на том, что это жилье дорожало тогда не менее чем на 10% в неделю, а с вводом в эксплуатацию цены на него повышались еще на 20-30%. Если бы этот прогноз сбылся, то операции с муниципальным жильем приносили бы не менее 250% прибыли за квартал.
Но долларовые цены на аукционах стабилизировались, а сам доллар с тех пор подорожал лишь на 35%. И ровно на столько же возросла стоимость 1 м2 общей площади муниципальных квартир, которыми теперь буквально завалены каталоги всех московских риэлтерских фирм. А по банковским кредитам уже набежали проценты, и пришло время их возвращать. Эксперты Ъ полагают, что в подобной ситуации цены на муниципальное жилье, приобретенное мелкими и средними риэлтерами в конце весны, в ближайшее время начнут падать и потянут за собой вниз курс муниципальных аукционов, возобновляющихся на этой неделе. В более отдаленной перспективе, ближе к концу года, тенденция может переломиться. Сметная стоимость строительства жилья из-за ужесточения режима кредитования народного хозяйства увеличится (см. выше), и это неизбежно повлечет за собой рост курса аукционов.
Что касается частных квартир, то привлекательность инвестирования в этот сектор рынка недвижимости определяется продолжающейся дифференциацией цен — как по территориальному признаку, так и по типам квартир.
Спрос на жилье, расположенное в центре Москвы, в престижных ближних западных и юго-западных районах близок к насыщению, динамика цен затухает. А вот в спальных районах юга, юго-востока и севера она растет довольно быстро — примерно в три раза быстрее, чем в модных районах. Наиболее показательный пример — север столицы. Открытие ветки метрополитена до Бибирева мгновенно повлекло за собой рост спроса и, соответственно, стоимости жилья в районах, прилегающих к новым станциям метро. Здесь был зафиксирован максимальный для Москвы рост стоимости 1 м2 жилья (в валюте) за год — 30%. В целом же по Москве за тот же период средняя стоимость 1 м2 увеличилась лишь на 11%.
Если вкладывать деньги в игру на повышение стоимости московских квартир, не стоит приобретать дешевые квартиры в отдаленных районах юга, юго-востока и востока столицы. Жилье в этих районах спросом почти не пользуется, да и цены на него уже практически достигли потолка. Предлагаемые здесь к продаже квартиры могут быть реализованы лишь по ставкам менее $500 за 1 м2, да и то только в том случае, если речь идет о новостройках. Зато от приобретения недвижимости в отдаленных районах юго-запада, запада и северо-запада по $800-850 и даже по $900 за 1 м2 общей площади (особенно если речь идет о Крылатском, Олимпийской деревне, где цены еще выше), отказываться не стоит. Эти районы будут продолжать расти в цене, чему способствует их экологическая чистота и хорошая планировка квартир, не говоря уж о том, что они потихонечку становятся местом обитания московской элиты. А последнему обстоятельству, заметим, начинают уделять все больше внимания.