Запретив операции с федеральными землями до 1 января 2009 года, правительство и администрация президента дали понять, что начался новый передел на земельном рынке в пользу государства. Постановление правительства фактически заблокировало сразу несколько госпрограмм, связанных с выводом промышленных предприятий и приватизацией земли под ними. В первую очередь это сказалось на Москве и городах-миллионниках.
Предвыборные обещания сбываются
Хаотичное развитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраивать государство. Последней каплей стали скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. Такие аукционы систематически проводились в закрытом режиме, но лишь сейчас на них обратили внимание. Связано это в первую очередь со сменой власти: Дмитрий Медведев начал заново расставлять приоритеты в решении первоочередных задач. Поскольку раньше он курировал проблему доступного жилья, нацпроект лег в основу его предвыборных обещаний и стал первоочередным делом Дмитрия Медведева на новом посту.
Первым серьезным шагом стало объявление на заседании президиума совета при президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике о создании Фонда содействия жилищному строительству. Задача фонда — вовлечение в хозяйственный оборот для жилищного строительства большого массива государственных земель. Следствием этого явилось подписание Виктором Зубковым постановления N234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности".
За этой, казалось бы, традиционной чиновничьей формулировкой скрываются серьезные перемены, масштабы которых пока трудно оценить. До 1 января 2009 года запрещены любые операции с федеральной землей и тем, что на ней расположено. Постановление касается всех министерств и ведомств, федеральных государственных учреждений, ФГУПов, Российской академии наук, отраслевых академий наук. Запрет распространяется на земли, находящиеся в пределах городской черты либо в пределах 30 км от границ населенных пунктов с населением более 1 млн человек, 15 км — от городов с населением от 100 тыс. до 1 млн человек и 5 км — от городов с населением до 100 тыс. человек. Другими словами, правительство запретило проводить какие-либо операции с наиболее лакомыми кусками земли и взяло тайм-аут.
Как отмечает председатель комитета Государственной думы РФ по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, этот документ принят для того, чтобы решить вопрос о формировании земельных участков, которые будут переданы будущему Фонду содействия жилищному строительству. "Для того чтобы это сделать, надо внести массу поправок в законодательные акты, а на это нужно время",— говорит Мартин Шаккум.
Чего ждать
Чтобы в стране появилась возможность строить 1 млн индивидуальных домов в год, как того хочет Дмитрий Медведев, законодателям придется изрядно потрудиться. К 4 июня 2008 года Минрегион совместно с МЭРТом должны внести в правительство проекты поправок к Земельному кодексу и другие нормативные акты, где будут четко обозначены цели, в которых может использоваться федеральная земля, и порядок строительства на таких участках.
По словам Мартина Шаккума, активно участвующего в подготовке этих документов, в новых нормативных актах должны быть определены: порядок создания Фонда содействия жилищному строительству, порядок передачи неэффективно используемых федеральных земель и наделение фонда функциями продавца федеральных земель.
Для обеспечения деятельности фонда потребуется внесение изменений прежде всего в земельное законодательство для формирования механизмов вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот по целому ряду направлений. В первую очередь, по словам депутата, необходимо урегулировать процедуру образования земельных участков (путем раздела, выдела, объединения, перераспределения земельных участков) и установить особенности возникновения, перехода и прекращения прав на образуемые земельные участки. Кроме того, следует ожидать появления пункта, касающегося принудительного прекращения во внесудебном порядке прав на неиспользуемые федеральные земельные участки. Другими словами, собственникам и арендаторам федеральной земли будет чего бояться. "Необходимо совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основания для изъятия земельных участков и компетенция соответствующих органов установлены Земельным кодексом. В то же время на данный момент отсутствует четкий порядок действий при принятии решений об изъятии как для органов власти, так и для заинтересованных лиц",— утверждает Мартин Шаккум.
Также, по его мнению, очень важно законодательно урегулировать вопросы создания новых населенных пунктов: "Это особенно актуально в условиях развития малоэтажного жилищного строительства и комплексной застройки больших территорий. В дальнейшем, после разработки и утверждения документов о территориальном планировании и градостроительном планировании, необходимо рассмотреть вопрос об отмене деления земель на категории". В идеале строительство должно осуществляться в соответствии с документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки.
Итогом нововведений станет открытие фонда перераспределения земель, который будет аккумулировать в себе участки, пригодные для строительства. Предполагается, что через некоторое время после начала его работы цены на землю и недвижимость должны начать снижаться. Особенно в крупных городах.
"Если государство займется финансированием инфраструктуры, проведением коммуникаций, "нарежет" землю на небольшие куски и выведет эти участки на рынок, продав частным лицам под застройку, то цена, например, в Подмосковье может понизиться в десять раз. Себестоимость строительства не изменится, но такая значительная разница в стоимости земли приведет к уменьшению стоимости домовладения до двух раз",— полагает Георгий Кузин, исполнительный директор компании "ЗАО "РДР-Холдинг"".
Первые результаты
Участники рынка сходятся во мнении, что намерение правительства и законодателей обеспечить граждан доступным жильем — при условии что заданный темп будет поддерживаться, бесспорно, принесет положительные плоды. Но не в ближайшие несколько лет. На согласование и утверждение вносимых в законодательство изменений уйдет немало времени. Пока же, по мнению операторов земельного рынка, наложенный постановлением запрет заблокировал действие сразу нескольких программ и законов. Особенно это заметно в Московском регионе.
Так, ранее активно лоббировавшийся Владимиром Путиным закон "О выкупе права собственности на федеральную и муниципальную землю" (вступил в силу в октябре прошлого года), который позволил предприятиям выкупать землю по сниженной ставке, фактически отменен инициированным Дмитрием Медведевым постановлением N234. То есть, по словам председателя Московской городской палаты адвокатов Ольги Новиковой (с ее помощью несколько владельцев предприятий в Москве смогли получить землю в собственность), если раньше у владельцев московских предприятий был мизерный шанс получить в собственность землю под своим предприятием, то сегодня это невозможно. Напомним, что в Москве землю в собственность приобрели менее 1% предприятий.
Возникли сложности и у арендаторов. "Поскольку речь идет о запрете на любые операции, то это касается и сделок сдачи в аренду земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости. Что имеет непосредственные негативные последствия для арендаторов: их договоры, по сути дела, становятся ничтожны",— говорит Владимир Мехришвили, член совета директоров "Имморосиндастри". По его словам, многие сделки оказались заморожены, процесс подготовки земельных участков для строительства жилищного фонда, гостиничного фонда, столь нужного городу, застопорился.
По словам Григория Печерского, для псевдособственников (компаний, управляющих землей, которая числится на балансе министерства или ведомства) федеральных земель, подпадающих под постановление, это также негативное решение. "Оно не лучшим образом может отразиться на их деятельности в том случае, если предполагалось поступление инвестиций, связанных с возможностью использования данных территорий. Поэтому, если закрыть глаза на многочисленные случаи неэффективного управления этим ресурсом, возможное недовольство на этот счет с их стороны можно считать вполне оправданным",— подчеркивает Григорий Печерский.
Сергей Беляков, руководитель комитета РСПП по налогам и бюджетной политике, считает, что сегодня одна из основных проблем состоит в том, что, предоставив формально право аренды и приобретения в собственность земельных участков, государство на разных уровнях продолжает блокировать этот процесс. Это позволяет государственным структурам и местным администрациям выступать единственными получателями земельной ренты. "По сути, это недобросовестная конкуренция, а весь вопрос заключается только в том, кто получит доход от нее",— отмечает Сергей Беляков.
Еще одна столичная программа вывода промышленных предприятий за пределы Москвы, которая и так выполнялась довольно медленно, также оказалась заблокирована. Другими словами, те договоренности о переводе производства за пределы города, которые были достигнуты, приостановлены неизвестно на какое время.
В результате получилось так, что одним постановлением Дмитрий Медведев не только заблокировал сделки с федеральной землей, но и поставил в неопределенное положение арендаторов, приостановил реализацию федеральных и столичных программ.